上海楼市进入下行周期，购房者、业主、房产经纪人等市场参与方的预期也向悲观转变。“保本卖房”、“亏本止损”等个案出现，甚至有观点将其解读成上海楼市泡沫或将破灭的前兆，亦有自媒体鼓吹上海楼市已无入手价值，环沪市场的投资更高，应该放眼其他市场。
一时之间，众说纷纭，购房者难以判断。
为了解开大家的疑问，近日，《国际金融报》“地产晚8点”栏目特邀行业资深分析师，贝壳研究院上海分院院长陈泽帅与大家进行了一次线上互动分享活动。
同时，为了方便大家学习与回顾，《地产深度报道》小编特将陈泽帅老师的分享与问答内容整理成文。
寒冬：下行周期开启，楼市预期扭转
受2016年11月房地产政策调控深化的影响，近两年来，上海楼市在新房供给、二手房量价上均出现下调。从微观市场来看，购房者、业主、房产经纪人对市场持续向好的信心正在消散，上海楼市开启了下行周期。
图1：2012年以来上海市二手住宅成交量走势
数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库
从交易量来看，自2012年以来，上海年均二手房成交量约为20万套/年。作为拥有2500万常住人口，780万套存量住宅的市场，每年20万套成交量，约2.5%换手率相对合理。2017年，二手房交易量相对下降34%。截至2018年10月，全市成交量不超过14万套，预计全年不超过16万套，低于合理范围。
图2：2016年以来上海链家二手住宅成交均价及其环比
数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库
从价格来看，上海市二手房均价在2017年4月达到高点，随后持续下降。截至今年10月，房价已连续7个月走低，达到近27个月的历史点，成交均价基本已回到2016年第三季度的平均水平。
由此可见，上海二手房市场量价齐跌，已达寒冬。
图3：2014年以来上海市新房住宅成交量走势
数据来源：RDAS数据库
新房与二手房在房屋置换链条上相辅相成，历年成交走势与二手房相似，量价变化交互传递。由于政府近期对于预售证限价制度的收紧，上海市部分地区出现新房和二手房价格倒挂现象，这些地区的新房去化速度明显高于过去几年房价和预期都过快增长的外环外新房市场。受去化不均的结构性影响，2018年内环内新房均价上涨，而外环外的新房却出现了库存压力。
图4：近两年上海链家客均/房均成交周期走势
数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库
二手房市场参与者则观望情绪渐浓。房客成交周期变化趋势同步，周期逐渐拉长。部分业主看跌后续市场选择亏本卖房。上海链家二手房成交案源议价空间波动上涨，业主心态更易松动，在交易斡旋中，业主更趋于降价卖房。
生机：将在2019年二季度回暖
那么，上海楼市的下行周期何时会结束？在分享中，陈泽帅指出，上海楼市将会在2019年二季度开始回暖。
一方面，需求将随限购到期逐步释放。2016年3月25日，上海市政府颁布房地产新政，其中最主要的限购限贷政策，严重压制了需求端。批恰好被拦住的非上海户籍客群，尤其是刚需客群，将于2019年3月后满足购房条件。陈泽帅指出，考虑到购房周期，部分需求将提前得到释放，限购到期的红利已经从今年的10月份开始释放了，后期还将持续，并不是仅会集中在2019年3月后。
另一方面，购房者的购买力将随房价下降而有所回归。需求释放需要购买力来支撑，2016年计划购房但被限购的人群，有一定比例没有选择置业，仍保留着购买力，如果未来房价回归到2016年的水平，经过这三年的积累，这批人群的购买力足以支撑当年的价格。
陈泽帅还指出，2019年会有大量外环外新房上市，新房中将有较大比例以低于预售价格出售，预算较低的购房者可持续关注；中环内的限价楼盘仍会出现供不应求的状况，供需关系在各环线之间相比更加紧张。
分化：预计中环外房价回落，内环内合理上涨
上海楼市经过持续两年多的调控和发展后，房价已经得到有效控制。陈泽帅预计，明年的房价上还有一定下降空间，尤其是中环以外到外环外的房价，有望倒退到2016年；内环内的房价还会有一个合理的上涨空间。
陈泽帅指出，出现这种变化的原因有两点：
其一，中环外供应量充足，市场主导价格回归。2016年11月限贷政策发布之后，投资客的购房行为被限制，市场以居住需求的客户为主，且中环以外的新房及二手房供应量相对充足，目前中环以外的外围地区仍有大量住宅用地供应。因此，陈泽帅认为，中环以外特别是外环以外的区域，在成交量上升的同时，价格会保持相对平稳或再次下降。房价不再需要限价政策的引导，由市场自身的供需关系调节即可保持在理性区间内。
图5：上海市各环线房屋2018年供需对比图
数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库
其二，内环内供需关系持续紧张。与其他地区相比，内环内的区域不论是新房还是二手房，并未出现明显的价格下降趋势，且在今年上海整体二手房价格下跌的情况下，内环内的二手房价格却较2017年上涨了0.63%，这也是内环内价格坚挺的标准。
问题解答
问题一：大虹桥的发展会如何？上海这次的轨交规划会对虹桥板块的产生什么样的影响？目前板块区域内新房六万的单价是否具有投资潜力？
答：楼市寒冬的标志是预期的扭转。大虹桥板块的普遍关注度很高，关注度越高，大家对它的预期就会更好。我看好虹桥板块的硬件设施、地理位置以及一些未来的规划。
上图是近期的上海第三次轨道交通规划图。在过去五六年内，链家上海二手房交易数据显示，有六成以上的二手房交易房屋在地铁站沿线。地铁沿线的房屋未来的交易机会要比其他地区的机会更多，长期来看，不止是大虹桥地区，整个上海地区地铁沿线都具有发展潜力。
本次规划中的机场联络线，也是比较热点之一。
首先，机场联络线比较便民，把浦东机场和虹桥枢纽串联起来。但对于大虹桥板块来说，并没有很强烈的延伸，只是增加了交通的便捷度；反而，对于浦东地区而言，机场联络线串联了迪士尼、浦东机场和上海东站，利好更大。有消息称，浦东机场到祝桥板块未来是一个类似于大虹桥板块的规划，虽然比大虹桥板块概念要弱，但也有一定发展潜力。
问题二：上海重固，青浦新城，华新，浦江，临港中哪个板块属于洼地，具有投资潜力？
答：个人相对看好浦江板块。浦江板块横跨浦东和浦西，是未来上海地区的一个重镇。首先，浦江镇的自然条件较好；其次，浦江镇的工业区规划有一定程度的改造，未来生活品质和楼盘品质会有一个升级；再加上浦江镇目前有大量动迁房释放，会有许多中介去参与炒作，所以利好面较多。但是浦江板块距离真正成为一个宜居地区还需要一段时间。
临港地区是被过度包装的地区。我个人短期内看不到临港的二手房交易热度，如果在临港有大量新盘出现，建议大家再多做一些观察。
问题三：回迁房有没有投资潜力？
答：看回迁房与看新房、二手房的方法一样。
看房屋地段，第二看房屋品质，并没有办法一概而论。如果能买到内环内品质不错的回迁房，也是值得下手的。
问题四：朱家角新城板块明年什么时间可以入手？
答：朱家角板块属于外环外市场，附近未来的选择很多样。如果只选择朱家角板块的话，建议在明年第二季度之后，以新房为主，多加挑选。
问题五：中国目前房地产市场的发展方向如何？
答：房地产市场的发展方向有一个关键词：存量时代。存量时代的特征是的二手房交易量不断增多，在过去的20年，二手房交易量约为2391万套，新房交易量约为15539万套。但是在最近的五年，二手房交易量占过去20年的65%，新房交易量仅占过去20年的45%，从占比可以看到，中国已逐渐步入二手房的市场。
国内楼市的新格局，首先是以三个城市圈为主体，分别是北京、上海和深圳；其次是六大核心二线城市，分别是江苏南京、安徽合肥、湖北武汉、湖南长沙、重庆和四川成都。此外，投资者关注的环沪地区还是有投资潜力的。
问题六：预算800万到1000万左右，选择在上海哪里置业比较好？
答：如果有较宽裕的资金支持，还是建议抗跌能力和抗风险能力较强的内环。
问题七：首付500万到600万元的预算，买哪个价格区间的房子比较安全？
答：假如是500万到600万元的首付，后续更多是考验购房者的还款能力，价格区间方面还要从自己的还款能力和居住需要来具体衡量。
另外，从近几年买卖房的价差来看，如果两年内买房再卖基本都是亏的，只有持有在五年以上，平均来看才会有盈利。
问题八：刚需想买市区，哪里比较好？
答：一般建议选择在居住地5公里范围内，具体要根据自己的情况适时判断。我购买的是潍坊的，个人认为潍坊的学区是浦东新区的学区，学校较。
问题九：请问明年青浦区与昆山花桥交界处的上海产权的二手房房价走势。
答：青浦比较推荐大虹桥板块，昆山花桥也是性价比较高的地方。关键看自己的通勤、居住需要。总的来看，昆山花桥短期有价格优势，青浦有长期发展优势。
问题十：作为刚需，昌吉东路地铁站附近的楼盘怎么样？或者房价差不多的，有更好的区域推荐吗？
答：地铁房比普通住宅更容易置换，也更容易保值。昌吉东路站的房子位于地铁站附近，通勤便利，刚需入手是不错的。其他区域选择要看你的预算、房子空间要求和通勤需要。关键一点是能买内环就不买外环。
问题十一：外地有贷款记录，目前上海限贷，是降低预算先买一套，还是等政策松动再买？目前看了新场东方冠珺的二手房，这个小区现在出手合适吗？
答：想等贷款政策松动实际上是等不起的，以目前的金融制度和贷款政策来看，政策松动的可能性不大。上海是目前一个在首套购房时可以享95折优惠的城市，个人认为，未来贷款政策可能会更紧。具体楼盘可以等年后再做一个比较。
问题十二：嘉定江桥和浦东航头的前景，优缺点和房价的未来走势会如何？
答：嘉定江桥是链家主推的刚需板块，如果刚需想上车，嘉定江桥的二手房选择面更广。浦东航头的居住品质和配套是略差于嘉定江桥的，但近期浦东江桥会有一大批动迁房到期，所以房价上会有一些优势。不过，个人认为，考虑到居住品质和房屋品质，相比动迁房还是建议选择二手的商品房。
问题十三：外地户口，有贷款记录，二套置换，180W首付，张江周康，航头，川沙，祝桥那个板块好？工作在张江附近，重点考虑自住、保值、学校和交通。
答：个人认为张江板块和周康板块优于航头、川沙和祝桥这三个板块，如果短期内有比较强的居住要求或者学区要求的话，推荐张江板块和周康板块。
问题十四：2017年，住宅土拍量只有300万平方米，也就是3万套，这个量甚至满足不了新毕业生入沪，调控会不会进一步收紧？
答：2017年的毕业生数量为18万人，如果新毕业生都留在上海买房，那么就需要18万套房子。但是我们也要注意到，首先，毕业生不会的都留在上海；其次，能满足居住需求的也不只有新房，还有更多的二手房可以选择，上海地区的二手房市场还有巨大的存量和一定的空置率。
我预计调控方面不会出现太大的变化，两年内市场会趋于平稳。
问题十五：浦江南板块将来的发展会如何？适合在那里置业吗？
答：浦江南会有大量动迁房入市，因此会有一些价格优势，只是在住房品质和生活配套上还需要一段时间才能完善。此外，浦江南还有一些厌恶设施，比如墓地、高压线和一些生活垃圾处理厂等，具体楼盘需要大家实地考察踩盘再行定夺。
风险提醒
（投资有风险，买房需谨慎，嘉宾对上海房地产市场的认识和看法纯属个人判断，仅供参考和学习，不代表地产深度报道的观点和立场。投资者据此置业，风险自担。）
编辑 沈玉洁
房超人2018-12-29 15:39:20
