[摘要] 4月2日，在上海举行的2011中国房地产走势及调控政策趋向高峰论坛暨城市建设杂志社上海记者站揭牌仪式上，顾云昌、聂梅生、李战军、牛凤瑞等房地产领域的专家学者围绕“中国城市房地产转型思考”这一主题，纵论调控新政下中国房地产市场之走向。
今年初，国家集中出台了新一轮房地产调控政策，以“组合拳”的方式出击“高烧”难退的楼市。这一被称为“史上最严厉”的“调控新政”无疑使一度灸热的中国房地产市场面临着转型期的严峻挑战。新政之下，中国房地产市场向何处去？高居不下的房价能否在调控新政的重拳之下平稳下调，切实满足人民的需求？4月2日，在上海举行的2011中国房地产走势及调控政策趋向高峰论坛暨城市建设杂志社上海记者站揭牌仪式上，顾云昌、聂梅生、李战军、牛凤瑞等房地产领域的专家学者围绕“中国城市房地产转型思考”这一主题，纵论调控新政下中国房地产市场之走向。几位专家学者认为，住房供应结构的调整问题是楼市调控的重点和关键；价格涨涨落落是供求双方博弈的常态，不要对价格下降期望太高；冷清反而不利于房地产市场的健康稳定发展。
论坛开幕式上，上海市人民政府合作交流室党委副书记鹿金东、城市建设杂志社总编辑范建国为城市建设杂志社上海记者站成立揭牌。
城市建设杂志社总编辑范建国代表2011中国房地产走势及调控政策趋向高峰论坛主办方和城市建设杂志社发表了讲话。范建国在讲话中说，上海是中国城市建设的风向标，在这里举行2011中国房地产走势及调控政策趋向高峰论坛具有深远的意义。希望各位专家学者畅所欲言、各抒己见，理论联系实际，为楼市调控新政指引下的2011中国房地产市场号脉导航。
范建国说，随着城市建设杂志社上海记者站的成立，《城市建设》杂志所肩负的使命又加重了一份。城市建设杂志社上海记者站作为杂志社派驻上海、服务上海城市建设的新闻分支机构，将与上海市各有关部门紧密合作，共享《城市建设》杂志这一信息平台，立足上海，为长三角这个亚太地区的重要国际门户、全球重要现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的城市群构建全新的传媒渠道，全面提升上海这个国际大都市的社会关注度和影响力，为上海城市可持续发展泼墨添彩。
楼市调控新政催生了“限购令”、“限贷令”，各地又相继出台了年度住房价格的控制目标。在这一大背景下，中国的房地产市场向何处去？论坛上，住建部住房政策专家委员会副主任、中国房地产研究会副会长顾云昌教授在以“住房政策与城市未来发展的房地产行业关系”为主题的演讲中表示，楼市调控，住房供应结构的调整问题是重点，也是关键。
顾云昌在演讲中举了一个例子：在体恤衫市场，财富阶层的老板000元以上一件的体恤衫，普通员工00元一件的体恤衫，农民工兄弟买地摊上叫卖的10元一件的体恤衫。你说哪种价位是合理的？体恤衫的均价是多少？这些都说不清楚。可以说，它的供应结构是合理的，是适应不同收入者的购买力的。即使国际品牌的体恤衫价格涨了10%，普通员工和农民工也不会关注，他们仍然可以买到和他们的收入相匹配的体恤衫。因此，体恤衫的价位是合理的，原因是供应结构的合理。反观住房供应结构是“一房独大”，95%的供应是商品房。大家都盯在商品房上，买不起的人都希望商品房降价，最后能降50%以上，但实际上在北京、上海即使能降50%，“夹心层”还是买不起。而要使房价达到合理的价位，应当对不同收入的阶层都有相应的住房产品供应给他，让买不起商品房的中低收入人群紧盯2万、3万一平方米的房子，都指望2万、3万的房子价位往下降是不现实的。由此得出结论，要达到房价的“合理”价位，就要建造不同层次的住房，以适应不同的城市和不同的收入阶层，中高收入、高收入买、买别墅，中等收入对应的是中小套型、中低价位的房子。中低收入就是公共租赁房和限价房，一个是个是租。低收入有廉租房。五个不同的收入层面有五种不同的产品供应给他们，这样才是“合理”的。
工商联房地产商会会长聂梅生教授在分析调控之下中国城市房地产市场走势时指出，关注房价调控的同时，更要关注住房供应结构的调整。他说，今年1000万套保障房的供给若实现，大于去年商品房900万套的总量。加大保障性住房的供给，会使购房人群中原有的需求交叉层转移到保障房领域。再加上限购、限贷政策的挤压，房价将会得到抑制。当然，这种影响目前还是预期上、理论上的。去年保障房建成380万套，今年下半年也会有一定的供给。保障房入市后是否能够给人们一个定心丸，要看下半年，7月份以后可能见分晓。
对目前各地制定的房价调控目标，聂梅生持肯定态度。她说，房价涨幅的合理区间，应该在CPI和GDP的涨幅之间，高于CPI涨幅，但低于GDP涨幅。
原中国社科院城市发展与环境研究中心主任、中国城市经济学会副会长牛凤瑞教授在演讲中则表示，当前房地产市场的表现是市场交易大幅萎缩，若交易量持续下降，开发商或因资金短缺被迫降价。而租赁市场价格上涨又有可能提升持有两套房或以上家庭的出租意愿，从而增加租赁市场供给，平衡租房价格。但他同时又指出，现行政策只改变了买卖双方的预期，中国房地产市场供求关系的基本面没有发生变化，价格涨涨落落是供求双方博弈的常态。自住型购房者有住房的刚性需求，因此不可能长期等待，价格一松动即可能出手。这时，交易量上去了，又刺激了房价的上涨。因此不要对价格下降期望太高。
牛凤瑞认为，通过控制价格难以实现供求平衡，若只着眼于调整当前的供求关系，也容易给普通购房者增加负担。调控的重点，一方面应放在割断炒房资金链条上，因为个人资金倒房终究“泥鳅掀不起大浪”；另一方面应增加普通商品房的供给。否则，短期抑制住的住房需求将在未来某时期集中爆发，现在的冷清增加了未来的反弹能量，反而不利于房地产市场的健康稳定发展。
本次论坛上，上海房地产商会副会长、上海房地产经纪行业协会副会长李嘉政，著名房地产理论家、易居中国房地产研究所所长李战军，新西兰中国房地产专家、原上海大学房地产经济研究中心主任周启元先后围绕“十二五期间中国商品住宅发展趋势”、“调控政策对中国房地产业的影响”、“中国城市房地产走势与世界市场的融合”等话题做了精彩的主题演讲。
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