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到时候配置早周期房地产了?政策边际持续好转,房地产上游若持续

seaki疯小疯 2018-09-12 10:19:54

本文来自【招商房地产】,原文标题《政策边际持续好转,房地产上游若持续转弱将支持存量资金配置早周期房地产》

(1)住建部8月7日提出的:“…稳地价、稳房价、稳预期…”预示“限价”(不准涨)变“稳价”(区间管理),部分限价楼盘上已体现变化,此前价格被限制导致的盈利能力压制被重新释放。

(2)不论从资产还是收入角度观察,若按照试点的0.5%左右中位数来征收房地产税,许多不动产将成为负现金流资产,导致的结果就是租金暴涨或者房价暴跌,当前基本面环境不支持大规模或高税率征收房地产税,建议房地产税征收低起步(抵扣充分)。如果今年真能审核一次,大概率是担忧落地形成利好,时间表已不重要。

(3)流动性或因经济和地产投资承压而持续好转。今日螺纹大跌或是预期的逐步扭转,房地产投资结构中建安投资高点在16Q4,和经济顶部出现在17Q4吻合,投资中土地款后面也会加速下来,房地产投资年底预期到7%,从而倒逼流动性持续改善;预计10Y国债持续改善,高频数据显示按揭利率也在改善中。

当前存减量市场博弈环境下,若房地产上游(周期)持续承压,将利于资金转配早周期房地产。

(4)基本面判断因7,8月淡季出现存分歧,从当前流动性的预测作用以及城市样本现象观察,整体一二线处于低斜率复苏通道,三四线的周期因过去供给侧改革(棚改货币化补贴)受到扰乱,三四后面或会拖累全局复苏但不具备失速条件,从现在到明年上半年销量大致处于低斜率复苏通道,足以支持一个β行情。

(5)土地流拍以讹传讹,最差点已经过了。从大家担心的土地流拍来看,这里有2个需要说明的,其一,流拍现象增多是上一轮周期末端的表现,通常预示机会来临,另外,根据指数研究院数据,市场最差的流拍宗数和流拍率出现在6-7月间且6月更明显,这一阶段已经过去并出现好转。

最近这两周房地产板块的超额已经很明显了。在相对估值较历史中枢偏离的情况下,我们持续看好板块阶段估值修复行情,相对估值修复空间20%+。

配置方面,关注三类公司:

高周转叠加低净负债率龙头【万科A、保利地产】,

周转蓝筹【金地集团】等,

资源型公司【华侨城A】,

高杠杆高周转型公司【中南建设】等,

中等龙头的“后起之秀”。(部分标的因进入限制名单调出组合)

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