推进保障体系 大型居住区要成为公共家园

解放日报  作者：王冷一  2011-07-09 15:34

[摘要] 为均衡城市化发展水准和应对房价涨幅过快的势头，我国各大中城市近年来普遍加大了保障房建设力度。其落实方式主要有两种：一种是集中建设，即在一个项目中全部建成保障房；另一种是分散建设，即在部分商品住宅项目中配建一些保障房。集中建设主要靠政府公共财力进行主导，分散建设则主要靠开发商安排资金落实。

为均衡城市化发展水准和应对房价涨幅过快的势头，我国各大中城市近年来普遍加大了保障房建设力度。其落实方式主要有两种：一种是集中建设，即在一个项目中全部建成保障房；另一种是分散建设，即在部分商品住宅项目中配建一些保障房。集中建设主要靠政府公共财力进行主导，分散建设则主要靠开发商安排资金落实。这两种模式运营过程中各有优劣，都会出现新问题和新挑战。

上海目前已经初步确立了廉租房、公共租赁房、经济适用房（共有产权房）、动迁安置房为架构的“四位一体”保障体系。相关的规划目标一旦实现，对于城市社会生活水平的均衡化和上海未来人才储备能力的涵养，无疑是个很关键的支撑要素。但新挑战也会随之而来。以大型居住社区建设为例，所谓“大型居住社区”，规划本意是指用地规模约5平方公里，集聚人口密度理想值为每平方公里1.5万，以居住为主要功能、追求生活与就业适度平衡的城市新社区。

作为伴随着加快推进保障房建设而出现的一个新式社会概念，大型居住社区对传统与自然意义上的行政和社会管理则构成了新的挑战。新挑战主要集中表现在以下几个方面：

首先，如何加快社区生活设施配套步伐？很多人为什么不愿意离开中心城区或传统社区？从生活和社会交往的便利性而言，无非是公交、菜场、医院、超市、银行、邮政、幼教等“社区七要素”的基本配套。调研却发现，某居住区2009年4月开始居民入住，但“社区七要素”的基本配套设施至今仍没跟上；附近的轨道交通车站也迟迟未能投入运行，从居住区到最近的公交站点步行需30，大大超出了15的“心理社区距离”。

其次，如何避免保障性居住资源的闲置？由于交通、就医、购物等生活不便的原因，住房空置或出租给外来人员现象就变得较为普遍。如某新建居住区，办理入户手续的市民有15982户，但实际入住只有9485户；另一新建居住区的出租率则超过了60%。居住社区“异化”为“出租飞地”的结果是形成了“恶性循环”的苗子——因为新建居住区入住率不高，致使公交线路无法尽快开通，银行、邮政等公共服务网点和一般商业网点不愿进驻，而部分已经入住居民因倍感生活不便而退出居住点。

第三，如何改变居住人口收入结构的单一性特点？社区尤其是大型社区，不仅仅是一个接受配套“输血”的社会生活圈，更是应该具有自我造血能力的社会经济圈。如果没有经济活力的有效支撑，大型社区不会出现理想中的繁荣状态。而目前，大型社区的导入人口以低收入者和老年居民为主，其经济活力受到明显抑制，甚至已经影响到了物业管理的正常运转。如部分新建居住区因物业管理费缴纳率不高，物业服务企业处于亏损状态，其服务质量自然难以提高。这也造成了优质物业服务企业不愿意接手大型居住社区的现象。

从已有的开发实践来看，大型居住社区的出现还客观上起着社会人口由中心城区向郊区快速导入的作用。然而，人口导入并不等于社区的自然发育，“大型居住区”能否在均衡中心城区人口密度的同时，健康地成长为“大型居住社区”，特别是公共家园意识的合理形成，也还是一个需要付出艰辛探索的社会课题。而有的新建居住区居民由于尚未形成公共家园意识，加上包括物业管理在内的社会管理机制的缺位，已经出现了违规搭建、居改非、群租等不良情况，一旦形成规模又将成为顽症。

对此，笔者建议采取以下措施加以防范：一、将以信息化为主体的“智慧城市”概念，运用于大型居住社区的管理机制再造，并从法律规范上严格经济适用房和公共租赁房等入住居民的基本义务，从源头上遏制转租、群租等不良情况的蔓延。二、以区、镇或街道等大型居住社区所在地政府采购的形式，购定期限的物业管理服务对社区进行配置。这样一方面能够有效监控和防范社区发育过程中滋生的某些弊端，另一方面也对居民群体的物业服务支付能力进行一定程度的涵养。三、在实有居住人口信息化的前提下，就公共服务配套方面尽快推出和完善市、区两级的专项规划。如学前教育涉及到的幼儿园配置；医疗网点的延伸以及社区卫生中心服务功能的扩展；公交线路的调整、补充、接驳等借助公共财政展开的领域，当物尽其力、明确职责、适当先行、合理补贴。四、在可以放宽经营标准的领域，如小型菜场、便利超市、文化设施、体育场所等，以微利和便民为原则吸引社会力量和资本介入。这样既可以培育大型居住社区的经济活力，也有助于为居民提供相应的就业岗位。