[摘要] 近期，上海和北京的房地产市场上，最为亮丽的一道风景便是中低价房和经济适用房的大面积推出。上海的“两个一千万”的住房政策和北京为“十一五”制订的经济适用房规划，逐步把经济适用房推向了这个市场的风口浪尖，
近期，上海和北京的房地产市场上，最为亮丽的一道风景便是中低价房和经济适用房的大面积推出。上海的“两个一千万”的住房政策和北京为“十一五”制订的经济适用房规划，逐步把经济适用房推向了这个市场的风口浪尖，成为众所瞩目的焦点。经济适用房，这一不同于一般商品房的重要房地产类型，在国内的房地产市场中的角色日益重要。那么，经济适用房是否真能成为政府调控房地产市场的一个政策利器，在这高热的房地产市场中起到冷凝器的作用？
看得见的手与畸形的市场
综观当前国内房地产市场的供应格局，可以看出目前是一个“别墅及高档——普通商品房——经济适用房——廉租房”的梯度市场结构。经济适用房作为满足中低价商品房市场需求的一种重要产品，日益成为市场追逐的热点。然而从统计数据上看，经济适用房的供应比例始终维持在总供应量的10%左右，并且近年呈现出逐步下降的态势。相比市场上对这种商品的旺盛需求，这种供应比例的下降使得此产品的供需关系的日益僵化。经济适用房这一政府用“看得见的手”去调节房地产市场的政策工具，为什么会出现这种市场现状？政府、开发商、买房者各自对这一产品又是如何考虑呢？
政府的两难困境
平抑房价的市场需求的日益强化和管理成本的增加正是当前政府针对经济适用房这一特殊商品所面临的两难困境。政府，既是住房市场的管理者又是参与者，这一双重身份使其必须扮演即是游戏规则制订者又是游戏参与者的两个角色。游戏参与者对利益的追求和政策制订者对游戏本身公平的要求，是政府在决策时面临两难的困境。然而，当前经济适用房作为我国住房保障制度的重要组成部分，在住房改革后的国内市场中始终占据着不可或缺的位置。房地产商品作为一种特殊的商品，在当前转型的中国市场中，在政府的双重角色的扮演下，在计划经济和市场经济的两种制度的约束下，呈现出复杂的市场态势。具体的矛盾体现为市场监管不利，产品质量难以控制，市民对中低价房的大量需求市场无法满足，等等。
分析国内主要城市经济适用房政策的制订背景及决策思路，北京和上海作为这两个的市场其政府决策具有代表性，并各有其特殊的政策背景。北京作为经济适用房的主推城市之一，其政策的颁布和实施均要早于上海。我们认为，前两年北京市政府的大面积经济适用房的推出对稳定北京房价起到重要作用，也对上海的政策制订提供了经验。
北京：经济适用房的市场先锋
北京是国内较早推出经济适用房的城市，从1998年到2004年，共销售了1083万平方米的经济适用房，成为北京市场上的一股重要力量。从近几年北京经济适用房的销售比重看，2000~2002年的经济适用房销售比重的增加——即经济适用房的大量上市——为平抑北京的市场整体高涨的房价起到重要作用，同时也在一定程度上有效解决了市场需求与供给之间的结构性矛盾。
从近期北京的政策取向看，北京拟在“十一五”期间推出经济适用住房1000万平方米，其中2008年前推出800万平方米。这一供应力度的加大和当前市场政策的步调相一致，成为市场价格稳定的主要力量。
上海：市场化之路难解供需矛盾
上海作为一个市场化走在前列的城市，对经济适用房这一带有浓厚计划经济性质的产品，市场接受速度较慢。只在近两年，随着上海房价的不断升温，中低价商品房和重大工程配套房——这些经济适用房的变形体——的逐步上市，经济适用房才逐步成为上海政府调节市场的主要政策工具。下面就是近两年上海市政府对经济适用房建设规划的主要政策思路。
（1）2004年提出的每年建设300万平方米面积中低价商品房的“三年建设计划”
（2）上海市政府在2005年1月又进一步提出年建设900万平方米中低价房的计划
（3）2005年3月底，上海市政府重申：2005年上海将确保新开工配套商品房1000万平方米和中低价商品房1000万平方米，并实现可预售2000万平方米。
实际上，北京在前两年要早于上海面对房价上涨过快的压力，然而当时的北京政府，面对彼时的情形，及时做出增加经济适用房的决策，对正在预热的北京房地产市场开出了一剂冷凝剂，成为市场重要的一环。其实，反思北京市场经济适合用房政府的效果，不难发现，低价的经济适用房并没有拉低整个市场的价格中枢，但在市场预期方面的确起到了一定的抑制作用。普通商品房的价格上涨压力和市场由买方向卖方的过渡所形成的有价无市局面，正是北京市场经济适用房政策效果的反映。而当前的上海市场，最近面临的市场形势和北京类似，上海市政府的“两个一千万”政策的出台，正是力图借鉴北京前期政策运做的经验，希望通过对经济适用房商品供给的调节来调整整个市场的价格体系。
市场参与者的难题
“食之无味，弃之可惜”，正是开发商眼里经济适用房的定位。锁定“3%”的利润空间和类似“包销”的盈利前景，对于开发商来说，实为鸡肋。选择低风险的稳定还是选择高风险的超额利润，主要取决于市场环境的变化。近两年房价的快速增长，使得众多开发商以普通商品房作为开发的。许多企业以市场环境良好作为企业业绩上台阶的时机，很少考虑经济适用房的业务。而当面对市场价格下跌的情况时，经济适用房的保险效应却成为企业争相争夺的热点。
经济适用房的买房难问题已经成为购房者的主要难题。从北京市场的经济适用房购买政策来看，申请购买程序繁冗，主要需经过按类领表、填表领表、核定总额、登记备案、网上公示、持证购房等六个步骤。烦琐的申购程序、定向配给的供应政策只能选择部分幸运儿成为产品的受益者，相比强大的市场需求，有限的供给实为杯水车薪，计划经济中出现的种种问题也在此得到反映。排队购房、低质低价等诸多问题成为消费者对经济适用房的主要烦恼。
总体来看，政府面临的双重困局、开发商对商品的低度热忱以及购房者所面临的买房困惑，都是现阶段经济适用房面临的主要问题。
冷凝器的效应
延迟的冷却效应
低价商品本身并不能对市场造成较大的冲击，但当低价商品大量上市时，其对市场的影响则是巨大的。前两年上海和北京市场年均300万平米左右的经济适用房供应，所带动的影响是比较小的，有局限的。而从2005年起，上海和北京频频推出的大面积经济适用房的土地供应，预计经过1年多的建设周期，将在2006~2007年陆续上市，届时的北京和上海房地产市场，将形成一个以经济适用房供给为主导的市场。因此，低价房地产商品的大面积上市，将直接形成对市场的冲击，延迟的市场冷却效应将在其后两年得到显现。
价格参照系效应
政府对产品的定价控制，土地出让金的减少以及税费减免都是经济适用房区别于一般商品房的不同之处。从上海市场看，调控后的市场，在经济适用房的大量上市后，将构成几条明显的价格界限，从而形成一个明晰的价格结构。“经济适用房——外环线商品房——中外环线间商品房——内环商品房”这种分层的价格结构
表1：上海市各类住房价格参照
住房类型 参考价格 备注
经济适用房 3500元/平方米 上海市政府指导价格
外环线商品房价格 7000元／平方米 上海市政府市场调控指导价格
内外环商品房价格 10000元／平方米 上海市政府市场调控指导价格
内环商品房价格 17500元／平方米 上海市政府市场调控指导价格
区域规划控制效应
经济适用房的推出不仅在价格上对现有的商品房形成抑制，并且政府通过区域规划，还在地理位置上对经济适用房供给实行了有力的控制。从下表上海和北京两地经济适用房的规划可以看出，经济适用房主要集中于城市的郊区地段。由此可见，经济适用房不仅对于市场价格体系具有抑制作用，而且对整个城市的人口居住分布也起到规划控制作用。
表2：北京上海两地经济适用房分布情况
城市名称 主要经济适用房集中地区
北京 方庄、回龙观、天通苑
上海 嘉定江桥镇、宝山顾村镇、南汇周浦镇、宝山罗店镇、浦东曹路镇和南汇航头
扭曲的真相
综观经济适用房的方方面面，可以发现，经济适用房对房地产市场的冷凝器作用其实是一种“假相”。低价房的大量上市只是在总量上摊薄了市场均价，但并没有从根本上将商品房价格有效降下来。仔细观察北京和上海两地的房地产细分市场，我们可以看出，经济适用房和普通商品房在市场划分方面有着明显的界限。低价的经济适用房市场的供给主要由政府和开发商共同组成，政府在土地项目的控制和开发商的选择上起到主导作用。而普通商品房的市场上，市场化的操作方式更为明显。在供应总量和结构矛盾不能得到有效解决的条件下，经济适用房的有限供给并不能有效满足市场的强大需求。因此，以普通商品房为主的市场供需格局决定了商品房价格的居高不下。
不过，待到2006~2007年，上海“两个一千万”经济适用房的大面积上市，将对市场形成有效冲击，界时延迟的价格冷凝作用可能会对市场的价格体系的变化产生影响。
另一方面，大规模的经济适用房的上市，也将积累大量现实问题，主要表现在如下几个方面：
（1） 管理成本过高，个人信用体系的缺失。
（2） 价格偏高。以北京市场为例，目前的北京经济适用房单价3000~4000元/平米，对于大多数中低价房的需求者来说，这一价格仍然过高，无法满足消费者的需求。
（3） 户型偏大，交通不便。大户型产品的供应，主要出自开发商对利润的追求。这就造成单套房价总量的过高，使普通消费者无法承受。同时，政府对经济适用房所在地布局的规划，产品供应郊区化所导致的交通不便问题也是当前市场的主要问题。
（4） 配套设施不全，产品质量有待改善。和普通商品房相比，经济适用房的配套设施相对不够齐全，周边绿化环境也稍差，再加上不发达的交通系统，这些都是当前经济适用房的主要问题。
通过对这些现实方面的问题的考察，我们可以得出如下结论，由于受到个人信用体系缺失，违规购买经济适用房情况的影响，一部分有能力购买商品房的人群转而购买经济适用房，从而在一定程度上缓解了商品房的供求矛盾，从而对普通商品房的市场价格上涨也变相起到了抑制作用。
经济适用房政策将何去何从？
如何建设一个覆盖全社会各个层次的住房供应体系，是世界各国都面临的问题。从香港的“公屋计划”，到美国的《国民住宅法》、日本的《城市住房计划法》，这些主要发达国家都通过各种法律和金融政策为社会民众提供多层次的住宅保障服务。反观我们的住房保障体系，从政策调控到住房公积金制度的推出，再到供应面上经济适用房产品的上市，应该说方式多样。但我们认为，经济适用房作为目前国家政策可用的主要手段，在当前阶段还只是中国在经济转型期间的过渡产品。计划经济本身的固有的问题，如控制价格后企业提供的产品质量下降，需求不能有效满足，政府管理成本高的问题，都成为当前经济适用房市场的主要问题。
从长远的问题解决之道来看，我们认为一个从根本上的、政策性和金融保障制度上的解决方案将是一条必由之路。因此，当前的经济适用房政策只是一个短期的解决之道，专业机构的市场化运作方向是未来的发展方向。
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