[摘要] 下月起，北京本地销售的新建商品房、存量房以及经济适用房、限价商品房将正式执行明码实价，与之相对应的是开发商、中介机构应在销售场所张贴公布的明细，并需要提供价格手册。”杨红旭表示，相比于商品房明码实价而言，在二手房监管层面政府部门更应从规范交易秩序方面着手。
下月起，北京本地销售的新建商品房、存量房以及经济适用房、限价商品房将正式执行明码实价，与之相对应的是开发商、中介机构应在销售场所张贴公布的明细，并需要提供价格手册。这是记者从北京市发改委印发的《北京市〈商品房销售明码标价规定〉实施细则》(以下简称《实施细则》)中获得的消息。
相比于国家版“明码实价”，北京此次推出的《实施细则》更加严格，其中将明码标价分为“标价牌”和“价格手册”两种方式。商品房经营者(开发商和中介机构)应将标价牌(价目表)重点内容张贴上墙，应告知内容印刷成册。标价牌上除了国家发改委要求明示的“每套在售商品房销售情况以及销售状态、楼号、楼层、房号、套内建筑面积、套内建筑面积每平方米单价、每套销售总价”等信息外，还要求“销售地下停车位的，应标明每个在售车位的面积和销售总价”，不得在标价之外加价,不得收取任何未予标明的费用。
“这就规避了部分开发商为逃避明码实价，将部分价格空间转移到车位等方面。”链家地产市场部首席分析师张月指出，除了上述要求外，《实施细则》规定的标价牌上应标示房源具体区域位置、土地使用起止年限、结构、户型、建筑面积、销售价格、代理服务项目及收费标准，让一直在二手房买卖过程中含糊其辞的建筑年代“漏了馅儿”。
此外，为避免出现开发商通过“小批次推盘，逐步提价”规避明码实价监管，《实施细则》还要求已取得预售许可证或者已完成房屋所有权登记的房地产开发项目，开发商要在住房建设主管部门规定的时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。
“明码实价是好事，但也要面对监管的问题，特别是二手房方面。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，本次北京出台的《实施细则》，较为全面地堵住了国家版可能存在的漏洞，但由于二手房交易属于散户对散户，且中介机构数量众多，政府有效监管价格变化难度很大。“而且二手房买卖本来就是一个讨价还价的过程，最终成交价与报价有所不同是正常的，相关部门如何界定哪个价格属于明码实价未来还需要明确。”杨红旭表示，相比于商品房明码实价而言，在二手房监管层面政府部门更应从规范交易秩序方面着手。
开发商申报暗提10% 一房一价遭遇“潜规则”
一房一价早有多地实施，缘何收效甚微却又被重申且推广？近日，一位地产开发企业人士再曝明码标价下的“潜规则”游戏。他对本报透露，有某些地方的政府部门私下通气开发商在申报房价时可按5%~10%等不同幅度微涨。
对于“潜规则”的存在，部分业内人士认为，这在业内一直是心照不宣的秘密。另外，相关地方政府部门和开发商的默契，很大程度在于地方政府对土地财政的依赖，以及房价涉及多条产业链利益。一房一价可以规范部分随意哄抬房价的市场行为，却并非根治高房价的处方。
明码标价下的“潜规则”
国家发改委重申一房一价的规定却未能避开地方政府和开发商的“潜规则”。
3月22日，国家发改委网站发布《商品房销售明码标价规定》（以下简称规定）称：商品房经营者应当对每套商品房（包括二手房）进行明码标价，即“一套一标”。今年5月1日起正式实施，可以自行降价，打折销售，涨价必须重新申报备案。
就在此规定发出不久，上述消息人士向本报透露，相关部门已于此前私下跟开发商通气，可在申报房价时按5%~10%的幅度进行微涨。而记者也在随后与多家开发商证实价格申报浮动空间确实存在。“幅度不会太大，空间肯定有。”
随后，记者在北京建设网上选取部分楼盘进行抽样调查。其中，有一个3月26日开盘的项目四号楼二单元某房间，网上显示，建筑面积168.05平方米，单价18734元/平方米，记者以购房者身份进行了解，该楼盘销售人员表示：“我们周末开盘的楼盘均价在17000元左右，具体价格要开盘时确定。”记者询问这个价格是否为网上标价后的折扣价，该工作人员当即予以否认：“我们的房子从来没有降过价，是从15000元开始涨起来的，网上那个价格不准，我们也没有170平方米以下的房子。”
而以面积170平方米计算，每平方米差价在1734元左右，网上标价在即将售价上增加了29万元，涨幅在10%左右。
河北某地方政府的规定也印证了默许涨幅的范围：对于开发商公示价格后需要上调价格的，房管部门要求，若上调价格幅度较大，超过10％至15％以上者，开发公司还必须填报一份调价情况说明，注明调价原因。
地产界“大炮”任志强针也在微博中自曝行业潜规则，称为了应对国家发改委日前下发的规定，房地产开发商会先以高价申报，然后再打折优惠卖房，把价格调节的余地控制在自己手中。这种游戏在任何打折商店早已屡见不鲜。
“就算买小商品也要讨价还价，更何况房子。”一位武汉开发商接受记者采访时表示，预留一定的空间也是为了把握销售节奏。
“一房一价不是新鲜事，在北京早就执行了。”北京首钢融创房地产开发有限公司营销副总经理楼艳青对记者说。实际北京早在2010年5月就已开始实施商品房明码标价。
不光北京，部分城市如上海、广州、江苏等地都已经实施一房一价多时。现在一些地方政府也纷纷在发改委规定后跟进。
“我们正在开会研究此事。”文昌平海建高发展有限公司企划部一位负责人对记者说，企业会按政府的游戏规则行事，因为早就实行一房一价，发改委的规定对企业不会有明显影响。
原因在于利益博弈
尽管一房一价早已在部分省市推行，一个不争的事实是，各地房价逐年看涨。“除了2008年，北京房价哪年没涨？现在一个月都可以涨8%~9%。”北京工商大学经济学院教授季铸质疑了政府参与定价的依据，认为政府和开发商如此默契主要原因是各方利益驱使，特别是地方政府对土地财政的过于依赖。
北京本地一位开发商程峰（应本人要求匿名）接受本报记者采访时表示，发改委此举目的是防止开发商坐地涨价，抑制房价过快上涨。他分析现在国家出台这么多调控政策，目的是让开发商不要再有幻想，政府的政策是很坚决的，而“潜规则”是因为开发商和地方政府各有“苦衷”。
“最坚决的一个想法是要政策落地，怎么落地？”程峰说，这就和卖白菜一样，全部摆在菜案上，把限制死的东西让购房者更直观地看到。这可以让购房者感到政府行政的有效性，或是有为而治，减少民怨，充分增强政府公信力。另外也能减少购房人在建委等部门的投诉，同时让购房人更直接地买到他想买的房。他坦承，这对开发商利益实际没有太大影响。
不过，他认为，因为价格的完全公开，减少了开发商网上拔高房价、少量多批推房、伪造热销等玩障眼法的手段，因此开发商会把差价定得更小，会加快开盘速度和销售速度。
针对此规，中国房地产研究会副会长顾云昌接受记者采访时表示，商品房价格调整随意性过大，在控制房价过快上涨过程中，明码标价是步。如果供求关系实在紧张，申请涨价要提出理由。对于什么是合理价格的标准，顾云昌认为，开发商主要还是根据市场需求来定价。
海南耀星置业有限公司市场销售部经理李佩茹接受记者采访时表示，此举只会对未来房价上升较快的区域产生影响。房地产涉及上下游行业非常多，需要稳定发展，政策的调整对楼市变化会直接影响股市大盘波动。
为什么默许申报价格上面有一定的虚浮空间？程峰认为，首先，不说政府本身允许有浮动，房子本身的价格也存在一个高位，政策不可能让其回落到一个特别明显的价格底线上，这样对很多已购房者，或是相关链条产业，都会产生明显的影响，对房地产业的健康发展是不利的。其次，开发商本身申报的价格也有一个空间，这更多是市场的商业法则在左右。市场上所有的产品都会有这个因素，不可能出来一个价格就永远不变，毕竟这关系到市场的流通。一旦价格定死可能就会变成死盘，对区域经济、产业会有很大影响。
“我觉得开发商更多要做的就是把产品做好，尽快地把产品卖出去。”程峰说这样做才会更踏实，因为说不定下一步就会在哪里再出调控政策。
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