[摘要] 上海九十月预开盘楼盘仅六成准点入市。年底上海楼市将迎来供应大潮。然而由于政府调控远未到底，加上九十月已经释放的购买力，今年年末能否像去年年末那样出现“翘尾”尚不得知。
经过多月调整，在成本增加、调控频出的双重压力下，加上看不清2011年楼市走势，眼看年关将至，仍有不少开发商业绩离目标相距甚远。因此最后两月成了开发商分秒必争加紧冲刺的关键阶段。上海开发商们纷纷抢攻年底楼市，最后两个月成为推货最集中时期。报纸、杂志、网页，楼盘广告扑面而来，上海楼市迎来供应大潮。然而由于政府调控远未到底，加上九十月已经释放的购买力，今年年末能否像去年年末那样出现“翘尾”尚不得知。
金九银十已创新高
话说今年的金九银十成色十足有据可依。
来自佑威·楼市通的数据显示：今年9月1日-10月21日，全市商品住宅新增供应面积为245.1万平米。这一数字高出楼市火爆的09年同期9.4%，相比2008年同期更是高出了28%。
究其原因，佑威楼市地产研究部副主任陆骑麟表示：“自4月中旬调控政策出台以来，楼市经历了数月低迷，不少楼盘被迫推迟开盘，这些蓄积的供应量在作为传统旺季的九十月份得到了释放，造成了这样的反常局面。”
在供应井喷的情况下，同样在调控期被压抑已久的购买力也得到爆发，9月1日-10月21日，商品住宅成交面积达到234.1万平米，甚至高出去年同期7.6%。在这一时段，嘉定、宝山和松江三区成为了供应和成交大区。
数据显示：嘉定区是金九银十期间新增供应量的区域，达到50.2万平米，新增供应全都来自于嘉定主城区、南翔和安亭汽车城三个板块，不过，过多楼盘的集中推盘很大程度上影响了去化速度。宝山区在金九银十阶段基本达到了供求平衡，成交面积位居全市,该区域各板块新增供应量的分布比较平均。松江区在金九银十阶段的供求情况也基本达到平衡，九亭板块的供应量占到了全区的1/3。该区进入十月后，由于受到调控政策的影响，推盘数目和面积都有了明显的减少。
超4成房源推盘“爽约”
尽管九十月上海楼市供需两旺，但依旧有超过4成的楼盘一再地延迟开盘
据搜房网数据监控中心统计，9月份上海住宅已确定开盘项目49个，延迟开盘项目30个，其中中心城区占近3成，9成项目延至10月，秋季房交会后或现推盘高峰。而这一状况到了10月并未好转。世邦魏理仕住宅事业部执行董事陈炜表示：第三季度房地产政策层面着重于前期政策的落实，而也有消息称政府限制了高价楼盘上市销售，因此季内上海高端住宅市场以观望状态为主。而在季末出台了新一轮调控政策，高端住宅市场需求面临进一步的萎缩。对于资金链牢固、项目又多为中心地段豪宅的开发商而言，观望将继续成为下个季度的主调。
事实亦如此，中心城区延迟开盘项目依然占据较大比例，卢湾、徐汇、静安等中心城区约有8个延迟开盘，为延迟开盘项目总数的26.7%，约占3成比重。
与之相反的是，9月份已开楼盘中，中心城区项目公馆77、复地新都国际、新城御景纷纷如期开盘，积聚了比外环外低价楼盘更多的人气。这种情况在10月也得到延续。仁恒怡庭和闵行星河湾同时在10月10日开盘，这两个从年初就备受万众期待的楼盘开盘当天自然取得相当不错的销售成绩。
年底成交量或呈“抛物线”
上海楼市白皮书统计显示，截至10月20日，2010年11、12月份预计开盘量90个，其中包括住宅项目76个，别墅项目17个，其中含3个、别墅混合项目。同比2009年11、12月共计164个最终开盘量减少了74个，跌幅高达55%。而纯新盘方面，未来2个月有近40个等待入市，占全市开盘量的4成以上。
不过搜房网数据监控中心分析师表示，虽然目前统计有90个楼盘登陆沪上，但超过9成尚未确定开盘时间，还有不少楼盘不能确定具体的开盘节点。造成这种情况主要是因为随着“新政组合拳”打击力度越来越大，市场购买力的急剧萎缩让开发商选择短期观望；其次，预售“3万方”的限制让众多项目因无法取得预售证而延迟开盘；此外，部分纯新盘由于项目工程进度等问题，也尚不能确定开盘时间。
另外，购买力能否继续保持金九银十的亢奋势头也让业内存在怀疑态度。据搜房网数据监控中心调查显示，56.2%的被访者认为新政出台对近期购房会有影响。逾四成被访者表示，目前或不会出手，等待调控稳定后再买或是更佳选择。
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搜房网讯上周（10.25——10.31）上海共有8个楼盘开盘：瑞景、港城滴水湖馨苑、招商雍华府、同润菲诗艾伦、象屿都城、新城悠活城、中信泰富朱家角新城、乐活居等。总计推盘1332套，环比增加185%，开盘均价20714元/平，环比大涨45%。
上周开盘量增185%价升45% 创金九银十来的爆点
据搜房网数据监控中心统计数据显示，上周开盘的8个项目中，7个为外环外楼盘，1个为内环内楼盘。虽然仅有8个楼盘上市，但是量增高达185%的开盘套数和价升45%的开盘均价均创下了金九银十以来的爆点。
较前几周开盘而言，上周开盘项目中虽有7盘均位于外环外，且这7盘开盘价格均在20000元/平米以下，但是仅有的一豪宅项目乐活居的上市，就使上周整个开盘动态产生翻天覆地的变化。不仅出现了量价齐升，而且还出现了近两月开盘情况的“意外”。
对此，搜房网数据监控中心分析师指出，作为“金九银十”的最后一个周末， 10月份高端住宅市场成交火爆，在带动了全市成交量的同时也导致了全市均价的上扬。目前高端住宅正处在“退房潮”的风口浪尖上。
另据搜房网数据监控中心统计，浦东新区天和湖滨预计10月底开盘，但是尚未确定开盘日期，该案将推出500套房源，户型为66-168一房至四房，售楼处所报均价15500元/平，开盘会有优惠活动，具体优惠尚未确定。
上周开盘情况一览表
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“退房潮”下内环内楼盘高调上市 或对抑制房价过快上涨产生阻力
面临近期不断涌现的“退房潮”现象，内环内又一新盘——乐活居高调上市，在高调开盘的同时乐活居也高调的给出了可享10万的优惠幅度。对此，开发商表示受新政出台的影响近期豪宅出现的退房潮现象让不少购房者打了退堂鼓。“我们此次推出如此大的优惠力度是不禁想借开盘讨个好彩头，另外也想能稳定一下购房者的心。”
据了解，乐活居于10月30日推出越250套精装修房源，户型覆盖了60—74平米的1房和2房，开盘均价为45000元/平米，给出的优惠是开盘总价可优惠10万元。
在开盘现场，记者看到尽管受政策出台及退房潮的影响，但现场赶来开盘的购房者却依旧人潮如织。由于是周末开盘，现场有不少是全家人一起前来购房的。记者随机采访了几位有意向的购房者，他们也都表示出虽然目前的市场形势不太乐观，但是品质好的房子依旧会入购房者法眼的。
对此，业内专家表示乐活居选择在这个时候开盘，估计有两方面原因：首先，该案虽然由于4月新政的影响开盘计划被搁置相当长一段时间，但同时却有了充分的客户积累。其次，该案坐落于内环内，地域优势不言而喻，主推的小户型房源更是内环内稀缺的类型，同时此次开盘还附加总价10万元的优惠，也表明了开发商意图抢占更大份额市场的决心。
“乐活居此次开盘，推盘量250套左右，为高端市场注入一股新势力，同时势必让成交均价继续保持高位，对抑制房价的过快上涨产生了一定阻力。”
8盘中6盘推优惠 象屿都城8.8折再发力
据搜房网数据监控中心统计，上周末开盘的8个项目中，有6个项目推出开盘优惠。除了内环内的乐活居总价优惠10万的幅度较大之外，外环外其他5个楼盘优惠也给出了具有相当大的优惠吸引力。
其中，象屿都城10月30日再推60套在128平米阔景三房，88、92平米的“2+1”房，开盘当天购房有8.8折优惠，这个优惠幅度也是开出了金九银十来的优惠。象屿都城自9月22日全新样板间推出以来已是第三次加推房源，在加推的同时其每次给出的优惠折扣也是博尽购房者眼球。在开盘现场，记者看到人拥峰直至，前来看房的购房者告诉记者在当下的市场形势下，象屿都城能给出8.8折的高优惠幅度真的很吸引人。
此外，同润菲诗艾伦10月30日推出60余套精装房源，主力户型为88平米的精装3房，搜房白金卡会员单价立减1500元/平方米，总价123万起。招商雍华府三期也在10月31日开盘，推出了面积覆盖58-90平米的精装小户型，交3万元限量办卡购房可享98折优惠，前期毛坯房参考均价20000元/平。
新城悠活城在10月31日开盘当日也推出了200套左右精装房源，房型有85平全南两房，91-92平南北通两房，以及135平3房。总价优惠5万，开盘价格12000元/平起。
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