楼话堂 | 有不公平的地方就会有补丁

政策指向意义比较明确，服从于“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳目标。其实，每次有新政出台，对于市场预期的影响都是最直观的。

而就具体措施来看，信贷政策对市场交易影响很大。放款周期往往决定了客户买房和卖房的时间，以前半个月就能批下来的贷款，现在可能需要3、4个月。我们很多客户都是置换型买家，先卖才能后买。银行放款周期被拉长，自然影响到整个交易周期，包括后续的连串操作。

纵观此次调控政策，可以发现与之前相比更具针对性。以往市场调控以管控需求为主，而近期则转为管控服务上下游，针对性目标性更强。以此来达到防止金融资源过度流入房地产，防止房价增速过快，局部发展过热等现象。

此次调控的市场影响将主要反映在两方面，一方面是心理层面的降温，包括客户及从业人员，对整体市场预期有所降低。另一方面，市场实际交易环节的变化，例如银行贷款政策导致成交周期拉长、二手房价格核验使可挂牌房源量出现减少或挂牌进程放缓等等，会导致带看量、成交量不同程度的下滑。

调控的本质是对“房住不炒”原则的贯彻，目的在于促进房地产市场的健康有序发展。面对密集出台的新政策，相信中介行业经过一段摸索与适应期后，能够探寻到更为规范长久的发展经营之道。

从实际情况来看，政策监管层面对于二手房行业的规范以及调整，对市场已经产生了一定的影响，显现出较强的效果。

根据目前的观察，上海二手房市场的实际成交量近几个月开始持续回落，成交周期也已明显拉长，成交房屋的平均出售周期达到2个月以上。特别是在购房者心理层面，观望情绪明显加重，带看量以及房源关注量持续下降。

由于很多具体调控措施执行时间还不长，成交价格及成交量的变动，还需要等待更有说服力的监测数据再行分析；但调控对于业主心态产生的影响，主要是心理预期尤其是价格预期的改变，在市场中已经有了明显体现。

我们统计的报价指数正在下行，客户的挂牌意愿跟调控前相比，也呈轻微下降趋势。我认为，这是一种趋向合理的回归。

不排除后续还会有其它措施出台。近期的政策以及各种“补丁”，针对性很强，为调控的有效性提供了保证。从更高的角度看，哪里有漏洞，就意味着哪里会滋生不公平。针对性的调控举措密集出台，客观上也是在实现公平化。只要有不合理就会一直打补丁,不给投机取巧者空间。

每一个具体措施出台，都可视为顶层设计的延伸。这一轮购房政策进一步贯彻着既定的指引方针，就是保持新房市场机制的公平，保障真正有购房居住需求的刚需用户的权益，使得资源使用更加公平公正。

去年以来市场持续升温，特别是整个长三角区域热度很高。未来一段时间,大概率还会继续对现有政策进行查缺补漏，以避免房地产市场出现炒作，打击投机，尤其金融方面预计还会继续收紧。

关键还是看市场的预期有没有转变。如果买卖双方对市场的预期变了，过热区域的房价上升势头也缓和受控了，那么后续调控可能会先缓一缓；但如果市场这种高亢的情绪持续下去，相信一定会继续出台更多措施来抑制房价为市场降温。

站在“房住不炒”的角度看，一系列调控都是面向长期的。但就具体运用而言，有部分应属于阶段性的。例如房贷利率，在2007、2008年的时候，购房者往往能申请到7折房贷利率；到2009、2010年是8.5折；后来执行基准利率，甚至还有上浮；而近期有消息称，首套房和二套房的房贷利率都有不同程度的上调。

可以说，楼市调控政策未来会不会调整、如何调整、何时调整，主要还是取决于房地产市场有没有达到群众的预期。

房地产市场未来仍将坚持“房住不炒”的基调，确保房地产市场平稳发展，以满足各类人群的居住需求和改善居住体验。现在的很多政策已是长效机制的重要组成部分，随着市场发展，长效机制也会持续完善。

关于调控长效机制的最终完善与建立，仍需要一些时间。包括房地产税、数据库联网等等，都需要很多部门相互配合推进。

应该会处于一个正常水平，预测成交并不会很差。因为在市场上，真实的需求还是存在的。在一系列调控政策之下，市场会趋于健康、稳定。

现在经济进入发展新周期，重视发展质量，重视民生，对比之前房价的高增长快增长，如今房价转入了适度回归的方向。

而对于整体市场，密集调控后，市场实际交易不可避免地会有一定程度的降温。预计下半年的成交量，相比去年同期会有30%左右的降幅。但经历了对新政的磨合期与适应期后，伴随着理性回归，市场整体必须会保持平稳的发展态势。

今年初，深圳二手房指导价机制出台，从整体情况来看，二手定价是业主主导，单税费贷款等由指导价决定，而增加购房成本、不符合价格要求的物业则失去对外展示的机会，一定程度上降低了房源流通速度，减少成交规模，进而影响房价，若有杠杆过高的客户或涨幅过快的区域项目价格则有回调可能。

从深圳的经验来看，若上海二手房指导价政策出台，对于市场整体成交节奏势必会有一定的影响，包括房源挂牌量、房源流通速度、成交规模等，而对于过热区域的房价也会产生相应的调控作用。而从长远来看，也会让中介公司、市场客户更为客观、更为理性的去看待整个市场和行业，同时也会进一步促进中介公司的规范化发展。

二手房指导价是一种市场参考标准，为二手房市场的规范和平稳发展提供了保障，可以避免因为信息不对称带来的市场炒作等恶意扰乱市场的行为。但二手房指导价也要注意更新频次以及与及时反应市场状况，否则容易流于形式，无法发挥作用。

每个城市都是不一样的，不能拿上海跟深圳比。其实就现在的情况来看，只要你是正常价格挂牌，还是能够通得过审核的。从上海来看的话，价格还是在相对合理的区间范围内。