政策再收紧 中介转租服务被强监管

随着管控越来越紧，房产中介行业正在迎来巨大挑战。

8月24日，北京市住建委向社会公开征求《北京市住房租赁条例》（征求意见稿）意见，对长租公寓监管、租金贷等租赁市场的热点问题提出了详细规范。

近年来长租公寓发展迅猛，但在实际操作过程中通过“长收短付”、“租金贷”形成资金池所产生的风险，最终导致长租公寓频繁爆雷，对业主和租客造成极大影响，严重扰乱市场秩序。

针对这一现象，意见稿明确指出，住房租赁企业单次收取的租金一般不得超过3个月，超过3个月的需要纳入监管。原来在长租公寓的实际操作中，一次性收取多年租金这样的变相销售租赁住房的行为也被禁止。违反者可处2万元以上10万元以下罚款，情节严重的，并责令停业1至6个月，注销备案。而住房租赁企业收取的押金，也将被统一托管。

意见稿同时规定，住房租赁企业不得诱导客户使用租金贷款服务。违者处5万元以上10万元以下罚款，情节严重的由金融监管部门给与处罚；实行租金指导机制，必要时实行租金指导价。如有违反可处2万元以上10万元以下罚款，情节严重的，并责令停业1至6个月，注销备案。

另外意见稿还针对网络房源发布、群租房等租赁市场一直以来存在的问题，提出了明确的要求和处罚依据。

其实上述规定大部分都是老生常谈，比如针对长租公寓存在的问题，今年2月份北京市住建委等五部门就联合印发了《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，全面强化对长租公寓企业经营活动的监管，防范住房租赁行业经营风险，切实维护住房租赁消费合法权益。

意见稿中对中介机构和非机构从业主体产生很大影响的是以下两条：

1、房地产经纪机构不得提供转租服务。违反者可处2万元以上10万元以下罚款，情节严重的，并责令停业1至6个月，注销备案。

这一条等于否定了目前市场上流行的中介机构先收集房源再包装出租的模式，如果条例最终实施，对自如、相寓等长租品牌将产生颠覆性影响。

2、从事转租服务达到一定数量的必须办理住房服务企业主体，违反者可处2万元以上10万元以下罚款，情节严重的，并责令停业1至6个月，注销备案。

这一条主要针对的是非机构市场主体，即二房东。目前市场对规模较大的中介机构监管相对比较规范，但对市场上大量存在的二房东的监管不太到位。

2020年1月份，住房和城乡建设部等6部门联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，明确了二房东也将被纳入监管。其中明确转租住房10套（间）以上的单位或个人，应当依法办理市场主体登记。

不过作为首部公开的地方版住房租赁条例，北京的意见稿并没有公布二房东转租房源达到多少就要办理服务企业主体。

对中介机构的监管已经成为趋势，今年已有多个城市发布了对房屋中介机构的监管措施，涉及房屋租赁和买卖。

8月13日，上海发布《上海市住房发展“十四五”规划》，《规划》明确将加大房地产中介机构专项整治力度，严厉打击房地产经纪领域各类违法违规行为。提升房地产经纪行业自律水平，发挥行业协会作用，完善从业人员信用管理和教育培训机制。推行房地产经纪从业人员实名制挂牌，强化房地产估价机构人员、房地产估价行业监督管理。

而杭州政府更是亲自下场，于8月18日在官方的二手房交易监管服务平台上线了“个人自主挂牌房源”功能，颇有将当前中介行业推倒重来之势。

其实杭州的二手房交易监管服务平台早在2016年就已上线，是一个集经纪机构与人员管理、房源挂牌管理、信息公示等多功能为一体的综合性管理服务平台。

此次杭州上线个人自主挂牌房源功能，理论上讲交易双方不用再支付原来给中介机构的。但从实际操作来看，该功能无法解决陌生人之间大额交易资金的安全性等一系列复杂问题，所以有观点认为，官方二手房交易平台主要还是起到加强市场监管的功效，其对二手房交易市场影响有限。

易居研究院智库中心研究总监在接受东地产采访时表示，当前在二手房交易中，约85％的交易是由房产中介完成的，房东和购房者自主交易的比例相对不高。因为没有平台支持，交易风险很大。

不过他也指出，“房东直售”模式具有创新意义，也能提高直接交易的比例，对于房东和购房者在交易模式方面增加了更多选择，但此类模式的确会给房产中介行业带来一定挑战。

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