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漂亮的成绩单VS逼近的债务 房企步入“死局”?

房地产数据中心 2018-06-12 11:20:17

翻阅近期有关房企的新闻,会发现很有意思的事情:一方面是5月份一张张漂亮的销售成绩单,另一方面是不断攀升的房贷利率、收紧的融资渠道和逼近的债务危机。

如果用一种比喻来形容,现在的房企就像是盛开在悬崖上的花儿,看似无比艳丽,实则步步惊心。那么房企现在究竟走入了一种什么样的困局?

漂亮的成绩单

截至5月底,TOP100房企整体销售规模为3.47万亿元,同比增长33.5%,继续保持快速增长。其中,碧桂园一骑绝尘,1-5月销售金额已经达到3345.2亿元,同比增长37%,仅五个月就超过去年前7个月的累计销售额,让其他房企望尘莫及。

2018年1-5月房企销售金额top10

房企尤其是排名前三的能拿到这么漂亮的成绩单,与今年楼市整体走势是分不开的。

从市场来看,一线城市的楼市基本已经稳定,二线城市偶尔因为抢人大战爆发出一轮上涨但也不影响大局,重点是三四线城市房地产市场的持续火热,为深耕在这些城市的房企业绩提供了有效支撑。

但三四线城市楼市的火爆仅是短期效应,且下行趋势明显,下半年房企的数据是否还能保持长足增长,需要打个问号。

收紧的融资渠道

2018年5月,40家典型上市房企融资金额共计451.17亿元,环比减少41.34%,创一年来新低。其中,公司债从4月的470亿骤降至58亿,多家公司公司债被终止。

一般来说,融资环境向来是年初比较宽松,即使是这样,目前房企融资仍旧接近腰斩。那么下半年房企又该如何度过?

更雪上加霜的是,如果你不是百强、五十强甚至三十强的房企,那么你连已经收紧的融资渠道大门都看不见了。目前,银行对于开发商的授信政策基本是建立白名单制度,大型银行已很少向50强以外的房企发放开发贷和信用额度,部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企。

随着融资环境的趋紧,房企强者恒强、规模化、品牌化发展的局面将更加更加清晰。

攀升的房贷利率

5月全国房贷监测数据显示,上月全国首套房贷款平均利率为5.60%,相当于基准利率1.143倍,环比上升0.72%,同比上升18.39%。在35个监测城市中,郑州和哈尔滨的首套房贷平均利率首次突破6%,从2017年1月至今,已连续17个月上涨。

如果说收紧的融资渠道是从供给端给房企降温,那么房贷利率的持续上涨就是从需求端再给房企一瓢冷水。

相比一二线城市而言,购房成本的增加对三四线城市的影响力度更大,这对急于回笼资金房企打击是巨大的,一旦发生资金链断,那么超高的负债率会瞬间让房企步入“死地”。

逼近的债务危机

无论是漂亮的成绩单,还是收紧的融资渠道或攀升的房贷利率,都掩盖不了房地产行业的债务危机,或者说,正是房地产行业逐渐逼近的债务危机,才让房企的一举一动都得到莫大关注。

2015年,中央为了解决去库存的问题,对房企的发债限制进行了放宽,产生了所谓的“发债潮”,而后房企们近乎全员出动,轰轰烈烈来了一场持续三年的“地王潮”,反正钱来得容易,花出去也不心疼。

但随着房价一发不可收拾,严格的调控政策立即跟上,并且至今没有放松的趋势。一般市场上债券期限最长为3年,也就是说今年将是房企公开债务到期的高峰。对于即将到来的债务,证券方面表示担心房企的违约风险出现常态化。

数据显示,2017年全年,136家上市房企的平均负债率达到79.1%,创下2005年以来的最高位。2018年一季度末,房企资产负债率上升至79.42%,房企负债率创下13年新高。如果按照集中度占行业15%的11家大型房企总负债8万亿来算的话,整个房地产行业的负债总额可能达到了50万亿,相当于去年GDP的60%。

2017部分房企负债情况

可以预见的是,2018年下半年,大部分债务的兑付期到来之际,房企将迎来最难过的时刻,现在就已经收紧的融资渠道和攀升的房贷利率会不会成为压倒城墙的最后一根稻草?就目前而言,出现崩盘的情况还是不太可能的。但由于债务体量过大,可能会出现违约潮。当然,对中小房企而言,逼近的债务就是即将到来的“死局”。

备注:本文由中估联数据-中国房地产估价数据中心小岚原创,如需转载请联系房地产数据中心,转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源,违者必究。

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