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降准、贸易战,房地产市场将往何处?

房地产数据中心 2018-10-10 23:06:51

时讯

2018年10月7日,中国人民银行决定,从2018年10月15日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点,当日到期的中期借贷便利(MLF)不再续做。

三次降准

过去十年,我们曾有三次连续降准:

1

2008年-2009年

降准三次,法定存款准备金率下调了1.5%

2

2011年-2012年

降准三次,法定存款准备金率下调了1.5%

3

2014年-2015年

降准五次,法定存款准备金率下调了3%

这三次降准是如何影响房价的?

首先,货币供给增加,降准最直接的影响就是增加货币供给,商业银行在央行的准备金减少,释放更多的资金贷款给企业,从而支持经济发展。从狭义货币供给M1的数据来看,每次降准M1同比增长都有一定幅度的提升。

逻辑:对于房地产市场来说,如果货币超发,居民购买力提升,比如可以更方便的从银行贷款,或以更低的首付和贷款利率买房,买房需求增加,居民的储蓄存款便会转移到开发商企业存款当中,也就是部分的(M2-M1)增加到了M1里面,如果大量的新增货币流入房地产市场,M1增长率便会大幅提升,这也就是为什么2016年,如此大的M1、M2剪刀差,高速增长的M1并没有带来向好的经济走势。

数据源:人民银行

其次,货币主要流向,观察国家统计局公布的房价数据则一目了然,三次连续降准房价都应声上涨,新建住宅价格指数同比都有明显的上升。

数据源:国家统计局

此次降准有何不同?

从外部市场来看,首先,此次连续降准有外汇储备和汇率压力。08年和11年开始的连续降准,由于美国的次贷危机引发全球经济危机以及后来的欧洲债务危机,导致全球的货币政策整体较为宽松,但15年以来,美国进入加息周期,中国降准便会导致外汇储备的流失同时带来本币汇率贬值的压力。其次,中美贸易战升级,贸易战对房地产市场的间接影响增加了房价未来走势的不确定性。

(详见文章:中美贸易战对房价的影响)

从内部环境来看,首先,人口红利结束,13年我国15-64岁年龄人口达到峰值后开始回落,过去经济的高速发展主要得益于人口红利释放的大量廉价劳动力和强劲的消费需求,同时也是房价长期上涨的最根本的原因,而人口红利的消失意味着我国经济增长的内生动力减弱,长期来看,支撑房地产市场的需求端也将面临挑战。

数据源:国家统计局

其次,国内经济处于新旧周期转换阶段,经济下行压力较大。过去十年,企业,政府和居民部门的杠杆都有较大幅度的上升,企业风险加大,居民杠杆挤出未来消费能力。因此从15年开始,国内开始去杠杆,而今年政策的主要基调仍然是严监管和稳杠杆,在实体经济融资困难的情况下,降准是有利于稳定市场预期的。

数据源:国家统计局

此次连续降准对房价影响几何?

从历史的三次楼市行情来看,房价短期的大幅调涨往往配合着宽松的货币政策和宽松的行政调控政策,而本轮降准在货币政策方面对房地产市场是利好,如果未来在内外压力下,行政调控政策有所放松,预计房地产市场会逐渐回暖。但就目前来看,房地产市场的行政调控限制并未大幅宽松,首付贷款利率未放松仍在上行,各地因城施策调控仍在深化,房地产市场短期内反弹的可能性不大。

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