楼市调控两年多，房地产市场无时无刻不在发生着变化，正所谓一叶落而知秋，如今每一个细微的变化都足够触动市场的敏感神经。如果从空间上来看，一二线城市和三四线城市存在着分化特征，但如果从时间上来看，今年上半年与下半年也发生着截然相反的情形。
从楼市低迷的一二线城市到房价仍旧保持一定涨幅的三四线城市，从一房难求的上半年到一房难卖的下半年，从龙头房企高喊活下去到老牌中介机构发出排队等死的惊人言论，房地产的变化让人目不暇接。
笔者认为，必须承认的一点是，没有人能够准确预测这场楼市寒秋要持续多久，也没有人知道房价到底能不能跌到你心坎里去，但根据市场各方所透露的信号来看，当前共同的目标是积极准备并且安全过冬。
，开发商推出放利降价潮，安全过冬成为共同目标
从中秋、国庆双节开始，从一线城市上海、北京等地到二线城市杭州、成都等城市，降价促销已经成为房地产市场一股不可逆转之势。而上半年那些风风火火抢人的城市，从火热到促销用了却不到半年时间，由此可见疯狂是要付出一定代价的。
笔者认为，在所有开发商当中，万科无疑是此次降价风波当中瞩目的一个，从高喊活下去到厦门万科某楼盘五折甩卖，像扔到楼市的一颗又一颗炸弹，一次又一次的将市场的观望情绪加深扩大。除了万科以外，恒大、碧桂园、泰禾等房地产企业均开启了降价潮。
针对开发商所释放的信号，有人吐槽万科一边喊活下去，一边又积极拿地。不过在笔者看来，这二者根本没必要混淆而谈。因为，万科所谓的活下去只不过是开发商对于当前市场的判断，而拿地则是房企应对行业变化的战略选择，毕竟，心里有“粮”才不慌。
其实，对于开发商近期的各种举动，购房者也应该理性看待。到了今年最后一个季度，各大开发商也都着急回款过冬。如今，现金流才是开发商生命线，在市场低迷的情况下，降价恐怕也只是一时之选。
第二，中介机构开启减薪潮，开源节流加入实力淘汰赛
近日，大型房地产代理集团中原集团旗下的上海中原物业宣布调整员工福利待遇，将其减至五折发放，而且还取消了全勤奖励等。其实，在笔者看来，明里暗里的减薪已经是当前房地产中介存在的一种普遍现象。
楼市调控两年多以来，除了降薪，市场还普遍出现了离职潮、裁员潮、关店潮，甚至减掉底薪等现象。比如说，随着二手房成交量下滑严重，去年链家就出现了大规模关掉门店的现象，这也给行业敲响了警钟。
而此次中原地产之所以引起广泛关注，还与上海中原总经理陆成发表的一番令行业震惊的言论有关系。他预计这次的行业生存危机不会像十年前那样那么快就过去了，现在就是排队去死，是一场淘汰赛，有实力的才能笑到最后。
从万科高喊活下去，到中介机构排队等死，非生即死的言论确实吓坏了市场，看起来好像是房地产市场被打趴下了。其实，笔者认为，行业目前确实到了优胜劣汰的时候了，未来房企更加规模化，中介机构也只能靠资源取胜。但过度唱衰显然不可取。
第三，购房者陷入深度观望潮，房价预期下降成趋势
无论有没有充足的购房资金，观望都已经成为了当前的主流。特别是随着多个城市房价出现了持续阴跌甚至下跌的情况，买涨不买跌的购房者自然选择了最保守的观望手段。就拿二手房市场来说，挂牌半年卖不出去是常有的事，不少购房者很难卖上预期的心理价位。
但是，目前的楼市状况对于购房者来说是否是一个购房时机也是大家关注和争论的焦点。楼市有一种观点认为，当前处于房价的点，现在买房就是接盘侠，房价会越来越低，凡是现在支持买房的观点都被认为是开发商的托。
笔者认为，这种观点就比较极端，姑且不说现在是不是房价的点，大量的购房需求还摆在那里，这是短期内根本无法忽视的，而且高品质的房子总是有市场的。当然了，对于经济基础比较薄弱的三四线城市来说，房价的变数要相对大得多。
在房住不炒的定位下，再指望买房发财显然不可能了，但如果期待抄底那同样不现实。其实不难想象，房价走到今天这个高度不是一天两天就形成的，而要想让房价下跌也不是一天两天就能实现的，最终还是要通过土地供给、税收政策等方面来加以改变。所以，时间就是的答案，而且通过目前长效机制的推进程度来看，大家并不会等太久。
笔者认为，房地产市场趋冷所带来的直接影响就是预期的转变：开发商拿地意愿低了，中介机构成交量少了，购房者都不愿意买房了。近日，知名房地产专家欧阳捷表示，楼市要稳，就要进入一个横盘阶段，未来的楼市只能稳不能乱。其实，在笔者看来，只要房价稳了，市场的心态也就稳了。虽然我们无法确定购房预期的改变是否会成为压垮房价的关键稻草，但它确实可以转化为促进楼市回归理性的动力。
kq6105882018-10-20 13:46:39
