控房价比行动 昆明调控目标的"虚"与"实"

新华网  2011-03-24 09:50

[摘要] 相比于全国各地对房价调控目标的遮遮掩掩，模糊表述，昆明倒是给出了一个清晰的路径——“房价涨幅不能超过人均可支配收入增长水平”。

相比于各地对房价调控目标的遮遮掩掩，模糊表述，昆明倒是给出了一个清晰的路径——“房价涨幅不能超过人均可支配收入增长水平”。

很欣赏政府部门一贯的作风，一就是一二就是二，很有气概。反正划定一个框架，把房价上涨的幅度控制在这个框里，不让它弹出框就是胜利。

不过从数据分析上看，却又存在几个难题。

我们不妨顺从昆明房价目标控制的逻辑做个推断。

先找基数。2010年全年的房价上涨幅度到底如何，由于国家统计局执行新的房价统计方式，均价被剔除后我们无法知道这里面的纵向对比，但我们可以以2009年12月的数据作为基础来推算。当时官方公布的数据是昆明商品房成交均价为5503元/平方米，到2010年12月，再根据城市房价排行榜数据，昆明此时的商品房均价约为6006元。根据两个数据，我们不难算出这一年里昆明房价上涨了1257元/平米，换算为百分比，为25.6%。

同期，根据昆明市统计局发布的2010年昆明经济运行数据，全市居民消费价格(CPI)比上年上涨4.2%，全市城镇居民人均可支配收入18875.65元，比上年增长14.4%，扣除物价因素，实际涨幅已达到9.8%。

两相对比，房价上涨接近于居民收入增长的3倍，这是非常可怕的。按照当前一些城市生活质量的粗测方法，如果你的月收入刚够在当地平米的房子，那么你的生活质量在当地是非常不错的，如果你的月收入远远低于当地房价，那么你肯定就生活得不如意。现在的问题是，房价上涨幅度超过收入实际增长的3倍，那么本来生活质量还可以的你如果贷款买房，肯定迅速被降低。

知道了这一点，我们继续往下推算。按照昆明“两会”日前公布的十二五规划目标，全市城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入增长目标均为10%。但这并没有考虑到物价上涨因素，扣除4%的通胀控制水平，城镇居民的实际人均收入增长约为6%。比照昆明房价控制目标，结合2010年12月昆明房价6006元/平米的基数，可以推算出2011年昆明房价上涨的幅度不能超过6%，即均价控制在6360元以内。

当然，这个数据的前提是CPI指数为4%，可支配收入增长为10%，但事实上这两个数据都存有变数，因此我们得出今年昆明房价控制目标为6360元以内的这一结论也存有变数。但即便按照CPI仅3%，收入增幅与GDP同步的话，扣除物价因素影响，昆明房价的控制涨幅也约在10%以内，即均价6600元/平米。

关键的问题在这里。2011年昆明商品房供应中有相当部分在二环区域，并且很多还是城中村拆迁项目，像老张官营附近的项目、龙泉路马村附近的项目，大多都会在今年开盘。但熟悉昆明地产的人都知道，二环内项目，均价基本都在8000元以上，大多还过了万元大关。倘若2011年商品房供应中二环内房屋数量占据主要部分，那么如何把这个均价控制在6600元以内？

“房价涨幅不能超过人均可支配收入增长水平”，这是个非常有智慧的目标，控制房价，但愿我们不是在玩数据游戏，不是比智慧，而是比行动。