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你知道估价师是怎么理解“房地产”的吗?

房地产数据中心 2018-06-09 00:05:12

对你们来说,“房地产”究竟是什么?是正在住着的房子?是市场上波动的房价?还是让人头晕眼花的各种房地产权?这些都是房地产,但又不能概括房地产。

对估价师来说,房地产是估价对象,是需要进行全面、深入、正确认识的对象。那么估价师究竟是如何看待“房地产”的呢?今天中估联数据的估价小课堂就带大家来认识下估价师眼中房地产的含义及特性。

1、房地产

房地产通俗地说是房屋和土地,或者房产和地产。严谨意义上的房地产,是指土地以及建筑物和其他相关定着物,是实物、权益和区位的结合体。

估价师在了解房地产的时候,需要了解两方面的内容,一方面,什么是土地、建筑物和其他相关定着物,另一方面,什么是实物、权益和区位。

2、土地、建筑物和其他相关定着物

土地:从房地产估价角度看,土地是一个三维立体的空间,包括地表(该土地在地表上以土地权属界线组成的封闭曲线所围合的区域)、地上空间(高度通常以飞机的飞行高度为限)以及地下空间(深度通常以人类的能力所及为限)。

建筑物:广义的建筑物包括房屋(如住宅、办公楼、商店、厂房、仓库等)和构筑物(如水塔、烟囱、道路、桥梁等),狭义的建筑物主要指房屋。

其他相关定着物:指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分,从而成为土地或建筑物的从物,应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物(特殊约定除外)。如围墙、水池、树木、地下管线、水暖设备等。

3、房地产实物、权益和区位

房地产实物:指房地产中看得见、摸得着的部分,如土地的形状、地形、地势、建筑物的外壳、建筑结构等。认识房地产实物,需要测绘、建筑、设备等专业知识。

房地产权益:指房地产中无形的、不可触摸的部分,是依附在房地产实物上的权利义务。通常包括拥有的房地产权利(所有权、使用权)、受其他房地产权利的限制情况(如抵押权、租赁权等)、受房地产权利以外因素的限制情况(如房地产使用管制、法院查封等)、额外的权利或好处(学区房、可落户口等)、相关债务(如拖欠的工程价款、物业费等),可参考下图:

房地产权利的分类:

房地产区位:指房地产的空间位置,具体包括位置(坐落、方位、与相关场所的距离、临街(路)状况、朝向、楼等)、交通(进出该房地产的方便程度)、外部配套设施(道路、给水、排水、商业服务、教育、医疗卫生等)、周围环境(自然环境、人文环境和景观)。

4、房地产的基本存在状态

5、房地产的特性

不可移动:房地产的位置不可移动。

独一无二:即使两套住宅一模一样,但因具体位置或者朝向等的不同而不能视为相同房地产。

寿命长久:土地具有不可毁灭性,建筑物政策使用寿命也可达数十年甚至上百年,但从具体使用者角度看,目前,建设用地出让的最高年限,居住用地为70年,工业用地为50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为40年,综合或其他用地为50年。

供给有限:土地总量不能增加,尤其是区位较好的土地供给有限,造成了建筑物的数量有限。

价值较大:与一般商品相比,房地产单价高、总价大。

用途多样:需要指出的是,房地产虽然具有用途多样特性,但现实中的房地产用途并不是其拥有者可以随意确定和改变的。

相互影响:房地产具有相互影响性,如在住宅附近建工厂、仓库等,通常会降低住宅的价值。

易受限制:常见的有城市规划、土地用途管制、房地产市场调控等。

难以变现:房地产由于价值较大、独一无二、不可移动等,加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因,使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生,一旦需要出售,通常需要较长时间才能脱手。

保值增值:房地产的保值增值特性是从房地产价格变化总趋势来讲的,房地产价格一般是波浪式上升的,但不排除房地产价格随着经济社会发展的波动而波动。

注:本文由中估联数据-中国房地产估价数据中心小岚整理,如需转载请联系房地产数据中心,转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源,违者必究。

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