[摘要] 今年1月，新“国八条”出台，加强了房地产的政策调控，同时由于央行连续多次上调准备金率和加息，今年上半年以来的银行资金紧张情况加剧，很多银行对房贷业务严格控制，房贷利率也随之创下了近几年的新高。随着宏观调控的继续深入，今年下半年房地产市场会出现哪些变化？房贷业务是否还会继续紧张？
今年1月，新“国八条”出台，加强了房地产的政策调控，同时由于央行连续多次上调准备金率和加息，今年上半年以来的银行资金紧张情况加剧，很多银行对房贷业务严格控制，房贷利率也随之创下了近几年的新高。随着宏观调控的继续深入，今年下半年房地产市场会出现哪些变化？房贷业务是否还会继续紧张？
日前，《每日经济新闻》北京、上海、深圳三地记者调查了三地16家上市银行的分支机构，对目前的房贷情况做了详细的了解，结果显示，大部分银行仍然办理房贷业务，但是额度紧张，而且利率方面也早已没有以前的优惠政策。有的银行甚至明确表示已经没有额度，暂停房贷。
额度紧张贷款难
在贷款额度和利率控制方面，一些大银行相比一些小的股份制银行来说要相对轻松一些。
各大银行均表示首套房首付三成，基准利率可做，二套房首付6成，原则上1.1倍利率。但是很多商业银行执行则困难很多，首套房有的要求上浮利率从5%~10%不等，甚至有银行直接报出首套房利率上浮20%的信息，而二套房方面则更严，有的表示基本已经不受理相关业务了。
“我们银行已经没有额度了，什么时候有额度我也不是很清楚。”深圳地区一股份制银行支行工作人员告诉《每日经济新闻》记者。
“在我们这里贷款很不划算的，利率上浮比较多。”深圳地区另一家股份制银行客户经理表示，但是拒绝意味明显，“首套房也会上浮，我们额度比较紧”。
“每个银行放贷额度都比较紧张，有的银行承诺的利率低但是不一定能做下来，存款准备金率上调到这样的高度，主要收紧的是个人业务，对公的可能还相对好一点，大家都在抢这个额度，所以利率只能上浮了。”一城商行北京分行某支行工作人员说到。
还有银行客户经理透露，个人到银行去贷款时，银行基本不受理。“还是找一家中介来做，你以个人名义贷款，银行批的几率相当小。”
更有银行内部人员透露：“目前银行文件要求是实施基准利率，但是个别网点做的时候，就有客户经理擅自提高利率，也是为了个人奖金。”
至于放款时间，有股份制银行客户经理表示资料齐全的话最快几天可放款，一般在一个月以内应该可以放款。
不过某股份制银行北京某支行的工作人员表示，“放款的时间不好说，根据以往的经验。一切顺利的3个月，最长的一年半。”
首套房基本无优惠利率
首套房方面，绝大部分银行都表示仍然首付三成可以贷款，基本维持基准利率，以前8.5折或者9折的折扣早已经不复存在，有的银行表示如果信用状况不好的话可能利率还会有所上浮。
一股份制银行北京某支行个贷部人员甚至表示房贷现在一般不受理，即使受理，首套房利率都将上浮30%左右才能够获批。
“首套房我们也没有优惠，利率也是按照基准利率走。”一股份制银行上海某支行客户经理表示：“额度都很紧张，不怕贷不出去，只是现在各家银行都控制的比较严格。”
二套房利率普遍上浮
今年1月，新“国八条”出台，加强了房地产的政策调控，同时规定“贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”
在走访各家银行时，各银行均表示在严格执行这一政策，首付至少6成，利率至少上浮10%。
“现在二套房的政策很严，我们原则上是已经不做了。”一城商行深圳分行某客户经理表示。
在承诺可以贷款的银行中，利率上浮1.1倍是最基本的，有的商业银行表示二套房可能会上浮30%或者40%才有可能会贷到款。
“虽然按此执行，但是事实上根本就贷不到，我们已经没钱了。”上海一国有大行一支行工作人员告诉记者。
接受附加条件可“享”优惠
在额度紧张的情况下，要想享受一些优惠的政策已经基本不可能，仅有的少之又少的优惠政策，也需要你是优质客户或者办理一些相关业务才有可能会享受。
北京地区一股份制银行某支行表示，首套房如果只申请贷款，利率上浮5%。如果办一些信用卡、存款、网银等业务，凭手续清单可以申请到85折优惠。
想要获得85折优惠，上海一国有大型银行开出了更高条件，贷款人必须成为该行高端理财客户，而这个门槛就是贷款人平均每季度的存款在50万元。不仅如此，贷款人必须在该行存入30万元，才能得到优惠。
一城商行深圳分行的客户经理也表示，如果是政府公务员或者在银行存款满20万，则可能享受一些优惠，但是这个优惠政策也是很少的。
延伸阅读：《聚焦二手房贷款难:按揭贷款申请不难 等放款难》来源：大洋网
在银行出具同意贷款通知书后，申请商业房贷的客户往往需要1~2个月等待银行放款，公积金和组合贷款的客户则需要等待2~3个月。
6月中旬，“坚决不裸婚”的周小姐与其未婚夫经中介介绍，决定在天河区体育西路附近套二手房做婚房。但由于手头资金有限，两人选择通过按揭公司办理组合贷款业务。“幸亏我碰上一位好说话的业主，他很体谅我们小年轻攒钱买房不易，起初他还坚持要求一次性付款，后来与业主聊了两三次，他也就同意了。”不过，周小姐在感到庆幸的同时，也从原业主口中听到些许埋怨，“办手续时要花费不少时间，接下来还要等放款，太麻烦了。”为此，周小姐向记者大吐苦水，申请按揭贷款耗时费事，但这不是我们买家的错啊！
本期话题将对话按揭公司专业人士，告诉你在信贷收紧期的当下，向银行申请房贷是否真如媒体所说“难上加难”？哪些类型的客户最难申请房贷？哪类客户申请房贷有可能“一路绿灯”？又有哪些方法（方案）能让房贷申请“困难户”解困，顺利成为“房奴”？本期话题为你一一解答。
首套借贷如常二套房贷减少
记者从多位按揭业人士口中得知，只要申请人符合申请房贷的资格，银行都不会不批。汇瀚按揭高级业务经理莫静接受采访时表示，现在除个别中小型股份制银行在业务重心上有所调整，停止或减少受理个人房贷业务，大部分银行对个人房贷业务仍是如常进行受理。“有个别中小型股份制银行基于企业利益，选择将业务重心放在可使企业获得更大利润的信贷业务上，因此取消对个人房贷业务的受理。”这对于股份制银行生存发展而言，无可厚非。
至于银行受理个人房贷业务时，是否有根据首次置业贷款和二套房贷款而区别对待？莫静则回应，在她所接触的案例中，并未出现此现象。但她坦言，现在申请个人房贷需要经过比以往更严苛的资格审核，“如果客户曾上过信贷‘黑名单’，或是楼宇资质较差，都不容易成功申请贷款。”她指出，在银行借贷额度趋于紧缩的今天，银行更有底气挑选优质客户进行房贷。
按揭业人士表示，现在购买二套房的买家，大部分都不选择向银行申请贷款了，有按揭公司的二套房贷代办业务减少逾六成。莫静对此回应，由于政府现在保护刚需买家，刚需买家向银行借贷往往不难贷足七成。但二套房买家贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。许多购置二套房的买家，本人资金雄厚的可能就选择一次性付款，资金稍弱却十分坚持购房的则选择向亲朋戚友借钱，资金实在有限的则会搁置购房计划，“因为四成贷款对许多想买第二套房的买家而言，钱太少了。”
银行放款额度有限担保快贷也没用
申请个人房贷时，申请人除了需要接受比以往更严格的资格审查，在银行出具同意贷款通知后，申请人往往要花费比以往更长的时间去等待银行放款。亿达按揭公司资深监控专员曾懿怡告诉记者，在银行出具同意贷款通知书后，申请商业房贷的客户往往需要1~2个月等待银行放款，公积金和组合贷款的客户则需要等待2~3个月。“这里面除了因为对客户资料审核较以往复杂所造成的时间延长，最主要的原因还是在于银行借贷额度收紧，如果客户碰巧赶上银行借贷额度用完，就需要多等待1~2月了。”因此，部分选择中介放盘的业主都要求买家需一次性付款，美联物业广州公司成交数据显示，6月份选择一次性付款比例上升，占比达三成，与上月环比上升5个百分点。
在按揭业务处理时，需要加快办理按揭贷款的客户多半会选择担保快贷服务。从按揭业人士口中获悉，大部分按揭公司的担保快贷收费标准如下：“税单快放”收取贷款金额0.3%，“新证快放”收取贷款金额0.2%；“入押快放”收取贷款金额0.1%，行话简称“321”。不过，亿诚按揭总经理助理陈广雄表示，今年以来确实是多了很多客户要求申请使用快贷业务，这主要是受银行放款额度限制的，“如果银行没有额度放款，你申请了快贷也有可能放不出”。
中介协调“提前亮”买卖双方尽开颜
不少受访按揭业人士透露，虽然现在选择办理按揭贷款业务的客户，尤其是“二套房贷”客户数量有所减少。由于受政策影响而导致的银行放款时间延长，不少客户，无论是买家还是业主，都对此表示理解与配合。莫静告诉记者，如果遇上赎契或是“转按”等情况，买卖双方往往要花费更长的时间去等待银行放款，但倘若中介在双方初步达成成交意向时就开始积极协调，告知业主当前按揭贷款需要耐心、时间配合与等待，其实就算银行信贷政策紧缩，办理按揭贷款也不头疼。
此外，如果买家在制定置业计划时，如有可能避开在年终、季度未申请房贷，换言之别在银行信贷额度紧张的时间去“凑热闹”，而选择在银行额度相对宽松的时间申请房贷，极有可能加快放款的速度。
行家支招：多积攒首期款 待审资料要备齐
据广州市国土房管局信息，今年10月1日之前，广州市将推动二手房网签系统与银行系统全面对接，届时银行将遵循二手房网签价与评估价两者孰低的原则发放贷款，买家如想获得足额贷款，就必须提供可信度较高的价格。对此，莫静建议各位准买家在置业前，必须多积攒一部分首期款，“就算是首次置业的买家，虽然银行在绝大多数情况下都会批准其七成贷款，但难保网签价格可能会高于评估价。”因此，她推荐首次置业的买家预足四成的首付款，以免因贷款问题而搁置购房计划。
温馨提示：
另外，在按揭贷款前，不妨试回答以下问题，如果以下问题你都已经解决，你的按揭贷款将有可能免费提速喔！
买家版
1.检查自己是否没有房产，若有看属于第几套；
2.检查自己信用记录，尤其是信用卡还款记录，若记录不好银行会拒批或上浮利率；
3.买家检查自己身份证明材料是否齐全，身份证、户口簿、结婚证（无婚姻证明），对应的身份证号码是否一致；
4.首期（资产证明）是否足够，个人收入是否大于月供2.5倍；
5.外地人检查是否有缴纳一年以上社保（或纳税两年内累计至少13个月），外籍人士是否有学习、工作、生活的需要购房；
6.若申请公积金贷款，则检查公积金缴存状态是否正常，广州户籍需正常缴存半年以上，外地户籍需正常缴存一年以上，之前是否曾使用公积金贷款，若有是否已结清3个月。
业主版
1.房屋产权情况是否清晰无纠纷；
2.检查房屋是否有办理抵押贷款，贷款是否已结清；
3.检查身份证明材料是否齐全，身份证、户口本、结婚证（无婚姻证明）等；
4.检查房屋是否一手购买，准备契税完税证、购房发票，若房改房需准备《缴款明细表》。
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