[摘要] 2011年春节前后楼市调控频出，像新国八条、房产税、加息、沪九条，简直是轮番轰炸，剑指房地产市场，给即将买房的刚需带来了许多风险，这一段时间里，因签订合同而无法获得贷款、因纳税年限不达标而无法购房、因已有房产而无法新够住房等房产纠纷事件居高不下。
2011年春节前后楼市调控频出，像新国八条、房产税、加息、沪九条，简直是轮番轰炸，剑指房地产市场，给即将买房的刚需带来了许多风险，这一段时间里，因签订合同而无法获得贷款、因纳税年限不达标而无法购房、因已有房产而无法新够住房等房产纠纷事件居高不下。今天大话地产的主题是“楼市3.15聚焦限购令下房地产纠纷”。
精彩语录：
1、纠纷的原因多数存在于客户自身的因素，自身的承受能力受到贷款影响。
2、买卖合同签署的时候，对于客户来说要先审核一下，甲乙双方客户和业主各应该承担什么样的责任，理清合同的违约责任的时候再来向中介进行咨询，中介也应该有这样的义务，上下家履行相关的合同。
3、自身的情况，需求和经济情况，包括家庭成员的情况要跟中介公司沟通，让中介公司了解。
新澳地产运营总监 舒国友
贷款收紧导致违约多 选择中介需谨慎
最近，搜房从网友那里了解到的许多房产案例都围绕在定金和贷款，新澳地产运营总监舒国友先生表示，这个首先应该从两块看，一是签了合同贷款放不下来，在一手房中相对多一点，二手房中相对少一点。因为二手房的客户贷款牵涉到中介服务，在买卖合同中都有约定。二是关于刚才说到的定金合同，定金合同顾名思义是签订买卖合同之间的步骤，双方的居间协议。这可能会导致定金退不回来，因为多数协议签订不一定是双方一起签订的，可能是单边先签订好，通过客户方委托中介方洽谈的条件或者要求，中介方根据客户的这些要求和贷款以及业主进行斡旋，很少会中介方、客户方、业主方三方坐在一起，这种几率比较少。纠纷的原因多数存在于客户自身的因素，自身的承受能力受到贷款影响。现在贷款政策不断调整，首付比例不断调整，贷款利率也会受到一定影响。
第二种原因，家庭矛盾。当前的市场政策对刚需影响相对少一些，对于刚需普通客户来说，他们本身购买能力有限。现在80后家庭置业考虑得多一点，因为现在80后的生活压力随着物价的增长相对比较大，导致他们违约的可能性很大。因为现在双方结婚，男方女方都需要出一笔资金，可能在出资金这一块双方的家庭没有达成统一的意见，就导致违约。
还有一种可能，因为很多买卖合同双方的一些要求没有在公开的情况下洽谈，导致客户的购买条件不符合业主所提出来的一些要求，所以导致后期比如付款方式、户口迁移、交还时间等等细节没有约定好，导致了合同违约的产生。如何规避这样的情况从几个方面着手。
，客户应该选择一些相对有资质的中介房产机构，给客户的建议应该选择一些知名品牌的中介。第二，量力而行，根据自身的购买能力和自身的购买情况来着手签订这些合同条款。第三，在于签订这些合同条款对于中介机构要进行详细的政策咨询，了解情况之后根据自己都情况进行签订。
签订买卖合同前要仔细审核
有个案例，买家已经交了首付，房东毁约，中介称要回5万违约金不太可能。如果要回5万，要跟买家对半分，如果中介不给违约金该怎么办？
舒国友分析，从几个方面来说，首先买家已经交了首付，《上海市房地产买卖合同》已经成立了，这个合同签订成立了以后，中介方有收取违约金的义务。现在中介行业中，一些小的不知名的中介会影响到一些知名品牌中介的诚信度问题。因此，购房置业者还是要选择一些上海实力相当的中介公司，比如上海前10名的中介公司、上海市金桥奖得主，肯定是建立在诚信的基础上的。
为什么说违约合同签订和诚信有关系？有一些私家店，他们签订正式的买卖合同，根本没有申请过上海市有关的资质，政府机构营业执照备案和经纪人签约证书，也没有获得相关的资质证书，就是签订了一份居间协议，然后和上海市房地产交易中心签订了合同，这个中间会存在一个时间差，在签订居间合同的时候肯定会涉及到买卖合同的一些详细的条款没有进行明确说明，同时，可能会疏忽对于购买条件详细的咨询，包括业主可能会有自己的疏忽，包括一些政策的影响。
在签订居间协议的时候会有很多版本，但在签订上海市房地产买卖合同的版本只有一种。按照正规的公司，在上海市买卖合同约定了买卖双方的违约责任，但是小店的这种买卖合同，根本就没有约定这些。买卖合同签署的时候，对于客户来说要先审核一下，甲乙双方客户和业主各应该承担什么样的责任，理清合同的违约责任的时候再来向中介进行咨询，中介也应该有这样的义务，上下家履行相关的合同。
中介方要先帮助客户或者业主分析清楚是哪一方原因导致了该买卖合同没有办法成立，然后要告知在合同上有的一些约定，如果要追诉违约方，应该以书面形式，比如拖欠房款等等。作为中介方有义务提醒，要发出相关的书面文件，如果这个步骤走完了，就建议客户到专业的律师机构进行咨询，准备法院起诉。
根据自身需求购房 与中介多沟通
新政下如何购买购房风险，在此可以提几点建议给广大的购房朋友。
，自身的情况，需求和经济情况，包括家庭成员的情况要跟中介公司沟通，让中介公司了解。你自己的因素是中介方不知道的因素，因为当下包括了很多，像贷款、房产税、限购，这个都牵涉到经济方面，在你购房之前应该把需求详细地跟中介方沟通，中介方根据具体情况来进行合理地配置制订计划。如果他手上现有住房，他如果要购买相应的住房，中介给你建议可以以小化大。小的物业两套，现在第三套银行不放贷，或者交易中心不给你登记，你可以将先有手上的物业置换，以小换大，改善居住条件。
第二，根据你现有自身的需求来进行购买。当务之急其实现在有很多的政策，会导致广大的置业客户朋友对于今后市场走向的担心。像房产税出来，会不会影响房价？这种担心，大的方面不必担心太多，因为房产税的出台根本就没有执行起来，通过上个月房地产税的出台、执行，真正受到影响的不多，是否缴纳还要年底结算。现在只是试行期。对于上海各大区域来说，刚需占整个市场成交的50%以上，对于一些刚需的客户影响不大，主要考虑到贷款或者限购类，将你手上小的物业抛售换取更大的物业。贷款方面，现在的贷款利率上调并没有受到很大的影响，像利率上调其实在2007年的时候已经发生了，在2007年的时候利率上调，调到7%多了，现在6.6%，和2007年相比还有一定的差距。
市场在政策的影响下，因为它产生了限购，政府有一定的政策导向，它势必会控制一些购房者的需求。当购房者的需求大过它的供给量的时候，势必会导致下一轮房价的走势产生。对于50%的刚需客户群体不必担心现在的购房政策。
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