[摘要] 在楼市低迷的大环境下，楼市传统的旺季"金九银十"即将到来，各地楼市纷纷开始有所表现，上周上海商品住宅成交套数环比上涨8.07%，均价也出现微幅上涨，达到9459元/平方米。北京楼市则持续低迷，上周期房成交套数环比下降16.95%，成交均价出现较大波动。
导读
行业动向——房企存货消化需三年 放弃“暴利”念头寻出路
深度解读——沪楼市价格暗战 专家称房企抢先跌就是抢商机
在楼市低迷的大环境下，楼市传统的旺季"金九银十"即将到来，各地楼市纷纷开始有所表现，上周上海商品住宅成交套数环比上涨8.07%，均价也出现微幅上涨，达到9459元/平方米。北京楼市则持续低迷，上周期房成交套数环比下降16.95%，成交均价出现较大波动。
一.京沪楼市供应量持续增长
中指研究院每日监测数据显示，截至2008年8月24日晚10点，全市住宅可售面积为659.01万平方米，较8月17日可售面积上涨了0.29%，可售套数为48910套，较8月17日可售套数上涨1.40%。
上周上海商品住宅成交量继续上涨，商品住宅可售量同时也呈现上涨的态势，表明现阶段住宅新增供应仍然充足，商品住宅市场供大于求的现状仍然持续。
截至上周周日（8月24日），北京期房可售房屋套数和可售房屋面积分别为164117套和2170.00万平方米，环比前周可售房屋套数和可售房屋面积分别上升2.34%和0.78%。可售住宅套数和可售住宅面积分别为96312套和1241.88万平方米，环比前周分别上升3.73%和1.58%。
二.上海成交量触低反弹 北京期房成交量缩
上海上周商品房成交量明显上涨
上周（2008年8月18日-2008年8月24日）上海市商品房成交量出现较明显地上涨，住宅市场成交量维持前周的小幅上涨态势，随着运动盛事接近尾声，沪上房产市场的关注度也有所回升。上周上海商品房成交面积为33.67万平方米，较前周上涨了17.72%，商品房成交套数为2988套，较前周上涨了5.55%。上周商品住宅成交面积为26.73万平方米，较前周上涨了4.61%，住宅成交套数为2652套，较前周上涨8.07%，从近期成交领先的区域平均成交套数和面积数据看，基本保持在86-98范围内上下波动，表明在沪上房产市场疲软的情势下，小户型博得不少购房者的青睐。
北京上周期房成交套数环比下降16.95%
北京上周（8.18-8.24）据统计共成交期房921套，成交面积9.96万平方米，成交套数和成交面积环比前周均出现下降的现象，降幅分别为16.95%和41.04%。
三．上海成交均价小幅攀升 北京成交均价有较大动荡
上海成交均价略涨0.40%
中指研究院每日监测数据显示，上周二环三区住宅成交均价都出现下降，外环以外住宅成交均价下降比较明显；影响全市住宅成交均价的因素主要是环间房价变化和环间住宅成交结构变化，上周外环以外成交均价下降比较明显，同时外环以外住宅成交比重也出现下降，两个因素综合作用下，结构变化影响更大，致使上周全市商品住宅成交均价较上周略涨了0.40%，达到9459元/平方米。
北京内城和外城均价大幅上涨
上周（8.18-8.24）内城和外城二个区域住宅成交均价环比前周均有较大程度的上涨，涨幅分别为52.92%和65.87%，价格增长显著；上周西城、朝阳和海淀三个区的商品住宅成交均价环比前周均有大幅上涨，从而有力地拉高了内城和外城区的成交均价。近郊和远郊区域住宅成交均价环比前周分别下降9.61%和0.47%。
四.市场直击
市场环境变化，营销也随之变化。在楼市买卖双方的持续对峙中，一些开发商已经坐不住了--在直接降价存在"风险"的情况下，越来越多的开发商选择了"隐性降价"。
虽然大部分城市今年以来的整体房价同比去年仍在上涨，但在时下楼市遭遇调整和淡季的双重影响下，没有多少楼盘能够独善其身。
如在成交量逐月下降的上海，不少在售项目加推新盘，其售价均低于市场最初的预期。佑威房地产研究中心据其对上海市房地产交易中心的数据监控发现，上周中远两湾城29套2-4楼房源集中成交均价为13842元/平方米，比该盘上半年21049元/平方米的成交均价跌了7200多元。而知情人士称，这批29套低层房源是开发商以统一价格卖给内部员工的。还有，大华锦绣华城本月拿出沿马路的1、2号楼促销，成交的61套房源均价13551元/平方米，其中5套特价房更是只有12079元/平方米，比其上半年17740元/平方米的均价跌了5600多元。
从万科提出"拐点论"，到潘石屹的"百日巨变"，直至日前王石在香港举行的中报发布会上放出"万科已作最坏打算"、"准备过冬"等言论，房地产商对楼市的"寒意"感受可谓"先知先觉"。有房地产专业人士甚至预言:"楼价下跌通道已经打开，上海房价出现'多米诺效应'并非不可能。
几天前，万科金色雅筑推出了10万元促销让利活动，金地湾流域等大盘随即跟上，相继做出返2万、送车库等优惠活动。这使得原本成交低迷的上海三林板块打折风四起，成交一下子活跃了起来，并导致久违了的周五晚购房者彻夜排队现象。来自房地产研究机构的统计数字显示，近期中远两湾城的29套2-4楼房源集中成交均价每平方米13842元，比该楼盘上半年每平方米21049元跌了7200多元；大华锦绣华城8月拿出沿马路的1、2号楼促销，成交的61套房源均价每平方米13551元，其中5套特价房只有每平方米12079元，比其上半年每平方米17740元均价跌了每平方米5600多元。如此价格降幅，比万科、金地的价格战来势更汹涌。
五．政经动态
在楼市持续低迷的情况下，沪上银行开始意识到房贷业务潜在的风险。记者上午从沪上多家银行获悉，他们日前已接到监管部门的文件，要求务必在内部进行房贷压力测试，预估房价下跌导致的信贷坏账金额。根据已完成的部分压力测试结果显示并不乐观，各银行正按监管部门要求，主动调整资产负债结构，希望能提前化解房产可能带来的风险。
有关数据显示，今年前6个月，沪上银行个人房贷走出"探底回升"的路线图，1至6月，房贷增量分别为110.7亿元、28.7亿元、-1.7亿元、34.7亿元、23.2亿元和366.4亿元，月度间贷款增量波动非常明显。在"二套房"等多项调控政策作用下，上半年沪上银行的房地产信贷投放增速同期并未减少。
银行业内人士透露，最近监管部门一再强调美国次贷危机的教训，银行开始认识到房地产行业高盈利背后潜在的风险。
楼价一再下跌，成交量也日益萎缩，政府是否可能出手救市？日前有消息称，包括放松信贷、降低流转环节税率、刺激消费等建议诉求，住房和城乡建设部的一位官员表示，国务院不可能认可其中的任何一条。"政府救市无望，楼价将面临进一步的调整"，有地产专家如是说。
据悉，在住房和城乡建设部、国家发改委的两份专题调研报告上交国务院后，若干份由地产行业协会组织撰写的建议书也被送达国务院，一位国家发改委的官员向媒体表示，"中央调子已经定下来了，要保证经济的稳定增长，同时还要继续采取紧缩的政策。我想单独对房地产领域松绑，至少目前来看，不太符合中央调控的思路。"至于所谓宏观调控思路的调整，他表示，这也只是针对中小企业、制造业，与房地产无关。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
