钱钟书在《围城》里这样描述，生活和婚姻都是一座围城，外面的人想进去，里面的人想出来。
这话用在如今的房价上，也不觉违和——
沙盘里的房子就像围城，里面的人希望它永远涨价，外面的人盼着它一再降价。
这不，在这个被房企认为是“金九银十”的国庆节期间，龙头碧桂园刚刚降了房价，就被人围起来扔了鸡蛋。
1.
所谓金九银十，在时间上，因为九月和十月进入秋收时令，是农业收获的季节，按照人的收支消费心理，在秋冬两季，特别是两个季节交接的时候，家庭消费明显增加。
因此，很多楼盘也选择在九、十月份开盘，从而获得比其他月份更高的购买量。所以，每年的第四季度，都是地产商争夺的重点。
10月4日，江西上饶碧桂园的一个售楼处，被大量业主投掷鸡蛋，冲撞大门，场面一度十分混乱。
而维权的原因，则是由于开发商降价销售，房价从1万/平米降到7000元/平米，业主按揭还没办下来，就血亏二三十万。其中，有业主买了5套房，情绪激动，维权过程中被拖拽十米远、甚至被踩伤进医院。
这样的事件，并不是个例，整个国庆，碧桂园过得心惊胆战。
就在江西的另一个地方，吉安，某楼盘房价开盘13000，仅仅2个月后，售价就变成了8800。于是业主走上街头，要求碧桂园“退还血汗钱”。
同一时间，上海浦东惠南碧桂园南郡，售价从3.5万直降至2.6万，房价突然下调了25%，业主们表示受不了。
2.
不只是碧桂园，很多房企都正在经历着这波“降价维权”风波。
在合肥，泰禾的某院子项目把其中一栋楼的一个户型降价4000元/平米进行促销，之后被前业主堵住小区门口，拉横幅维权。
“涨价的时候也没见业主补钱给我们，但是一降价业主就来维权。”
其中某位负责人愤愤不平。
事实上，房企的降价，往往是群体反应。
就如碧桂园的相关负责人所言，降价是整个市场做出这样一个选择之后，做出的跟随动作。
而整个市场，在万科喊出那句“活下去”之后，就集体进入紧张状态。
恒大先后进行了性的促销打折，住宅8.9折、商铺6折起；
泰禾某地项目给出较大优惠，若购房人全款购房，房价给予7折优惠；
阳光城则开启“千亿攻势”特惠购房季，根据区域的不同，制定出不同的降价策略……
房子不是几百元、几千元的商品，即使拦腰砍断，也依然能够勉强承受。面对动辄要花光“6个钱包”才能买到的奢侈品，稍微幅度的降价，都能损失几十万。
但是，既然发生了买卖关系，就要遵守基本的契约精神，愿赌服输，不然房企的生意还如何做？
尽管，现在房地产商的日子也已经不好过了。
3.
任泽平说，房地产周期长期看人口，中期看政策，短期看金融。
对比这三点，哪一个都对目前的房企不太友好。
短期来看，金融业对房地产的戒备心一直都在增强。早在2016年下半年，房企的融资渠道就在逐步收紧。作为典型的高杠杆行业，这无疑是为房地产企业带上了紧箍咒。
监管首先将违反房地产行业政策列为今年整治银行业乱象的要点之一；接着，银信业务和委托贷款先后被纳入严监管，房企借道“影子银行”进行融资的通道被堵死；除此之外，配以行政处罚，今年以来，已有多家银行机构因“资金违规流入房地产市场”领下罚单。
而前一段时间，关于“取消预售制”的传闻，也让房企吓出一身冷汗。虽然后来相关部门立刻出来回应，这只是一个征求意见，目前还处于内部讨论阶段，相关内容只是拟订。但对于市场来说，这都意味着“取消预售制”已经处于被考量的范围之内。
也就是说，对于普遍依赖于预售资金、且负债率极高的房企时刻面临着雪上加霜的风险。
在中期政策方面，棚改货币化政策的收紧，无疑展示了对房价抑制的决心。
曾经，为了去三四线城市库存，棚改货币化安置成为主要模式。至今年8月末，商品房待售面积已经由2015年末的7.19亿平方米降至5.39亿平方米，为2014年初以来水平。
因此，政策也从2017年5月的“进一步提高货币化安置比例”，转变成“商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式”。
直到今年10月8日，国务院常务会议明确指出，因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。
从“推进”到“适时调整”，再到“取消”，政策的风向，再明显不过。房企若还想乘这阵东风起飞，恐怕只会遍体鳞伤。
而长期来看，人口是决定性因素。
目前，三四线及以下城市人口的增速一直处在0.3%左右，远低于一线城市和二线城的人口增速，也低于人口的平均增速0.5%。也就是说，人口仍然是流向一二线城市，三四线回流不足。
但雄安新区、大湾区都是千年大计，也就是分流人口的风向标。那时，由于人口挤入而形成的房租、房价上涨，将会得到缓解。
于房企而言，万科的“活下去”，也许将成为所有人的座右铭。
4.
房价涨涨跌跌，政策上上下下，没人能够精准预测房价走势，何时退出，何时入场，只能凭自己判断。
判断的准确与否，也只好努力遵守契约精神。毕竟对于自住来说，也算是提前住上了梦寐以求的房子。而于炒房客而言，愿赌服输。
兜兜转转又回到了开头那句话：
沙盘里的房子就像围城，里面的人希望它永远涨价，外面的人盼着它一再降价。
房价就像猪八戒照镜子，里外不是人。
也许只有等到房子不再是“奢侈品”的那一天，人们才能对它真正释怀。
kq6105882018-10-12 14:39:50
