[摘要] 第七届中国地产金融年会长三角峰会上海举办，重构地产、升华城市，地产行业最重要的要素是政策，最不确定的也是政策，对开发商影响最重要也是政策，同样最无可奈何的也是政策。四轮调控呼之欲出，下一步政策会走向何方？时代视角下长三角房地产发展趋势如何？限购后禁购还会远吗？且看现场大腕如何唇枪舌剑。
编者按：第七届中国地产金融年会长三角峰会上海举办，重构地产、升华城市，地产行业最重要的要素是政策，最不确定的也是政策，对开发商影响最重要也是政策，同样最无可奈何的也是政策。四轮调控呼之欲出，下一步政策会走向何方？时代视角下长三角房地产发展趋势如何？限购后禁购还会远吗？且看现场大腕如何唇枪舌剑。
嘉宾精彩观点：
我们重构就是要让企业群体每一个个体，让那些能够适应正常常态的环境乃至特殊愿意情况下的企业，能存活下来。
我们可能在未来时间，不管你愿不愿意，决策者愿意不愿意可能要进入一个和此前不同的制度调整。
如果我们不能够发展二三线城市和中小城镇，我们用限贷的办法也无法根本解决北京、上海沿海少数特大城市人口过度过多的问题。
中国城乡建设经济研究所所长陈淮
2011不断地反通胀，收紧货币供给，这个政策趋势是确定无疑的；解决所有人住房问题，完善房保障的政策是确定无疑的；抑制投机性需求、超过风险承受能力的需求和恐慌性需求等不合理需求的政策是确定无疑的；调整城市结构，促进大中小城镇协调发展的政策也是确定无疑的，这哪一条是不确定的？
说地产面临严冬了，我觉得现在才是9月，刚刮了一下秋风，正常四季轮回的情况还没有到，你觉得就严冬了，那你还是金盆洗手吧。“重构地产、升华城市”我觉得这8个字说到我们当前房地产业在2011短期，“十二五”规划中期以及未来长期发展过程中的核心问题。
“重构地产”提出了地产短期、中期、长期发展所要解决的问题
我觉得我们的确到了重构阶段，我们这个企业群体，这个供和求的市场可能在面对一个前期的，初级的一个调整过程。从四个方面来理解，个我们企业要面对和你此前完全不同的政策环境，比如我刚才说货币政策。谁跟你说现在是最严厉的政策调控，现在的货币政策还是优惠的政策，一个例子足以证明，到现在为止老百姓存款利率还是负利率，怎么是严厉的呢。连正常合理的水平还没有到，更别说抑制性，惩罚性的利率。如果你不能适应这个政策环境，比如包括利率环境和货币环境，那你基本上不适合在这个环境下做。我们说一个经济学的道理，以中国为例，一个发展中国家，没有美国的量化宽松，没有大宗商品市场价格上涨，每年有3-5%的通胀率也是良性温和正常的通胀，和这样一个通常水平相对应的利率水平也应该比现在的存贷利率有较大幅度的提高，这才是常态。我们现在的货币代价，财务成本还没有到常态。过去几年来在历史利率水平25年来点，还给你打七折优惠，两成自有资金就可以贷款，这些都是特殊情况下的优惠，不能老指望在优惠条件下生存。
下一步美国继续推动美元贬值和大宗商品价格上涨，以至推动中国成本型收入通胀的因素不仅没减弱，可能性还在加强，再加上北非，西亚，台湾地区紧张局势，地缘政治的紧张趋势，我认为我们千万别掉以轻心对待下半年的反通胀问题。和反通胀这样一个维护国民经济稳定运行相适应的政策导向自然而然就有一个收紧货币供给的局势。所以，这样一个环境，如果现在说最严厉，那么你基本不要听下一步走势了。
我们重构就是要让企业群体每一个个体，让那些能够适应正常常态的环境乃至特殊愿意情况下的企业，能存活下来。在独立分房以后住房制度改革以及房地产市场发展之后，用3-5年基本建立起一个实现应保进保的保障性住房的物质基础。我们不会永远按照这样一个比例和规模建保障房，尽管建保障房是一个永远的任务。至于大小好坏，新旧远近我们还有另外议论的机会。
我们房地产业还得学会产业竞争的时代。如果说在过去几年房地产业每天开会问就是政策怎么着，那这个产业还处在初级阶段，怎么时候产业个体存活取决于相互之间的竞争，供求之间的竞争的时候，什么时候产业存在于对个体残酷淘汰的时候，这个产业才真正发展成行。有一部分企业被淘汰，这是常规和符合规律的。我们家电企业在90年代中期，一个辉煌发展之后就经历了残酷的时代，曾经上海，北京的，上海的水仙牌洗衣机，当时在A股B股允许上市，还有政策支持，但是被推出的就是水仙牌洗衣机。
我们可能在未来时间，不管你愿不愿意，决策者愿意不愿意可能要进入一个和此前不同的制度调整，比如说土地供给方面的制度调整，政府作为的供给者自然导致大家对财政以及地价和房价，以及小产权问题诸多争论，这个弊端已经暴露比较充分。
关于融资问题，我们的房地产业多年来被人们购并的间接融资方式始终没有转变到其他方式。因此，我说地产重构基本把我们短期、中期、长期所面对主要发展过程的变化提出来了。我说四个方面足够，政策利率环境，税收环境变化。另外保障房在未来一个时间将是大规模的高潮，这是一个不可避免有阶段性历史人物。三个产业竞争将成为生死存亡的关键，不管人民愿意不愿意，认识不认识都要调整到新的认识上。
“城市升华”需要从四个点上重新认识
我从四个方面说我们城市需要升化。个迫切需要认识我们城市发展。也包括我们在过去10年间建了居民住房三分之二的房地产业，过去10年房地产业贡献大了。昨天北京市有关官员说，北京水淹了是因为水往低处流了。这种发展不平衡别以为是北京独有的，上海也不是。我收到一个人发的PPT说到武汉去看海，我那天恰好在武汉，我们可以以此证明城市的发展，公共基础设施，以及各种公共产品，交流运输，交通体系的改造与城市扩张，老百姓住房建设之间的协调，都是我们城市升化的重要方面。
另外，我们认识城市不再是仅仅初期的建设某几个特大城市，不再是简单让上海和纽约、伦敦、巴黎的比较，而是城市结构合理化的表现。如果我们不能够发展二三线城市和中小城镇，我们用限贷的办法也无法根本解决北京、上海沿海少数特大城市人口过度过多的问题。城市住房过度集中在某一个点上，这一定会导致局部环节率先断裂。中国个绝不会改变让大多数人住城里的趋势，中小城市的协调发展在“十二五”期间摆在我们面前，我们不用今天在会场上讨论，2010年中共中央关于“十二五”的建议和今年年初两会正式通过的“十二五”规划都是明确的，我们下一个阶段的城市化，城镇化将以大城市为依托，中小城市，中小城镇为重点，城市升华好。
第三，城市升华，我们要打破用小农经济，男耕女织的方式看待经济，用现代化眼光看待城市发展规律。北京在迎接奥运的时候建了西客站，当时号称北京的轨道交通集散中心，当时领导人非要在西客站的时候建成集贸所，这才适用于发展经济，增加就业，后来才觉得这是多么可笑的对城市发展的建设。最洋气的大上海，我们建浦东机场的时候以为现代化的浦东机场足以应对世博会的要求，虹桥机场都准备拆了，但是后来发现浦东机场远饱和了，我们不得不重建虹桥机场二号航站楼。在短短几年时间内，城市发展的预见性一再被打破，意味着我们对城市的认识也需要升华，城市不仅仅是建起高架桥和现代化的高楼大厦就有竞争力。
第四，提高城市竞争力和宜居水平也是城市升华的应有之意。比如说居民下了地铁之后到家次交通系统怎么改善，我们现在没有一个城市解决好。一方面打黑市，严打摩的，另一方面老百姓又迫切需要这样的交通存在，自己和自己的城市不断地有矛盾。再比如，我们到现在为止对城市建设中到底高密度还是低密度颇有很多意见。
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