[摘要] 新一轮房价调控“风暴”似乎比以往任何一回都来得迅猛。
新一轮房价调控“风暴”似乎比以往任何一回都来得迅猛。
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对于国家，房价走势牵一发而动全身。对于社会，房价或高或低关乎千家万户切身利益。众说纷纭议论政府出重拳，有人不以为然，有人心头一愣，有人担心楼市寒潮将再度来袭，而更多欲购首套自住房或二套改善房的中低收入者，则仅对此番楼市新政的执行前景持谨慎观望——急需解决住房困难的购房者，这十年已被“狼”来了“开涮”过若干回，铭记每次调控回回成为新一波房价疯涨推手之无奈，无房户和“小房户”们已长有足够的记性。
也许是巧合，亦带有讽刺意味，今年元月初，政府也曾发布过调控房价的“国四条”，当时也有媒体认定此乃遏制房价的一条“狼”，可那条“狼”非但没有“咬动”高房价，反倒着实被后者戏了一把，弄得政府极为被动。
“狼”被房价戏的教训还历历在目，人们自然要问“新国四条”能起多大震慑作用？不妨以申办二套房贷为例算两笔账：
“老账”——目前银行5年以上房贷基准利率为5.94%，申请期限为20年的二套房贷100万元，按之前规定的8.5折贷款利率计，申请人每月须还本息6626.66元，20年利息总负担590397.45元。
“新账”——若实际利率按基准利率1.1倍执行，申请人每月须还本息7475.76元，20年利息总负担为794182.79元。“新”“老”对比每月须多偿还本息849.1元，20年累计新增额外利息负担20.37万元。假如再与目前多数银行二套房贷利率实际打7折作比较，则利率新政一旦实施，二套房贷实际利率上涨了57%。
结合以上算账，品味“将实行严格的差别化房贷政策”之调控基调，此番的“狼”，凶狠度要高于今年元月的那条“狼”，以此作前提，对炒房一族作心理分析，再敢顶风炒楼者势必会有所忌惮，好歹会观望一阵子再说。倘若利率新政能得到切实执行，政府承诺“遏制房价过快上涨”的宏调目标有望实现。
需要抛却幻想的是，纵有此番包括行政问责及传言日盛的决策层已批复重庆征收高端房产消费税，将试点对多套房产拥有者在保有环节征收“保有税”的消息在内，就算件件得到落实，房价调控也难收立竿见影之效，至于房价应声下跌，可能性则微乎其微。接下来的一段时间，房价继续上蹿可能性极小，投机（资）一族定会重新考量和评估政策背后的政府耐力，不至于迅速使出恐慌性集体抛盘的蠢招，如是，高房价将进入一个“封冻期”。至于“封冻期”之长短，首先取决于有能力影响房价走势的政府和投机（资）者谁更有“韧劲”更“耐扛”。此外，相对居中的众银行是否阳奉阴违也很关键，毕竟，究众银行之真实心思是，在风险可控——房贷近乎于优质信贷的真切现状下，严厉的利率政策与众银行追求利润化直接相悖。
理论上讲，买方行为选择也将直接影响下一阶段房价走势，问题是，远的不说，单就2007年以来房价两度小幅下行却又随即强势反弹之现象，并非全系投机（资）一族在兴风作浪，众买家在房价下行时持续观望，而观望之“耐心”又扛不过众开发商，导致最终两度演绎不敢“买跌”无奈“买涨”之悲情，这绝不只是国人“买涨不买跌”的消费心态在作祟，而是强大的刚性需求在经历一个阶段的观望性压抑后的集中释放。因此，试图借助新一轮调控“风暴”在遏制房价过快上涨之外再收房价调头下行之边际利好，似乎更难靠谱。眼下，较靠谱的预判是，除了楼市投机（资）客将有所收敛外，未来数月间，若房价仍然“压”不住，不排除政府祭出比此番更严厉的调控政策……
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国发〔2010〕10号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
《国务院厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）印发后，房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，现就有关问题通知如下：
一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责
（一）统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。
（二）建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。
二、坚决抑制不合理住房需求
（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。
要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。
（四）发挥税收政策对住房消费和房地产的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
三、增加住房有效供给
（五）增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。
（六）调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。
四、加快保障性安居工程建设
（七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划（包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在2010年7月底前向全社会公布。
五、加强市场监管
（八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
（九）加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。
各省（区、市）人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。
（十）完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。
国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。
国务院
二○一○年四月十七日
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