金茂,去哪了?

过去几年的房企年报季，有个特征：

绝大多数的上市民营房企接连出险，业绩变脸，年报只能当个“丧事”办，一切从简；

而少了民营房企竞争的央国企，在楼市里大杀四方，年报更是办成了庆功宴，主打一个全面上涨。

不过，今年的房企年报季，央国企似乎也开始分化成了两个阵营。

有的持续盈利，有的已经开始亏损。

注：不完全统计结果，A股选取归母净利润指标，对应港股选取股东应占溢利指标。

从已经发布年报的几家头部央国企业绩来看，招商蛇口、绿城中国、华润置地、越秀地产在净利润方面都保持了盈利状态。

不过，相较而言，金茂却有点“掉队”了。

实际上，在3月初，金茂就发布了盈利警告，当时预期2023年所有者应占亏损约为67亿元，相比2022年同期溢利19.8亿元，亏损较为明显，净利润下降幅度达到-438%。

如今，经审核的年报披露，金茂并未翻盘。

对于亏损的原因，金茂表示，主要因房地产行业下行，导致集团及部分联管及合营企业项目计提减值，以及物业开发项目收入和毛利率下降等因素影响。

归咎于大环境不好确实是一个因素，但在同样的环境下，其他头部央国企大多都实现了正向盈利，那些亏损的央国企的确该反思下了。

说实话，这些央国企，股东穿透都是国资委，个顶个的不差钱，背后的资源也都是一大把，他们之间最大的差别其实就在管理层。

谁赚钱了，谁亏钱了，考验的就是央国企掌舵人的战略眼光与运营能力。

具体到房地产而言，对于这些央国企掌门人，最大的考验就是什么时间在什么地方拿多少货值的地。

炸天团注意到，头部的央国企比如保利、中海、华润、招商，他们的投资区域非常聚焦，基本是锁定一、二线重点城市进行狙击。

在一些高能级城市的拿地排行榜单上，这几大央企都排在前列。

比如上海拿地金额最高的是华润，218亿元；

杭州拿地金额最高的是绿城，246亿元；

北京拿地金额最高的是中海，232亿元；

广州拿地金额最高的是保利，180亿元；

成都和南京拿地金额靠前的也基本是这几家企业。

很明显，在民营房企基本退出了土地市场后，面对广袤的市场机遇，这些头部央国企并没有四面开花，而是将目标聚焦到了更少数的高能级城市。

在正确的城市里越聚焦越正确。

或许，去年才在上海恢复拿地资格的中海最有体会。

3月28日，中海在上海的豪宅项目顺昌玖里开盘，即便套均总价4000万，开盘一把清，当日销售金额高达196亿元。

不出意外，这也将成为今年全国的销冠楼盘。

事实上，这种体会金茂也曾体验过。

早些年，金茂在上海的大宁金茂府也是轰动一时，而金茂也借此不仅成为上海销冠，更是成为最有品牌美誉度的房企之一。

不过，很遗憾的是，金茂没多久就变换了打法，热衷于在相对低能级的城市里复制过去的成功。

举个简单的数据，去年金茂权益拿地金额超过200亿元，投资力度算是相当不错了，然而在各个高能级城市的拿地排行榜TOP10中，均未找到金茂的身影。

金茂去哪了呢？

从公开资料和机构数据中梳理了下，基本上集中在天津、青岛、宁波、金华等地，比如，2023年金茂在天津拿地金额为67.7亿元，位列当地TOP1。

这些城市不能说不好，只是在当下的环境下，整体而言，这些城市的项目与一线城市相比，流速可能没那么快。

炸天团粗略统计了下机构数据，虽然房地产市场不景气，但是头部的央国企大多数还是实现了销售额的正增长。

注：数据来源于第三方机构

比如越秀地产2023年的销售额同比增幅还是两位数，中海地产在销售额基数比较大的情况下也维持了5%左右的增长。

在头部央企里，只有金茂和保利发展去年销售业绩是同比下滑的，而其中，金茂的销售业绩同比降幅最大。

事实上，单就产品打造能力和项目营销能力而言，金茂在众多央国企里绝对是出类拔萃的。

之所以现在业绩出现如此大规模的骤降，最大的根源或许也出自管理层前些年的战略布局。

面对颓势，金茂想到的做法就是调整人员和组织。

去年年底，金茂宣布撤销多个城市公司，改由区域公司管理，同时被撤销的城市公司总经理基本都被免去了相关职务。

在调整组织之后，今年3月，金茂新任命了一位首席营销官——李剑，据公开资料显示，李剑是海南省发展控股总经理助理，更是曾在龙湖有过15年的履职经历。

据李剑的一位前下属表示，他是一位很好的领导，做工程出身，很专业也很敬业，而且李剑是做过总经理的人，这样的人再回过头来看营销是更高维的思考，更会带着经营视角。

该人士直言，能请到李剑也是金茂的运气，李剑跟陶天海都是做实事的人，儒雅又专业。

李剑的到来或许能给金茂的业绩提升带来一些想象空间。

不过，企业能走多远，终究还是取决于掌舵者的战略思维。

金茂，是该变一变了！