[摘要] 根据本报记者的粗略统计，截至目前A股有13家上市开发商发布了去年年报，累计实现净利润总额89.22亿元，同比增长55.77%。同时，这13家公司截至去年年底的现金余额达到305.44亿元，同2009年同期的24.27亿元相比，提高了25.86%。其中，保利地产(600048,股吧)目前手中的现金达191.31亿元，同比增长了25.63%。
13家房企持305亿元现金难“解渴”部分中小开发商或出局
尽管融资处处受阻，但得益于市场销售火爆，从去年到现在房企依然维持了现金的稳定增长。截至目前，A股有13家上市开发商发布去年年报，累计实现净利润总额89.22亿元，同比增长55.77%。同时，这13家公司截至去年年底的现金余额达305.44亿元。
但据的销售数据显示，巨头开发商的销售业绩出现普遍下降态势。有业内分析认为，部分实力较小的开发商今年有可能被洗牌出局。
据开发商发布的去年年报显示，13家开发商去年年末的手中持有的现金超过300亿元，同比增长26%。但面对楼市调控的高压，未来资金压力依然不乐观，不少开发商开始谨慎看待今年的房地产市场。
房企手持现金难掩窘迫
根据本报记者的粗略统计，截至目前A股有13家上市开发商发布了去年年报，累计实现净利润总额89.22亿元，同比增长55.77%。同时，这13家公司截至去年年底的现金余额达到305.44亿元，同2009年同期的24.27亿元相比，提高了25.86%。其中，保利地产(600048,股吧)目前手中的现金达191.31亿元，同比增长了25.63%。
而且国家统计局数据也显示，2010年房地产开发企业资金余额超过两个亿，加上今年部分房企境外超过160亿元的融资额，估计能支撑开发商6个月左右的运营。
不过，记者对比也发现，305亿元的现金背后，依然隐藏着资金危机。不仅资产负债率大幅攀升，而且现金及现金等价物净增加额明显放缓。
数据显示，剔除两家ST股，75%的公司资产负债率出现上升，6家开发商的资产负债率超过70%。其中，四大龙头之一的保利地产2010年资产负债率达到78.98%，比2009年上涨了12.85%。另外，莱茵置业(000558,股吧)、渝开发、中华企业(600675,股吧)等房企的负债率也有不同程度的增加，渝开发的增幅达到28.26%。
国泰君安房地产分析师邓京晶在一份报告中也指出，目前行业平均负债率偏高，资本消耗都维持在较高水平。在现金及现金等价物净增加额上，上述13家开发商累计为62.76亿元，而2009年同期为143.16亿元，同比下降56.16%。这也就意味着开发商在经营活动中现金支出快速超过现金收入。
因此，有专家表示，短期来看，开发商的资金不是太紧，但半年后就很难说。
今年销售业绩环比普遍下降
面对近期成交大幅下滑、政策调控有增无减的形势，不少开发商也开始谨慎看待今年的房地产市场。
今年首两个月雅居乐实现合约销售金额约为67亿元，不及去年12月份的单月销售额。
富力地产公告也显示，该地产巨头2月内录得合约销售收入共约12.22亿元，环比下降57%。
国内房地产老大万科2月销售数据虽然同比大增，但环比明显缩水。当月实现销售面积为54.9万平米，销售金额60.8亿元，环比均缩水七成。
万科董事会秘书谭华杰称，2月份销售可能出现较大幅度的环比下降；另一方面2月受春节假期的影响，是住宅市场成交的传统淡季。
近日，德意志银行发表的一份针对内地房企的研究报告认为，中国第二轮调控政策出台开始到现在，已有30多个城市实施限购，使得销售量萎缩，可能跌至，并在一段时间内维持低位。部分开发商受影响较大。
也有研究指出，虽然不少开发商制定了年度销售目标，但考虑到政策因素，今年开发商的销售业绩可能会普遍下降。
楼市调控有增无减 中小房企或被吞并
统计显示，截至目前已经有北京、上海、广州等30多个城市先后出台“限购令”细则。有分析人士就指出，在强大的政策调控下，不少中小开发商今年将面临洗牌。
广东省房协也表示，在国家稳定楼市态度坚决，调控政策日趋严厉化和措施具体化的背景下，广东各市除了要在一季度公布新建住房价格控制目标外，部分热点城市还将出台“限购令”。
“从目前各处透露的信号来看，近一年楼市调控力度应该有增无减，特别是对开发商信贷、上市融资的严加看管，会让不少中小开发商日子很难过，有被洗牌的可能。”东莞一开发商负责人对记者表示。
延伸阅读：上海再推高价保障房用地 保障房也有“地王”来源：中国房地产报
不仅是商品住宅地块,保障房土地价格也水涨船高。近日,上海旧城改造的重点区域——闸北区挂出一宗起拍楼板价超过万元的保障房土地!
业内人士表示,作为保障性住房用地,该地块的起拍价已几乎与同区域商品住宅用地的价格持平,令人惊讶。
分析师认为,该地块位于闸北区核心地段,地理位置优越,地价之所以偏高,“估计与动迁安置费用有关”。
目前,已有4家房企领取了该地块的竞买申请书。
两个多月前,闸北区曾挂牌出让另一幅高价动迁安置房用地——339街坊北上海物流8号地块。该地块的挂牌底价为2.70095亿元,最终由上海创辉企业管理有限公司以底价竞得,折合楼板价为10075元/平方米,成为当时的上海保障房“地王”。
接近商业地价
上海市规土局网站信息显示,这宗名为“闸北区321街坊凯林特地块(部分)”的土地,容积率为2.5,规划用途为配套商品住房(动迁安置房),挂牌底价为3.9716亿元。
据业内人士估算,根据该地块3.9716亿元的挂牌起始价和3.9716万平方米的建筑面积计算,起拍楼板价已高达1万元/平方米。
2010年7月,该地块所属区域曾推出一宗商业用地——闸北区456街坊住宅用地,由中星集团与北方城投携手以15.79亿元的底价摘得。按照这块地8.22万平方米的出让面积和1.6的容积率估算,成交楼板价在12000元/平方米左右。相比之下,闸北区此次推出的保障房地块的起始楼板价水平,已与商业用地的价格接近。
记者了解到,和上述保障房地块的大华阳城二手房的网上挂牌价格,约为22000元/平方米。上述业内人士认为,若按照当前业内通行的建筑成本估算办法,闸北区保障房项目建成之后的动迁房房价,估计会接近20000元/平方米,这和周边商品住宅的二手房房价已相差不大。
保障房也有“地王”
一位不愿具名的本地房企负责人表示,闸北区近年来旧城改造力度很大,但区域内适合动迁安置的土地很少,有时甚至到浦江镇收购动迁房源。如果在闸北区当地实行动迁的话,“原拆原回”是较好的解决方式。
2010年年底,上海市动迁安置房上市交易期限由取得房地产权证满5年调整为满3年,这使得动迁房房源的价格有所提升。该负责人认为,虽然动迁安置房地块的成本比较高,但楼盘售价略低于周边在售房源价格,还是具有相当优势。
记者了解到,此次推出的保障房地块并非是闸北区推出的个高价保障房地块。
2010年12月24日,闸北区曾挂牌出让另一幅高价动迁安置房用地——339街坊北上海物流8号地块。该地块的挂牌底价为2.70095亿元,最终由上海创辉企业管理有限公司以底价竞得,折合楼板价为10075元/平方米,成为当时的上海保障房“地王”。
2010年成功出让的保障房“地王”和此次推出的高价保障房用地,均位于闸北区的核心区域。此次推出的闸北区保障房位于闸北大宁北面的中环以内,西面紧挨着沪太路上的轨道交通7号线行知路站,交通便捷。同时,周边有大片成熟的居民区,生活配套设施相对齐全。一位闸北区域的房企销售经理对记者表示,该地块是近年来保障房供地中并不多见的优质地块。
付琦认为,在闸北区,如苏河湾等不少地方的动迁成本都较高,若未来作为原区动迁配套安置,有关部门可能会考虑到动迁成本。“因为上述地块的位置比较好,估计在动迁收储这块地时所投入的成本比较高,所以只能高价推地。”
来自上海市规划和国土资源管理局网站的信息显示,截至3月10日,已有4家房企领取了闸北区321街坊凯林特地块的竞买申请书。该地块的挂牌截止时间为2011年3月30日。
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