[摘要] 前两年，在房地产百亿俱乐部的成员们还在大叹年关难过时，被同事称为“老张”的张智刚已完成了上海农工商房产集团产业链的集约化转型，向地产百亿俱乐部靠拢。
前两年，在房地产百亿俱乐部的成员们还在大叹年关难过时，被同事称为“老张”的张智刚已完成了上海农工商房产集团产业链的集约化转型，向地产百亿俱乐部靠拢。
强调品牌的基础是产品品质的农工商房产如今在沪上已有诸多口碑作品，得到了飞速发展，从2002年到2007年开发楼盘达22个，公司总资产从3000万元猛增到24亿元，净增41倍多。
蹒跚起步快速扩张
自嘲是“从大地里滚爬出来”的张智刚等农工商元老从农场进入城市，可谓一没资金、二没实力。提起当初农工商房产的开局，张智刚自豪地认为那是源于农垦精神，这种脚踏实地的精神开启了他和农工商房产长达21年的企业发展之路。
在老张的回忆中，在1990年代初刚创业的时期，室租的是仅9平方米的房子，依靠一台公用电话联系业务。就在这种艰难的条件下，毫无任何背景的农工商旗下明旺公司拿到了一切房产开发的“路条”。
这只是起步，随后接二连三的困难一一呈现，没有启动资金、没有技术力量、没有经验……在外界看来根本无法解决的难题全部摆在老张面前。在最艰难的日子里，老张不愿让这份事业无疾而终，在一场接一场的与银行、土地持有人的谈判中，老张凭借“锲而不舍”的劲头，最终获得了成功。
“先营销后造房，以销定产”，1993年的农工商明旺公司完全是用执著和诚心感动了很多人。银行最终贷给他们70多万元启动资金，土地商则以分成形式提供了他们3000平方米的土地，建筑公司拿着联合设计的图纸开始施工。
“我想得很实在，农工商在开局之初要走的是市场需求路线，因为我们是从社会最底层走出来的，因此与大众的心是相通的，知道普通百姓最需要的是什么。”
1995年前后，房地产业面临调控，很多开发商开始调整开发步骤和战略。企业内部也有声音在质疑农工商明旺是否需要调整扩张时，老张说：“我们就做这个‘小本买卖’挺好的，调控调不到贴合老百姓市场的房企身上。”
此外，老张还有别的考虑：一旦规模开始扩张之后，明旺公司将成为一家大型国企，但当年企业没有强大的员工保障体系支撑，在当时的行业背景下，这样的做法无疑会让公司后续发展遭受掣肘。
老张认为，调动集体的积极性是建立在物质基础上的，要为员工的利益考虑，因此公司开始从1990年代建立了当时领先的职工激励模式，群体持股后，积极性明显提高，明旺公司作为独立的经营实体，在产品开发和市场开拓上的作用被充分地调动起来。
直到2001年由明旺公司等三家子公司合并成立为农工商房产集团后，经过多年的累积以及勤恳的深耕，老张认为时机成熟，企业应该进行下一步大规模的发展和壮大，为百姓和国家创造更大的财富和价值。
集约发展良性循环
回顾农工商房产的发展历史，从2002年到2007年开发楼盘达22个，公司总资产从3000万元猛增到24亿元，净增41倍多。
农工商房产的规模做起来了，农工商房产产品的知名度也做起来了。但是到了后来，见证楼市十余年沉浮、在数度楼市风云中经受考验的农工商房产集团发现，农工商品牌在市民心中仅存“超市”、“出租”概念了。
房产系列除了项目口碑相传外，“像苏堤春晓等项目，市民大部分都以为是其他品牌开发商的，而不知道这些经典项目是由农工商房产开发。”
受此情景触动，老张意识到，农工商房产项目公司再“各干各的”下去，真的要“掉队”了。于是他下定决心重新调整企业发展战略，进一步发展整合集团产业链，进行集约化作战。
他坦言，历史上，集团各子公司散养式的管理模式已经不适合市场的形势了。依靠集团的土地、资金进行大兵团作战，才是今后房地产“百亿俱乐部”成员的生存之道。
从2003年开始,农工商房产集团决定将集团内的多家与房产行业相关联的配套公司，陆续整合进入集团作战体系，从而使集团成为各种资源的优化组合体。这是一个有着深远意义的决策，为农工商房产的进一步发展奠定了扎实的基础。
为此，农工商房产专门成立了配套产业部，用来协调总公司、各子公司与配套公司的合作。而这些配套公司，都是一些在市场上摸爬滚打多年的农工商房产相关企业，分属设计、建设、装潢、物管等。由于同开发企业同处一个产业链，这些配套公司的整合，让农工商房产在资源优势、成本优势、现金流调配方面如虎添翼，在日后的市场竞争中，处于十分有利的位置。
可以说，子公司集约化，让农工商房产从此拥有了属于自己的核心竞争力。
此外，作为过来人的老张对“产业、资产、资本三层结合起来经营，是农工商房产迅速腾飞的根本”体会最深。经营的问题，其实老张早有谋划。老张所谓的三层经营，就是在产品规划、土地市场开拓、集团资金调配等方面，实行集团总部与各子公司统一经营的方式，以此改变历史上各子公司单兵作战的局面。
这种方式，既让子公司保持充分的自主性和创造性，同时，集团又可利用自身在资金、信息、人际资源方面的优势，进行重点开发、经营。而产业经营则在集团开发的30%商业地产基础上，部分持有经营，利用资产保值、增值效应，以抵抗未知风险。
这种模式，是老张根据农工商房产自身的历史特点，摸索出的一套有别于其他房产公司的独特的集约式经营模式。集约化发展也促使了农工商房产产品的升级换代。近期开盘的宝山顾村“东方帕堤欧”项目，已形成了农工商房产西班牙风格的第四代产品。
“一个企业在市场上的生存、发展，必须找到符合自身发展规律和特点的钥匙。农工商房产找到了这把钥匙，这使其瞬间爆发有了可能。”老张常说，“我们的一切经营行为，就是要在根本上保证农工商房产的稳步健康发展。”
事实证明，产业链集约化在农工商房产近年的发展中，形成了企业良性循环的基础。
本土企业深耕申城
虽然农工商房产的发展成绩喜人，但作为上海本土人士的老张也存在着一丝憾意，他总结原因似乎只有一条：寻找合适的土地资源。
从这一条中，又可以看出农工商房产拿地是“为民造房”的思路：地价高不高？——测算房价——不吻合普通百姓需求？——放弃拿地。
多年之后的今天，在上海拿地问题再度成为老张心头的犹豫：“我们本地企业总要在本地发展，多为本地贡献，在上海深耕。”如今地价还算合适，老张决定在沪拿地。按他预计想法，农工商房产在上海发展的土地比例要占总开发量的70%。
除了因为本地企业在沪缺地和企业在外地快速扩张外，还有一个重要原因让老张这样考虑：本地企业的市场立足点还是在上海，在外地大幅扩张会损耗集团的资源能力和市场效益。
市场回暖、大型房企再次竞拍上海地块的情景，也让老张看到了重启农工商房产沪上拿地的美好前景。
老张告诉记者：可以看出，农工商房产的集约化策略是正确的，土地市场仍是大型房企集团的天地！老张这次想到的是上海金山区。因为对金山区拿地感兴趣的主要集中于本地房企，金山的价值被土地市场“利益忽视”。据老张透露，农工商房产在近期已把该地拿下了。
在这期间，农工商房产迅速重启拿地动作，四处寻觅土地。在采访时，老张高兴地表示，虽然现在拿地的区域和资金是商业机密，但上海市民要相信本地企业的决心。
尽管外地大型房企集团在沪扩张对老张和农工商房产仍是个不小的考验，但他仍信心十足。
如果说1990年代农工商房产的起步，对老张来说，是摸石头过河，在市场上以求生存为目标，那在如今，老张的集约化进程，则给农工商房产带来新一轮发展的生机，使其出现了跨越式的飞跃，扣响了地产百亿俱乐部的大门。
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