中国楼市正从”去库存“向”补库存“转向!

最近，庙堂与江湖似乎都开始有个共识，楼市去库存的任务就而言差不多接近尾声了。我们的老朋友、新城控股高级副总裁欧阳捷敏锐的观察到这一点，并进行了深入的分析，小田节选其观点分享给业内朋友。

前天，中国建设报受部委托，在中国建筑标准设计院组织了一场小型调研会，中房协领导和四家知名房企高管探讨了对中央政治局会议精神的理解、对当前及下半年市场的预判，以及目前存在的问题、政策措施背景和相关建议，信息丰富、内涵深入。

其中，也交流了去库存问题。

国家统计局数据显示，上个月的商品住宅待售面积仅为26869万平米，相当于2017年商品住宅销售面积的18.6%，换句话说，按待售面积计算，住宅库存去化周期只有2.2个月。

就整体来看，商品住宅去库存策略需要调整、并且正在调整为补库存了。商业待售面积也已明显下降，上个月的商业待售面积为14303万平米，仅相当于2017年商业销售面积的1.11倍，去库存也只需要一年时间，商业库存去化也已经接近尾声。

去库存可以宣告结束了吗？

自2015年启动“去库存”战役以来，在政策的大力推动下，商品住宅库存去化速度远超预期。

一二线城市早在2016年就已经出现普遍性的住宅库存短缺，最后不得不采取限购限贷政策抑制需求，保持与低水平供给相匹配的低水平需求。

今年一线城市住宅用地依然保持低水平供应，截止到8月17日，无论是建设用地面积还是规划可建面积均相当于2017年全年的40%，预计今年也将处于2007年以来仅高于2016年的历史低位。

未来，一线城市商品住房供应不足的矛盾还会再次凸显。

与此同时，一线城市的租赁住房供应占比却明显提升。

如今年以来，上海供应住宅用地面积仅为254万平米，相当于去年全年的41.3%。其中，租赁住房供应约占57.4%，可售性住宅占比仅为22.7%，可售型住宅供应被严重挤占。

虽然这符合“房住不炒”的定位，但是，如果缺少可售型住宅供应，“无地可建”、“无房可售”、“无房可买”将会成为新的矛盾。

同时，用于租赁的多余住房也会逐渐减少，“无房可租”将助推租金上涨，目前来看，这种可能性还在趋势性增大。

尽管如此，一线城市依然没有动力补库存，因为控房价才是首要目标，市场越小，可控度越高。

至于需求，未来只能通过都市圈发展外迁产业和人口，让核心城市周边中小城镇去匹配供应了。

北京把北三县纳入统一规划，主动尝试打破护城河，规划先行、轨交跟进，有利于实现首都产业人口的疏解和城市空间人才的腾笼换鸟。

深圳则是无地可供，如果不能扩市增地，要么，吸引人才、赋能新兴产业的计划只能落空，要么强势调整产业人口结构、实现腾笼换鸟。

二线城市普遍补充了库存，截止到今年8月17日，商品住宅用地供应面积相当于去年全年的68%，明显快于时间进度，预计今年全年住宅用地供应会超过去年。

二线城市商品住宅用地供应虽然有所增加，但远远不能满足人口增长和人才引进的住房需求。

以西安为例，截止到6月20日13时，全市市外迁入共500068人，而住宅用地供应规划可建面积仅比去年同期的842万平米增加了23万平米，相当于新落户人口只能满足人均0.46平米的住房需求。

二线城市发展租赁住房的意愿相对较弱，毕竟租赁住房供地会损失土地出让金，而二线城市对土地财政的依赖度更高。

从23个一二线城市来看，以2017年土地出让金与一般预算收入比值作为土地财政依赖度，可以看出，土地财政平均依赖度高达80%，的达到154%。

因此，在耕地保护红线不能突破、城市发展用地资源逐渐枯竭的二线城市，势必采取维持相对低水平的土地供应，同时，力图维持相对高水平的住宅地价，以期节约可用土地资源的同时不减少土地财政，这就最终导致城市补库存有限性。

如果二线城市不能在吸引人口的同时，加大补库存力度，未来，二线城市买房也将变得愈发困难，在一线城市“买不到或买不起房”的现象将在二线城市不断复制。

三四线城市的库存去化周期也已处于低位，进入补库存周期。

从商品住宅销售面积来看，三四线城市同比增长4.8%，略高于平均4.2%的增幅（一二线城市同比增长仅为0.2%），销售占比达64.5%，比去年同期仅提升了1个百分点。

截止到今年8月17日，三四线城市成交住宅用地面积与规划可建面积均已达去年全年的83%，补库存进度明显超出序时进度。

并且，三四线城市库存补充同比增速高达57%，远超销售增速同比，明显是不合理的。

这在一定程度上再次证明了土地供给政策的非市场化——人是流向大城市的，但土地供给却倾向于中小城市。

未来，有些中小城市又将回到去库存的老路上，在这些城市不是买不到房的问题，而是将面临政府趁机推地、房企加速去化、客户资源消耗、房价居于高位、市场逐渐降温的问题。

各线城市已经普遍性补充库存，为什么中央却迟迟没有宣布“去库存”的结束？

原因就在于，去库存其实只是一个过程。

就像一个小卖部，当销售不错、存货不足时，就需要进货补仓，当某种货品销售不畅、存货积压，就只能停止进货、清仓促销。而促销大战见了成效，商家又会再度进货，补充库存，库存来来去去，周而复始，永无了结。

由此可见，去库存并非结果。没有战役的胜利，何来成果宣布？

我们不需要宣布取消“去库存”、但也不适宜再提“去库存”，而且更需要强调“去库存”与“补库存”的结构、力度、节奏与合理性，特别是要强调“人地挂钩”。

其实，去库存的本质与去产能、去杠杆一样，都是过程因子，我们可能过于关注这个过程，而忽略了我们真正想要的结果。

我们真正想要的结果是什么？

住房市场的核心目标应该是满足人民群众自住型需求。

我们还是应当回到国务院、住建部提出的“人地挂钩”的政策逻辑，尊重城市化进程中人口的趋势性流向，增加大城市住宅用地供给，控制中小城市住宅用地供给，满足进城人群的居住需求和市民的改善需求，实现住房供求基本平衡。

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目前大房企库存充足，按照企业年报，20强房企平均土地储备达到约5652万平米，即使未来两年不再拿地，亦可满足约2年的开发、销售。

更多的中小房企已无资金可用，下半年的补库存也将暂告一段落。

从国家统计局数据来看，虽然房企销售额两位数增长，但按揭贷款依然是负增长的，这也意味着银行房贷额度依然没有放松。

尽管银行依然认为房贷是的资产，但在中央政治局会议“坚决遏制房价上涨”的要求下，目前银行加大按揭贷款支持力度的可能性基本不存在。

开发贷款同样也是负增长，下半年回到正增长的可能性也是很低的，因为定向放水更要严控资金流向房地产。

房企回笼资金更多依靠定金及预收款，通过提高首付比例，使得定金及预收款同比大幅增长，而且，其占房企到位资金的比例也在提高。

在目前市场供求基本平衡的情况下，购房者相对处于弱势，预计这部分资金同比还会继续增长。

由于销售回笼资金纳入监管账户，与工程建设进度挂钩、使用受限，因此房企拿地资金更多需要依靠自筹资金。

今年以来，房企自筹资金占比下降了0.2个百分点至32.4%，除了补充运营流动资金，用于拿地的资金还是相当紧张的。因此，淘项目就成为房企生存与发展的关键所在。

最近也有一些高管朋友问我：“现在是不是拿地的时候？”

也许，什么时候都是拿地的时候，关键是在哪里拿地，以及用什么价格拿地？

比如，去年至今年上半年，棚改的三四线城市就是的拿地机会点，而一二线城市恰恰相反，很多项目都在相对高位被套。

一个好的项目可能救活一个企业，一个差的项目也可能拖垮一个企业。

拿地的时机固然重要，拿地的季节或许更加重要。

时机是恰到好处的时间点，比如，抄底捡漏就是抓住了的时机。

在火热的夏季，还有许多城市地价房价交替上升，只要投钱进去，都会盆满钵满，去库存之后，许多三四线城市中小房企也都解套了。

当秋季来临，房价不能涨了，地价也将不涨，然而，无论是政府还是房企，大家余钱都已不多，在储备粮草、准备过冬的时候，好地是可以淘一淘了。

现在正是淘好地的好季节了。

如何淘好地？

一线城市特别要谨慎。

去年调控正酣之时，有个一线城市一把手市长专程到住建部交流思路，言道：“你们一定要顶住”。

想想这是很有意思的一幕，住建部是中央调控督战队，地方政府是主体责任突击队，突击队长回身拿枪跟督战队说“顶住”，显然是担心友军溃退，自己变成孤军奋战。

一线城市的房价无法放松，不仅这里是执行中央意志的风向标，而且谁也担当不起房价泡沫破裂的责任。

只要房价被按住，收入继续增长，房价收入比就会很快下降。

只要一线城市房价被按住，二三线城市房价泡沫就不会涨到天上去。

只要新房价格被按住，地价和二手房价就不可能继续上涨，楼市资产泡沫就会收敛，这才能帮助我们在对抗美国的贸易、经济、科技、金融、货币大大小小的战役中站稳脚跟。

二线城市冷静寻机会。

过去我们说过，限价令将至少持续五年。今年以来，一些房企和地方政府依然抱有放松房价的幻想，但的中央限价令——“坚决遏制房价上涨”替换了一城一策的地方限价令，住建部不仅约谈二线城市，甚至约谈了以往并不特别关注的三四线城市，房价上涨预期将逐渐退潮。

一些城市政府还未清醒地意识到市场正在调整，依然未能接受地价下调的现实，有的还在设置几乎相当于起拍价2倍的拍地底价，地价依然居于高位。

但房企拿地越发谨慎，土地流拍增多，最终倒逼地价下调。事实上，只要政府降低地价预期、取消限价后置，取信于企业，土地流拍现象就会减少，房企也可以找到合适的机会，拿到房价地价差符合盈亏平衡要求的项目。

特别是一些二线城市已经抬高了参拍土地门槛，挡住了实力不足的中小房企，更是为品牌大房企创造了有序竞争、理性拿地的机会。

三四线城市看准做深耕。

有人认为：三四线城市应该快进快出。其实未必。

很多三四线城市人口虽然不增长了，但也没有减少，人口净流出并不明显。

比如，上海高铁通达盐城，上海人会去盐城吗？答案显然是否定的。

盐城人会大规模流向上海吗？似乎也不会，毕竟上海制造业逐步转移出去，高端服务业和新兴产业提供的岗位与多数盐城流动人口未必匹配，加之上海控制人口规模和城市边界，就业机会已并非唾手可得。

同时，因为一的高铁，反而可能让工作在上海的盐城人夜晚回到盐城生活。

浙江衢州通高铁三年多来，常住人口不降反升，随着城市建设发展、商业配套完善、政府招商引资，就业机会增加，人口流出反而减少。

显然，高铁对于中等城市的发展是有利的。

看准的城市做深耕，看不准的城市不冒险。

现在的市场相对温和，房企不必太急，项目本着精打细算的逻辑，拿一个赚一个，做一个成一个，才是未来房企土地拓展的真逻辑。

注：本文是欧阳捷先生撰写，发表在在其“欧阳先声（微信号： xc_oyxs）”公众号上，小田对内容进行了部分节选发布。原标题为“欧阳捷：去库存暂告一段落，淘项目把握好时机”