日前，上海市规划资源局发布了《大吴淞地区专项规划》，对宝山吴淞地区和高桥靠近黄浦江的部分地区进行了一次统一规划，这也是继大零号湾规划后又一个跨行政区的重磅规划。

今天，我们就来为大家解读一下这一轮新规划有哪些值得关注的内容吧。

以转型为核心的新规划

一直以来，宝山吴淞地区和浦东的高桥地区的城市界面更新速度都是比较缓慢的，这与这两个地区的“工业”属性是分不开的。

吴淞地区早在上海开埠后，就成为进出口货物的中转地，清末民初有“水陆码头”之誉。清末的全国第一条营业性铁路——淞沪铁路，就以吴淞镇为重点。

改革开放之后，宝山钢铁总厂和石洞口发电厂都沿长江口兴建，使吴淞区成为上海市的重要钢铁基地和能源基地。

以此衍生出的也都是以钢材上下游为核心的产业链。

高桥地区情况也非常类似，由于靠近港口，这里聚集了大量的物流企业，同时也成为了重要的能源基地，比如上海高桥石化就是这里重要的企业，占地面积一共达到了4.2平方公里，高桥石化的搬迁也成为了当地居民最期盼的事情，多次传出搬迁的传闻，最终却又不了了之。

这次的规划可以说是“对症下药”！

所有的目标策略都聚焦在了“转型”上，目的就是让这将近110平方公里的土地尽可能地摆脱工业区落后的城市界面束缚，通过更新的方式改善和提升城市环境。

具体做法非常清晰，主要做三件事：

一是北部的吴淞创新城工业基地，转型科技创新中心。

吴淞创新城是宝山区一直以来重点推动的项目，目的就是将片区内的工业企业逐步搬迁，导入一些新的研发类型的企业，达到产业转型，城市界面更新的效果。

这一战略也得到了上海市层面的认可，市政府印发了《关于加快推进南北转型发展的实施意见》，文件里也明确提到了“以吴淞创新城为核心打造支撑科技创新的重要空间” 。

实际上，市级层面也给出了实实在在的财力支持。比如在《加快推进南北转型发展的支持政策》里面就提到了“吴淞创新城外环内重点区域的排水系统建设由市承担主管及泵站的工程费用。”这相当于是市里承担了很大一部分吴淞创新城的改造费用，减轻了宝山推动规划落地的压力。

另一条政策专业性相对强一点，不是很好理解，“吴淞创新城宝武集团用地，除了宝武集团存量补地价以外的部分，可以由市、区联合收储后出让给城市更新主体”，其实可以理解为市区两级共同出力，帮助需要更新的宝武集团把土地归拢整理起来，实现联合开发。

也就是说，吴淞创新城不能简单看做宝山推动的规划，实际上这背后是有上海市层面的推动力的。

目前来看，实质上已经启动的已经有不锈钢、特钢两个“一平方公里”先行启动区，区域的建设项目已全面展开。

此外，还有蕰藻浜和中央钢铁公园在推进约100公顷的景观设计方案，预计将从公共空间的角度去提升周边的环境品质。

二是南部的高桥地区腾退能源化工，转型楔形绿地。

高桥地区的转型难度比吴淞地区来说要大不少。

从规模体量上来说上海高桥石化4.2平方公里的占地面积比吴淞地区先行启动的1平方公里左右的地块要大很多。

因此，搬迁高桥石化的成本是非常高昂的，此前曾经传出了500亿元的搬迁费用，这也是迟迟不能动工的压力所在。

面对较为困难的搬迁，规划部门采用了其他的方式来改善当地的环境。

其一是将高桥石化所在的地区划定为战略预留区。

这么做的意义在于，高桥石化周边的配套产业的规模就不能扩大了，也就相当于保证了高桥地区的工业规模在现有水平上不再增加。

其二是规划了三岔港楔形绿地。三岔港楔形绿地作为上海市10块楔形绿地之一，从规模和体量上来看都是名列前茅的。

特别是地处黄浦江和长江入海口的交界之处，让这里的生态环境基础和地理区位条件都格外出彩。

后续各级政府都会加大对楔形绿地的投入力度，争取将项目早日落成。

除此之外，位于这两个区域中心的黄浦江，可以说是这一次转型发展的核心动力。

吴淞地区的黄浦江岸线主要是作为公用码头使用的，包括了张华浜、军工路、朱家门等等传统码头。

进出的货物也以外贸件杂货、散货、油品和少量的集装箱为主。

后续，这些对城市界面不友好的工业功能也将开始腾退，转型成为以高端客运为主的邮轮港——上海吴淞口国际邮轮港。

邮轮港的具体情况小胖君会在后文介绍项目的时候再展开，但一定要强调的是，为了满足邮轮港高端的客户群体需求，整个黄浦江滨江地区必须实现转型，提高滨江空间的舒适度。

这也就意味着滨江地区的景观化将成为后续宝山区工作的重点之一，这种正向的提升作用已经在杨浦滨江、北外滩等等地区有了非常好的展示。

后续，宝山滨江的提升也将成为黄浦江上的亮点之一。

重大项目导入新增长点

虽然有了规划，但是宝山、高桥的财力都是有限的，规划能否顺利落地才是问题的关键。

这一次的整体规划，重点强调了4个上海市级的重大项目，这些项目都是已经有了明确的计划，并且保证会实施的项目，这也就保证了规划的可落地性。

1、高铁宝山站

高铁宝山站总开发规模约50万㎡，规模为8台18线，建成后将成为上海第四大火车站。

基本上仅次于上海站、上海虹桥站和上海东站。

更重要的是，宝山站所联通的线路至关重要。

高铁宝山站是四场合一的枢纽站。沪渝蓉铁路、沪通铁路、预留捷运线以及轨道交通19号线，这四种铁路制式在一处汇集。

其中沪通铁路和沪渝蓉高铁，是在“十四五”时期内上海市新谋划的一条高铁通道。前者连接了宝山站和上海东站，可以便捷地到达浦东国际机场和最新成立的东方枢纽国际商务合作区，与境外联系的便捷度大幅提升。后者则是国家级的交通大动脉，一直延伸到上江上游，联通了整个长江经济带。

可以说，高铁宝山站建成后绝非类似于上海西站、上海南站这样一些区段节点，而将成为上海北部最重要的对外枢纽。

2、19号线

如果说宝山站是上海北部联系长三角，进一步面向全球服务的关键节点，19号线则让宝山与全市的联系更为紧密。

19号线由宝山站始发，主要沿铁山路走行，串联了、北外滩、陆家嘴、后滩、前滩、三林等重点板块，经过了浦东滨江西段几乎所有的重点地区。

小胖之前的文章也提到过，19号线将是“上海轨道交通建设3期规划”中能级最高的地铁，这无疑将对吴淞在整个上海地位的提升都起到至关重要的作用。

3、薀藻浜沿线提升项目

今年2月，上海市规划和自然资源局发布了关于《吴淞江-蕰藻浜航道工程和沿线地区专项规划》的草案公示，正式对外宣布了蕰藻浜沿线的改造计划。

实际上，蕰藻浜流域的范围是非常大的，除了我们今天提到的吴淞地区，整个上海市域范围内一共有50公里长。

因此，吴淞江-蕰藻浜航道工程是上海市一级的“十四五”重大工程。

位于吴淞地区的是科创港湾段，要新设8个跨河的慢行步道，并增设一处内河航运枢纽。

并将沿河两侧各500米的范围作为重点整治提升范围，效仿黄浦江、苏州河两岸整治工程的成功经验，将蕰藻浜也提升为北上海的滨河景观亮点。

4、上海吴淞口国际邮轮港

实际上，早在2019年，上海吴淞口国际邮轮港工程就已经通过竣工验收 ，同年的9月11日，上海吴淞口国际邮轮港通过中国国家级邮轮港服务标准化试点终期验收。

但是由于疫情的影响，2020年到2022年的这段时间邮轮航线受影响停运，这也就给大家造成了宝山邮轮产业迟迟没有发展的印象。

但是从2023年开始，邮轮航线全面恢复。5月26日，吴淞口国际邮轮港已经恢复邮轮运营。

今年年初，已经有“爱达·魔都号”等多艘大型邮轮停靠在吴淞港，并将这里作为母港，开设了前往冲绳、长崎、济州等等热门旅游目的地的航线。

邮轮产业实际上是一种高消费高附加值的产业。

以“爱达·魔都号”为例，其内部的装修标准是非常高的，开设了演艺、画展、高端宴会等等活动。

特别是对母港周边产业的带动作用也是非常有力的。

空间规划分析

大吴淞地区整体的规划框架是要打造一个标志的“三江交汇”的上海之门，三江分别是长江、黄浦江和蕰藻浜，这三江都是具有通航能力的河道，除了能够提供独特的景观价值之外，还能为产业提供很好的航运条件。

放眼上海整体的水系格局，有重要航道水系交汇的区域不多，最著名的就是一江一河的交汇，由于历史苏州河和黄浦江航运的繁荣形成了外滩、陆家嘴的经济贸易中心。而浦江之首位于黄浦江上游汇流段，是重要的水源保护地，以郊野风貌为主。

而大零号湾则在去年也迎来了国际方案的首发，也是一处新进的重点发展区域，重点围绕紫竹地区发展科创，同时打造良好的生态滨水区。剩下的则是这次发布的大吴淞地区的三江交汇之地，其在目标上主要围绕产业转型、智能制造和绿色低碳来发展。

大吴淞地区的北部是高铁宝山站和国际邮轮母港，未来规划将联动铁路和航运，形成上海北部水、陆门户枢纽。南部吴淞创新城强化产业转型、科创引领，重点打造转型示范、智能制造和低碳绿色。东部三岔港区域则将重点彰显上海江海交汇、绿色生态、人与自然和谐共生的门户形象，引进文化艺术博览类的功能。

从规划的空间结构来看重点围绕三江两岸形成“一核 三带 多组团”“绿色开放韧性融合型”的总体空间结构。

形成“1+4+5+N”的公共中心体系，调整了城市副中心的范围，调整和增加了地区中心，提升了地区的城市能级。

将吴淞城市副中心的位置东南移了，相较于原先的城市副中心的位置，新的副中心向东南移了约4公里，由杨行镇转移到了淞宝南部，并从外环外东移到外环以内，紧邻滨江。距离杨浦、静安等城区位置更近，交通上也有3号线地铁、逸仙路高架、长江路快速路（在建）、外环高速串联起东西南北。未来这个吴淞城市务中心将交通和功能上，更加便捷和高效，也更能凸显三江交汇上海之门的形象。

基于绿色低碳样板区的目标之下，规划生态空间面积约19.8平方公里，保障了足够的生态绿色区域，其中重点规划了三类和四类生态空间，并依托生态空间打造城市公共开放空间。

由于此次公示的规划为专项规划，属于法定规划的范畴，不同于城市设计国际方案，是具有较强的规划严肃性，其中管控的内容是具有法定性的，那么这次专项规划能够形成有效管控的规划内容有哪些呢？

重点区域结合单元划分形成单元管控图则。图则重点突出对结构性、基础性、公益性内容的管控，包括空间结构、功能布局，主要公共设施、重大交通、市政设施等的布局、数量、规模等，具体如下：

可以认为本次规划中的上述内容是明确的，那么我们就可以带着这些认识来细细看大吴淞地区规划究竟有些什么值得我们关注的内容了。

我们先看规划用地方案，较原先的规划主要是调整了空间结构，强化了城市副中心的核心功能，例如科研用地和商业商办用地，优化了公共空间（也就是绿地）整体的布局。

值得一提的是，在此次大吴淞地区专项规划中在用地方面并没有像之前“焊死”了用地功能，二是探索了较为弹性的用地规划表达。

其中很重要的一方面是用了M0用地，探索综合产业用地和产业融合管理模式，在确保以产业为主导功能的基础上，相应地块用地性质可在工业、研发、仓储间进行转换或混合设置，公共服务配套设施按标准配置，引导产业空间和公共服务、生活、生态等城市功能的融合。简单理解就是产业用地可以有更大的弹性，来适应市场的需求，保证开发建设的可行性。

另外，鼓励大型设施与城市其他功能的混合布局，实践商业服务业、商务办公用地叠加公共设施（C0用地）和居住融合（R0用地），提供复合活力。统筹办公、科研等产业用地的规模和布局，引导复合使用；实践绿化融合（G0用地），这些创新的弹性用地，也是为未来开发建设留了足够的可变空间，来适应时代变化的需要。

发展规模方面，规划范围内（110平方公里，其中水域面积22平方公里）常住人口规模约100.6万人。参考五大新城，亦可见大吴淞地区规划发展规模还是比较客观的。

接下来，我们来看看规划管控下的各个系统的规划。

首先是居住空间，规划主要管控的是功能引导和发展规模，也就是说具体居住地块的图斑我们不用仔细研究，未来变动的可能性很大，但是居住空间的规划导向和规模是此次规划确定的。

居住空间方面划分生活圈，依托社区主导功能，划分三类15分钟生活圈，结合生活圈类型提供差异化的公共服务。面向多元生活需求，重点关注创新和年轻群体，提供多类型的住宅供给。鼓励混合居住、开放社区等活力居住形式，产城融合、促进交流，避免居住空间大面积连片布局。可以理解，住宅规模与规划人口匹配，但是在空间布局上将与其他功能更加混合，避免出现“睡城”、“大居”这样的区域。

在公共服务设施方面，即此次专项规划管控的主要内容之一，明确了较多高能级、特色化的公共服务设施。重视滨水区域的公共功能打造，结合黄浦江、蕰藻浜及腹地滨水地区，利用工业风貌历史建筑引入高等级的文化、体育、学校设施，逐步实现公共功能从滨水沿线向腹地延伸。落实15分钟社区生活圈建设要求，提供类型丰富、便捷可达的社区服务和基础教育服务，满足多样化人群的公共服务需求。

在公园和慢行系统方面，此次规划也作了特色的规划引导。

道路方面，规划上完善了区域的整体道路交通网络，对一些主要道路进行了合理规划，例如铁山路、呼兰路等的贯通，保证地区道路系统的完整和顺畅。实践“窄道路，密路网”的发展导向，提升慢行交通品质，服务15分钟生活圈，核心组团路网密度约10公里/平方公里以上，达到上海市中央活动区（CAZ）目标水平。

城市设计与景观方面，此次专项规划并不作法定管控，但是作为未来场景的畅想，我们也可以一睹为快！

总结

这一轮的新规划是一次跨行政区的尝试，概括来说有这样几个关注点：

一是整个规划都是以转型为主题的。

二是规划整体还是相对侧重于宝山地区。

三是重点关注高铁宝山站、19号线、蕰藻浜两岸提升工程和上海吴淞口国际邮轮港。

四是宝山的城市副中心将更向黄浦江靠拢，发展的重心也将聚焦于此。

最后附上大吴淞及周边辐射区域新房盘点：

①上实吴淞项目

吴淞创新城久违的迎来了稀缺宅地，也就是上实吴淞项目，近3号线宝杨路站，未来妥妥的真地铁房，房地联动价6.3万/㎡。

日前项目的规划设计图已经发布，拟建设5幢12-16F住宅（含保障房）以及其他配套用房。另外规划有健身场地、老年活动室、文化活动室、景观架构等配套。

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