[摘要] 上海已进入老龄化社会，“养老”问题日益突出。据统计，本市户籍老年人口为315.7万人，老年人口比重已达22.5%。
上海已进入老龄化社会，“养老”问题日益突出。据统计，本市户籍老年人口为315.7万人，老年人口比重已达22.5%。据预测，到2015年，老人总量将突破400万，比重接近30%。到2020年末，这个比例可能将达33%左右。在这种情况下，用老年人的不动产来盘活养老消费，推行“以房养老”模式，不仅提供了一种新型的养老选择，也不失为养老保障的一种有益补充。
法律支撑：居住权应优先保护
如果老人连房子都不能自己做主，谈何“以房养老”？静安区法院民三庭庭长姚晓菁直言，他们专门负责审理老年案件，发现这两年，与房屋相关的老人案件呈逐年上升的趋势，“去年与房屋相关的老年人案件要占到57.8%。”
姚晓菁说，不少老年人的居住权益得不到有效保障，一方面老人对于诉讼应该掌握的程序或者证据准备不充分，败诉率比较高。另外，家庭成员传统道德缺失也比较突出，例如子女拿老人的身份证办了手续，把房产过户了，这在法律上是合法的，但老人并不知情，要维护自己的权益很困难。
静安区公证处林爱华提到，虽然《老年人权益保障法》中有明确规定，老年人有权依法处分自己的财产，但未明确一旦子女侵权，应当受到什么样的惩处，所以很多老年人在维权时不能理直气壮。他建议，在将来新修订的老年人权益保障法中，应设立对老年人居住权的优先保护原则。比如增加保护老年人对自有或者承租房屋支配权的内容。另外，针对子女干涉老年人自有或者承租房屋支配权的问题，可以增加“如果老年人不同意，子女或亲属应当及时迁出其自有住房”等内容。
观念障碍：“卖房”还是“传子”
据悉，2007年市公积金管理中心曾试推过一种“以房养老”模式。其基本模式为：65岁以上的老年人将自有产权房屋出售给市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。
但试点下来遇到的阻力是观念障碍。一方面，老人“养儿防老”和“有房传子”的传统观念较强；另一方面，因为不征遗产税，子女继承房产的意愿很强，往往反对老人“以房养老”。
试点中，职能部门发现真正符合条件的申请者很少，要么是房产非老年人独立自有，要么子女意见有分歧，房价走势、物价指数、银行利率等因素也加大了其执行难度。故经过2年多试点，真正成功者寥寥无几，试点无奈停止。
与会者认为，中国人的传统观念是老年人将房屋留给子孙后代，要实施“以房养老”，就要打破这一观念。
操作瓶颈：配套政策环节要打通
“‘以房养老’的概念提了很多次，但很遗憾在操作过程中出现了很多断层。”上海托普律师事务所志愿者律师汪翔说，有老人欲卖公房，而公房要变现很难；有老人想以“商品房”养老，但房子卖掉以后，落户成为新问题。
市人大代表姚俭建也关注到“操作断层”问题 ，“以房养老”模式的实施涉及多个部门，需要民政局、房管局、人保局、金融和保险机构等结合上海实际，一起来制定具体政策和细则。
一些代表认为，要推行“以房养老”模式，还要充分发挥社会组织的作用，比如前些年曾经出现过一些房屋银行式的中介机构，帮助老年人运作房产资源。有不少老年人签订了遗赠抚养协议，采取遗赠养老或家庭内“以房养老”的形式；也有老年人自行处置房产，解决自身养老需求。“是否可以建立一个具有公信度的社会组织，为老年人代理盘活房产资源、或委托管理服务。”
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