[摘要] 国务院调控新政出台后的第三周，对于上海楼市的成交量打压正在进一步扩大，据佑威及其旗下的楼市专评网联合提供的数据显示，上周（５月３－９日），上海新房住宅成交量跌破１０万平方米，仅为７．１万平方米。
国务院调控新政出台后的第三周，对于上海楼市的成交量打压正在进一步扩大，据佑威及其旗下的楼市专评网联合提供的数据显示，上周（５月３－９日），上海新房住宅成交量跌破１０万平方米，仅为７．１万平方米，与前一周相比，再次下跌３５％，与２００８年９－１０月楼市的迷时期成交量相当。而且，以一周成交量而言，上海全市新房住宅的成交量已经连续三周以超过３０％的降幅下跌，上海楼市真的进入“急冻期”。
楼市形成“事实捂盘”状态
自从国务院于４月中发布了一系列房产调控新政之后，上海楼市至少在新房成交量上立即受到打压。新政后周（４月１９－２５日），上海新房住宅在新增供应面积放量（３３．４万平方米）的情况下，当周成交面积仅为１７．３万平方米，与前一周相比成交减半。
到新政后第二周（４月２６日－５月２日），上海全市的新房住宅新增供应立减至２３．５万平方米，环比下跌３０％，而成交量再度降低至１１．１万平方米，环比再一次下跌３６％。
上周是新政后第三周，全市新房住宅新增供应面积较前一周进一步缩减至１３．３万平方米，跌幅高达４３％，仅仅相当于今年“周均水平”的一半。
由此可见，在目前的楼市调整初期，大部分开发商处于观望，楼市形成“事实捂盘”状态。与此相应，在新增供应大幅减少的同时，上周全市新房住宅成交量更是跌破１０万平方米关口，仅为７．１万平方米，较前一周再次大跌３５％，成为近５年来同期（５月初）成交量的一周，这一数据与２００８年９－１０月时上海楼市的“迷时期”的周成交量相当。
自新政发布后至今，上海全市的新房住宅成交量已经连续３周大幅下跌超过３０％。以新政发布前一周（４月１２－１８日）的新房成交量为基数，在新增供应大增的同时，当周的成交量达到３４．４万平方米，而后（房产新政于４月１７日发布）上海的新房住宅的周成交量即连续以３０％－５０％的降幅下挫，到上周，也就是新政后第三周，全市新房住宅成交量已经跌去近八成。
全市均价超过２５０００元
商报记者注意到，在成交量进一步缩量的同时，单就房价来看，上海新房住宅的成交价格水平当前并未因宏观调控新政而出现明显的下降趋势。
上周，全市新房住宅成交均价为２５１１８元／平方米，环比前一周，仅轻微下跌了２％，新政发布后，在全市新房住宅成交量连续３周跌幅超过３０％的同时，新房住宅成交均价也已经连续３周维持在高于２５０００元／平方米的水平。
当前，在售楼盘价格偏高以及采取实质降价措施以促销楼盘偏少是新房住宅成交量不足的主要原因。
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，新政颁布后，上海楼市成交量步步走低，即便是“五一”房展会，也以惨淡结局收场；而上海缺乏如恒大地产那样采取全线降价的开发商。如黄浦区的明日星城二期，前一周以３０６１０元／平方米的均价成交了５３套房源，名列一周新房住宅成交排行榜的第二位；而上周，明日星城二期再次售出１８套房源，而的成交均价却已经上升至３２９６０元／平方米，虽然可能与成交房源的楼层、房型等因素有关，但仅就数据而言，其成交均价还是“环比上涨”８％；
商报记者注意到，与此前热销项目一周动辄成交上百套的强劲势头相比，新政后第三周，全市新房住宅市场的“集中成交”个案似乎已经销声匿迹，随着买卖双方互相影响，观望气氛进一步加剧。
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上周单个楼盘成交量均低于４０００平米
上周，全市新房楼盘中，已经没有单个楼盘的成交量高于４０００平方米。如上周，金山新城的御景龙庭售出４１套房源，主要是面积９０平方米的小户型，成交面积合计只是３７０１平方米，但凭借这样的成交量，御景龙庭已经是上周表现的楼盘，在全市新房住宅成交排行榜中全市居首。
而与一般项目相比，当前，上海楼市中的高端项目受到房产新政调控的影响相对较少，在全市新房住宅成交量缩至一定低量之后，高端豪宅在整个上海新房住宅成交量中的占比逐渐扩大，而其居高不下的成交均价也为当前全市均价的居高不下发挥着“举足轻重”的作用。
上周，李嘉诚旗下位于闵行马桥的高端别墅项目——御涛园一举售出１５套别墅房源，成交面积合计３５５５平方米，居一周新房住宅成交第二位。就高端别墅项目而言，已经是一个相当不错的销售成绩，按照其成交均价６６９１９元／平方米粗略估算，御涛园上周售出的１５栋别墅总价合计约２．４亿元，单栋别墅售价平均在１５８６万元左右。
在商报记者看来，别墅产品的稀缺，以及其实际成交均价相比之前８００００元／平方米的报价有着１３０００元左右的差距都是其热销的原因之一。
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