[摘要] “10个楼盘，近2500套住宅，21万多平方米的存量。”这是昨日下午华燕房产分析师张宏伟给出的上海新江湾板块商品住宅存量的最新统计数据。作为近年来上海“地王”的主要产区，新江湾板块今年5月至今只卖掉了70多套住宅，且大多数房源的成交均价只有25000元/平方米上下。
“10个楼盘，近2500套住宅，21万多平方米的存量。”这是昨日下午华燕房产分析师张宏伟给出的上海新江湾板块商品住宅存量的统计数据。作为近年来上海“地王”的主要产区，新江湾板块今年5月至今只卖掉了70多套住宅，且大多数房源的成交均价只有25000元/平方米上下。
一个“地王”被逼“捂盘”的故事可能已经开始了。
“弄不好就会亏损”
“这块地很危险，弄不好就会亏损。”2007年6月，绿城集团董事长宋卫平在拍得新江湾D1地块后留下的这句话至今令人印象深刻。当时，被称为“上海新地王”的上述地块成交价为12.6亿元，楼面地价为12509元/平方米。
两年后，这幅有“亏损危险”的地块，以12.3亿元的价格换给了九龙仓，这一做法从另一个角度证明了宋卫平当初的预言。
2007年12月，新加坡仁恒置业斥资13.01亿元购得的新江湾D3地块成为轰动上海的又一幅 “地王”。紧邻D1地块的D3地块楼板价格高达2万元/平方米，盈利前景也同样不被看好。
巧合的是，上述两幅“地王”很有可能在近期同时公开销售。
根据搜房等网站的介绍，九龙仓新江湾项目容积率在1.6左右，是12~13层的小高层，是140平方米的二房，是344平方米的四房两厅，属于精装修产品；而仁恒新江湾项目仁恒怡庭的主要产品是叠加别墅，以及160和200平方米的大户型精装修。虽然两个楼盘产品外形有差异，但是主力产品和目标客户却有相似性。
《每日经济新闻》记者近日前往现场查看上述两个楼盘，发现九龙仓的小高层项目已经完成了三分之二，仁恒项目的花园洋房也基本结构封顶，均接近申请商品住宅预售资格的条件。
此前，有报道称，九龙仓新江湾项目玺园的售价在45000~50000元/平方米左右，开盘时间会在7月左右；而仁恒新江湾项目仁恒怡庭的售价大概在60000元/平方米左右，开盘时间会在八九月份。但记者在售楼处询问时，两个楼盘的销售人员均否认了上述消息，称目前销售价格和开盘时间都还不确定。
分析师薛建雄说，目前该地区40000元/平方米以上的房子几乎不会有人问津，但是对于九龙仓和仁恒来说，40000元/平方米的售价，很有可能仅仅只是保本。
开发商被逼“捂盘”？
一家地产代理机构的调查资料显示，在整个新江湾板块，180平方米以上的大面积产品比较畅销。因此，该区域大部分开发商都开发的是大户型的豪宅产品。据上述调查，华润橡树湾、汉斯国际、九龙仓玺园、仁恒怡庭乃至刚刚开工的中建地产项目都会是大户型产品。
张宏伟说，在上述两个楼盘的主力户型面积接近的情况下，如果销售总价接近，那目标客户很有可能重叠，选择同一时间开盘，很有可能造成两家开发商“火并”。
薛建雄说，如果在价格相同的情况下，仁恒的产品会有更强的竞争力。但是，与九龙仓的项目相比，仁恒的产品成本较高，一旦九龙仓新江湾项目降价促销，仁恒项目可能卖不过对手。
但是，两个楼盘的开发商对上述说法均予以否认。九龙仓玺园胡海嵘说，从未对仁恒怡庭进行过调查，也没有担心滞销，开盘时间和定价未确定，是因为香港总部还没有做决定。
仁恒置业上海分公司副总经理姚示伟则认为，仁恒怡庭和九龙仓玺园是两个截然不同的产品，相互间并不会产生竞争。价格迟迟未定的主要原因并不是因为近期市场销售不好，也不是高地价所致，而是因为样板房没有完成。“我们是根据样板房的展示情况，反推项目销售价格的。”
在薛建雄看来，即便上述两个楼盘之间竞争不明显，但两个楼盘也不会在近期开盘。目前高端物业的销售情况并不好，市中心内环内5万元/平方米的楼盘售仍然滞销，而地处新江湾城的上述两大楼盘开盘售价预计至少4万元/平方米，如此高的价格，滞销几乎是必然的。
根据张宏伟提供的数据，从今年5月至今，整个新江湾地区的10余楼盘总共只卖出了70余套住宅，且大部分的成交均价不足3万元/平方米。与这些楼盘相比，九龙仓玺园和仁恒怡庭虽然景观环境更好，但是同样有配套欠缺、生活设施不成熟等缺陷，很难支撑4万元/平方米以上的高价。
张宏伟说，目前很多高端楼盘开盘就滞销，与其如此，不如等到市场好的时候再卖。“如果要卖到4万元/平方米以上的高价，办法只有一个——等，等到明年上半年。”张宏伟认为，这或许才是新江湾的 “地王”楼盘迟迟不开盘的主要原因。
推荐阅读：
沪地王最集中板块 近2500套新房逼开发商"捂盘"
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
