[摘要] 4月11日《上海市居住房屋租赁管理办法(征求意见稿)》（以下简称《办法》）正式向社会公示，征求市民意见。《办法》有三项目标：一是合理分配租赁双方的权利义务，诸如房租一年只涨一次，对押金数额做出限制；二是治理群租；三是规范中介行业。
4月11日《上海市居住房屋租赁管理办法(征求意见稿)》（以下简称《办法》）正式向社会公示，征求市民意见。《办法》有三项目标：一是合理分配租赁双方的权利义务，诸如房租一年只涨一次，对押金数额做出限制；二是治理群租；三是规范中介行业。
首先看群租问题。租房是很多新上海人绕不开的选择。随着房价飙升，不仅低收入人群，连工作还算体面的小白领，也难以负担起一套房子的租金，于是有了“合租”，又衍生出了“群租”：一套商品房被三夹板、石膏板分隔成多个小隔间后，分租给了几户、十几户人家。这是市场经济下的“自发秩序”使然，有其自身合理性。
但群租有外部性，所以需要政府规范。如空间拥挤、电线乱拉，导致消防、治安、卫生的严重隐患。房屋原本供家庭使用，如今成了集体宿舍，光是几十个人轮流洗澡，卫生间就伤不起，会渗水、阻塞，由此会产生一系列邻里纠纷。近几年，上海曾组织多起针对“群租房”的专项整治，但效果不大，也难以巩固。从执法者角度说，主要是“无法可依”，要求二房东拆掉私建隔断、清理群租，缺乏明确法律授权。于是《办法》应运而生，其中第8条、第9条规定：不得将原始设计的居住房间再分隔、搭建并按分隔间或按床位出租；不得将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室出租供人员居住。而且，人均居住面积不得低于5平方米，三口之家至少租住12平方米。如果出租人违反了这个规定，先由政府部门责令整改，不改将被处以5000元至30000元的罚款。
这个规定与去年12月国家城建部公布的《商品房屋租赁管理办法》一脉相承，旨在授权政府整治群租。政府部门如此规定的初衷，是可以理解的，但群租有其自身的市场逻辑，未必会因为“整治”而消失。
解放前，上海因为房价飞涨，也曾出现与如今群租状况相似的“七十二家房客”。1931年上海市政府也曾发布限租令：单幢房屋不得超过3户；双幢不得超过5户；晒台、厨房不得改作住舍。这两个跨越几十年的规定如此惊人相似。但历史的教训显示，当年这种“限租令”，在飙升的高房价面前败下阵来。
没有人愿意住在冰箱那么大的群租房里；但居沪不易，飙升的房价让人承受不起，只好放下拥有自己的房子的梦想，转为租房，再落到合租，最后在逼仄的群租隔间里安放人生。政府需要做的是提供保障性住宅，缓解民生之痛。在一时难以解决住房问题的情况下，也应注重政府规范的可行性，事实是很多人只租得起群租房，他们怎么办？政府应有一个通盘的考虑：将群租界定为违法，是简单的，难的是解决他们的住房困难。
此外，《办法》中也希望以政府力量规范房屋租赁程序，比如要求所有租赁当事人都必须到区、县房屋行政管理部门登记备案，甚至逐步实行租赁合同的网上登记备案。这固然方便了政府管理，但租客面临的问题也很现实，合同要备案，房东就要缴纳相当于租金5%的税费，这笔钱会转嫁到租客头上——本来就是因为买不起房子才租房，如果租金又要涨，饱受高房价煎熬的公众很难想得通。
房屋租赁市场当然需要规范，但新规不仅要为政府管理提供授权，更应设身处地考虑租客的种种困难，新规不能成为新负担。
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