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深度解读 | 估价行业现存问题的经济学解析与治理(上篇)

房地产数据中心 2018-10-12 23:07:36

摘要

《估价行业现存问题的经济学解析与治理》在归纳估价行业存在的问题的基础上,应用经济学理论从四个视角进行深入分析,从经济学理论的角度论证了许军先生房地产估价行业的智能革命、成为2%,估价行业的未来之路中关于估价行业需平台化发展的观点。

本文分为上、下两篇,上篇主要介绍了估价行业存在的问题以及经济学理论分析。

虽有经济学帝国主义的戏称,但经济学理论的强大解释力毋庸置疑,例如曾给笔者带来颠覆性观念的《印度均衡》,解析了为什么种姓制度这种看似极为荒谬的社会现象能稳定存在几千年,原来其是在恒河平原上特殊的自然生态和政治环境下处理劳动供给不确定性的一个独特精妙的次优方法。

估价行业存在很多不足,已经有很多业内有识之士对此进行了分析,提出了很多很好的设想,但鲜见系统化的理论研究。针对这一空白,本文在归纳估价行业存在的问题的基础上,应用经济学理论从四个视角进行深入分析。区别于以往文献侧重于应该怎样,本文通过经济理论分析论证了为什么会这样。通过“信息不对称-资产专用性-交易成本-治理结构”的分析框架得出了平台模式是未来行业主导治理结构的结论,并提出了平台建设的四个方向,也应合了许军先生关于估价行业需平台化发展的观点,希望能为业内人士提供启发。

——笔者

一、估价行业存在的问题

1行业环境不佳

1

---行业内过度竞争

与其他行业相比估价行业地域性明显,市场集中度很低。目前估价机构扩张多是直接设立分支机构,成本高、速度慢,并造成估价机构的数量越来越多,竞争极为激烈。

2

---劣币驱逐良币

目前估价行业还在一定程度上存在漠视职业操守的估价机构或估价师取代坚持职业操守者的劣币驱逐良币现象,迫使所有从业者为了生存进行“竞次”。

3

---外行领导内行

估价是一种专业性很强的工作,本应由估价师主导。但实际中相对于委托方、股东甚至市场人员,估价师普遍处于弱势地位,存在螺丝钉化的现象,甚至经常失去对估价结果的话语权。

2行业技术薄弱

1

---技术力量薄弱

估价师的收入整体上难言可观,导致难以吸引和维持高素质技术力量。在估价机构内部普遍存在技术人员地位、待遇不如市场人员,导致很多技术人员转向市场岗,造成技术队伍不稳定,制约了技术水平的提升。

2

---技术创新乏力

目前多数估价人员缺乏探索的积极性,行业整体技术理论创新乏力。同样,相比市场部门,技术部门的贡献难以充分体现,在内部常被视为成本部门,绝大多数估价机构对于研发的投入也远不及市场营销。

3

---技术成果缺乏推广

虽有业内人士凭借热爱探索一些高水平成果,但缺乏在实际中推广应用,造成目前实际工作中思路方法、案例、参数选取主时有主观性、随意性较大的问题,对估价结果的科学性、公正性有很大负面影响。

3行业效率较低

1

---资源配置效率低

具体表现为:第一,知识传递效率方面。估价人员的经验知识来源局限于内部,同时其知识经验只能局限于在内部应用;第二,行业整体效率方面。目前所有环节都由估价机构内部独立完成,造成难以发挥比较优势、无法形成规模效应、重复建设现象严重,这在日渐增多的异地项目、新业务上表露尤为明显。

2

---信息化水平低

目前估价行业信息化水平较低。估价人员需逐字撰写、审核报告,体力劳动比重大;且报告中的信息不能流动,例如续评,不同机构对同一估价对象都要重头再来,不管对于行业还是社会都是一种资源浪费。

4机制运行不良

1

---监督机制(缺乏外部有效监督,内部会因个人关系、业绩压力等因素对估价的科学性和公正性产生负面影响)

统一治理结构下难免因个人关系、业绩压力等因素对估价的科学性和公正性产生负面影响,而目前又缺乏有效的外部监督。这造成相关人的切身利益有可能被一个不是很精通估价对象的估价师、一份估价结果有较大偏差的报告所决定,有失公允。

2

---委托机制(单项委托机制加剧了信息不对称,甚至造成信息垄断,难以保障公正性)

目前多数业务由银行、法院、国土等机构单方面委托估价机构,单项委托机制加剧了信息不对称,甚至造成信息垄断。而某些情况委托机构与相对人之间可能有直接利益冲突,例如缴纳出让金,单项委托机制难以保障公正性。

3

---收费机制

目前收费与评估值挂钩的规定对估价机构有尽量做高评估值的负向激励,这在在司法鉴定评估中的负面影响尤为突出,部分法院也认识到这一弊端,采取了评估费与拍卖成交值挂钩的做法。

二、经济学理论分析

虽有经济学帝国主义的戏称,但经济学理论的强大解释力使其在其他领域也大有用武之地。已经有很多业内人士针对估价行业存在的不足提出了很多很好的设想,但基本是从“应该怎样做”的角度,鲜见从经济学角度分析“为什么会这样”的研究。针对这一空白,下面从四个角度应用经济学理论对估价行业进行深入分析,都遵循了理性人的基本假设和成本收益的分析方法。

1柠檬市场理论视角

信息不对称导致柠檬市场

信息性是估价行业的首要特征,估价行业的产品形式以价格信息为主要要素;工作流程上是把产权证、实物、市场等载体的信息提取总结凝结成估价报告;而资源优势也体现为积累的信息。

无形的信息却具有巨大的力量,信息不对称会降低市场的效率,甚至造成市场失灵。柠檬市场效应是指在信息不对称的市场中,买方由于难以分清商品好坏,为避免买到次品带来的风险损失,对于该市场上的所有商品只愿意付出平均价格。于是价值在平均价格之上的好商品因亏本逐步退出市场,而劣等品逐渐占领最后充斥市场的现象。

估价行业还有以下特点:

估价结果的偏差性

由于估价具有一定的主观性,因此估价结果或多或少都存在偏差;

估价结果的差异性即使都是合格的估价师,对于同样的估价对象得出的估价结果往往也会不同; 缺少质量信号目前估价机构的评级指标例如业务量、估价师数量侧重于“量”,而缺少对于报告质量特别是估价结果的评价指标。

这导致了信息不对称的存在:估价机构和估价师难以令人信服地证明自己的水平,而作为非专业人士的委托方则难以准确判断估价机构的水平。因此面对质量不确定的估价报告,委托方最优的理性选择必然是通过压低价格来减少风险。

柠檬市场理论能够很好地解释很多实际中的问题:为什么委托方对入围机构设置越来越多的条件但收效不明显、为什么相比报告质量估价机构更关注营销、为什么出现劣币驱逐良币现象、为什么收费却越来越低但后来者还不断涌入,通常认为这些是竞争激烈所致,但深层次原因在于柠檬市场作祟。

2产权理论视角

知识收益权保护制度缺失导致缺乏技术创新动力

作为宏观经济学的核心,经济增长历来备受经济学家的瞩目。按照过去的理解,经济增长的原因在于技术进步、专业化分工等。但在新制度经济学巨擘诺斯看来,这些并不是经济增长的原因而是经济增长本身。在其巨著《西方世界的兴起》中,诺斯提出一个有效率的经济组织才是经济增长的关键,它能够在制度上作出安排和确立所有权以便造成一种激励,将个人的经济努力变成私人收益率接近社会收益率的活动,其在西欧的发展正是西方兴起的原因所在。

以上道理对于行业发展也同样适用。笔者认为,估价行业技术提升乏力也不是一个单纯的技术问题,并不是估价人员没有能力,而是由于缺少制度保护,个人的努力无法带来合理的私人收益。例如某估价机构精心组织制作的模板很容易被其他机构套用。在这种环境下绝大多数估价机构和估价人员没有足够的动力去提升技术,而安于现状等待模仿反而是理性人的最佳选择。

3交易成本理论视角

强资产专用性导致统一治理结构

企业的边界是企业理论最为重要的问题之一,关于企业边界的理论也有很多,其中以同属不完全契约视角的交易费用经济学(TCE)和产权理论(PRT)影响力最大。TCE 和PRT 是一种“既团结,又斗争”的关系,它们都把有限理性、机会主义和资产专用性作为共同基础, 但在TCE认为契约不完全导致的交易费用主要源于事后的失调, 因而强调事后适应性治理;而PRT则认为契约不完全导致的交易费用主要源于事前的专用性投资激励不足, 因此强调事前的激励机制。对于TCE来说, 应该考虑的是一种契约或交易应该匹配哪种治理结构;而对于PRT来说, 应该考虑的是谁应该合并谁。

本节采用交易成本理论(TCE)进行分析估价行业的治理结构。交易成本指达成一笔交易所要花费的成本,也指买卖过程中所花费的全部时间和货币成本,具体包括搜寻信息的成本、协商与决策成本、契约成本、监督成本、执行成本与转换成本。交易成本的提出者科斯认为,市场和企业是两种可以相互替代的配置资源的基础手段,哪种的交易成本低就应采用哪一种,当市场交易成本高于企业内部的管理协调成本时,企业便产生了,企业的存在正是为了节约市场交易费用。

交易成本理论的集大成者威廉姆森从资产专用性、交易频率及不确定性三个维度对不同的交易进行区分,并据此衡量交易成本的大小。不同的交易特性由于影响到交易成本的高低,因此需要利用不同的治理结构来治理。

交易属性与治理结构的关系

注:三方治理和双方治理本质上属于处于市场和企业(科层) 之间的混合治理。

资产专用性是指在不牺牲生产价值的条件下, 资产可重新用于不同用途和不同使用者使用的程度,它会导致交易前后双方地位发生根本性转变,因此是三个维度中最为重要的维度。资产的专用性越强,其所有者在和别进行谈判时“筹码”也就越少。资产专用性可分为地理位置专用性、物质资产专用性、人力资本专用性、特定用途专用性等。

估价行业的地域性特点突出,即某地域的估价依据、参数、案例、相关信息只对当地适用。这意味着估价机构和估价人员花费较高精力的工作成果只能局限于特定地域应用。

信息不对称的存在导致委托方搜寻匹配的估价机构过程很困难,因而对个人之间“点对点”式的沟通依赖度高,很多情况下其对估价机构的印象不是来源于估价师而是市场人员,甚至其对于特定市场人员的信任程度超过估价机构本身,业务成败不取决于估价师的水平而取决于市场人员的“能力”。

这两点现实表现为地理位置专用性即“地域性”及人力资本专用性即“人际关系依赖性”极强。因此估价行业的资产专用性很强,交易成本高,治理结构适合统一治理(即企业),这解释了传统估价行业为什么市场集中度低、对市场人员依赖度高。

4机制设计理论视角

激励相容缺失导致个体目的偏离整体目的

机制设计是指考虑在既定的社会价值目标下,能否并且怎样设计出某个经济机制来实现公平分配,使经济活动参与者的个体利益和社会目标相一致。目前机制设计理论已在法规制订、最优税制设计、行政管理、民主选举、社会制度设计等领域广泛应用。

好的机制设计要满足激励相容,即所制定的机制能够给每个参与者一个激励,使其在最大化个人利益的同时也达到社会目标。目前一些委托方要求三家评估机构各自测算报价,取最接近平均值的做法实质上就体现了对于真实评估值的正向激励。但估价行业现行的机制没有完全做到激励相容,导致估价机构的个体利益与社会整体目的偏离。

《估价行业现存问题的经济学解析与治理》下篇将继续介绍平台模式如何成为未来行业主导治理结构,并提出了平台建设的四个方向,敬请期待!

注:本文感谢张雪龙、聂庆玲、邱斐、陈强供稿,如需转载请联系房地产数据中心,转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源,违者必究。

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