[摘要] 2011年春节前后楼市调控频出，新国八条、房产税、加息、沪九条等轮番轰炸，剑指房地产市场，给即将买房的刚需带来了许多风险，一段时间里，因签订合同而无法获得贷款、因纳税年限不达标而无法购房、因已有房产而无法新购住房等房产纠纷事件居高不下，新政下一系列的纠纷困扰着购房者。
2011年春节前后楼市调控频出，新国八条、房产税、加息、沪九条等轮番轰炸，剑指房地产市场，给即将买房的刚需带来了许多风险，一段时间里，因签订合同而无法获得贷款、因纳税年限不达标而无法购房、因已有房产而无法新购住房等房产纠纷事件居高不下，新政下一系列的纠纷困扰着购房者。15日，搜房网举办211期大话地产，邀请业内专家知名律师探讨限购令下的房地产纠纷。
本次大话地产邀请了沪上知名律师陈兵、张黔林、新澳地产运营总监舒国友、德佑地产研究部主任搜房网置业导师陆骑麟等业内资深人士从各自领域帮助购房者解决置业纠纷难题。
专家提醒网友购房时理性选择专业中介
新澳地产运营总监舒国友提醒，不专业的中介会导致签订协议后定金无法退回，好的中介会有健全的机制，会针对限购限贷等政策有专门的资讯部门，并且可以规避乱收费现象，在买房过程中有更多的保障，但是仍要谨慎中介为房源出售而紧逼购房者，下定的时候仍需理性。
房贷已批但未下放造成纠纷 银行也应承担责任
有些银行借贷合同上并没有写明什么时候放贷，甚至产证拿到了，银行也不给你放贷。但是购房者合同中却有明确规定多长时间内购房者不还款就要承担相应责任，陈兵律师表示从买卖双方的角度去讲，银行不放贷还是买方的责任。这是一个买卖合同，银行没有放贷给卖方。如果银行还一直卡着，超过了合同约定时间，还是不放款，有可能买方会承担责任。遇到上诉情况，陈兵律师提醒购房者，银行合同批了，利率也批了，一直拖着不放，合同属于一个没有约定履行期限的合同，在合理的时间购房者可以要求银行履行，从买方来讲我可以通知银行，银行应该承担相应责任。具体的下放时间由法院确定。
房东毁约 中介和购房者对半分违约金是否合理？
从中介角度出发，为促成这次成交前期作了大量的工作，没有成交很冤枉。但是违约金是上家和下家买卖合同约定的违约金，所以跟中介是没有关系的。所以中介索取违约金是不合理也是不合法的。上诉情况，张黔林律师建议购房者拿起法律武器保护，另外也可直接告知中介公司上层，对于规范类的中介公司上层肯定会干预，购房者还是可以拿到全部违约金的。
合同和售楼员所说的相差甚远 开发商应承担责任
经常会发现售楼员所说的和合同上的具体内容有出入，遇到此类情况，张黔林律师提醒，从售楼员的身份去讲的话，他代表的是一个开发商，包括在售楼介绍上，是一个职务行为。就好象我们超市里面的营业员一样，他代表的是超市。如果确确实实合同跟售楼员讲的不一样，这个时候应该承担责任，只能起诉开发商。因为是开发商的楼盘跟实际有出入，甚至有欺骗在里面。找开发商他们实力雄厚，找个人他们有没有能力赔钱还是一个未知数，所以碰到这种案件肯定是开发商作为被告。
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