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欧阳捷:楼市调控,控租金已成新方向,控预期更当真作为

欧阳先声 2018-06-03 23:06:32

文 | 欧阳捷

导读:在未来很长时期,楼市都还将是政策管控之要塞。

在上期微信《欧阳捷:取消限购限价限售?楼市不会大乱!》里,我们提到:“我们终究还是要回到依法治国的轨道上”。

不过,“社会主义市场经济不会一步到位。……短期来看,或许可以由国务院授权设置调控措施过渡期”。

其实,依法治国之路真的很漫长,我们走得也很蹒跚。

从现实的角度看,十九大报告明确:“使市场在资源配置中起决定性作用,更好发挥政府作用”,两句话的并列,意味着政府管控将与市场经济并行不悖。

楼市,在未来很长时期,都还将是政策管控之要塞。

借用一张微信群里的煤炭行业的政策管控与煤价走势,我们可以清晰地看到“政策市”如何影响煤价。

限制产能、安全检查、限制进口,结果煤价就涨;

释放产能、保供稳价、放宽进口,结果煤价就跌。

在政策市下,楼市如何走势?

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哪怕有些不如人意的扭曲。

上周日,住房城乡建设部发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。

通知不点名批评:“近一段时间以来,部分城市房地产市场出现过热苗头,投机炒作有所抬头,风险不容忽视”。

这份文件字数不多、分量不轻。

我们尝试逐条解读文件内涵。

01

各地要牢固树立‘四个意识’,提高政治站位

——这说明一些地方政府有点缺乏“四个意识”,政治站位过低,没有认真领会中央“房住不炒”的定位,更缺乏稳房价、抑泡沫、防风险的大局观。

地方政府领导暗助房价上涨、争取土地财政的小动作连绵不断。

因此,在国际竞争环境不利、政经不确定性走强,国内经济动能走弱、系统金融风险仍高的大背景下,中央政府及主管部门非常希望地方政府也站在中央的格局与视野,更加主动调控楼市,防止过热状况蔓延。

如果城市政府不能调控好城市房价,就是政治站位错误、四个意识缺失的大问题了。

02

认真落实稳房价、控租金,降杠杆、防风险,调结构、稳预期的目标任务

——文件提出18字方针,可以说,涵盖了调控的三大终极目标——稳房价、控租金、防风险,给出了三个明确的操作指引——降杠杆、调结构、稳预期。

此次文件首提“控租金”,可见住建部已经意识到租金上涨将成为楼市调控的新重点,诚如我们过去所说:“租金将大幅上涨”【详见2017.02.26微信文《欧阳捷:关于京沪住房市场的五个预言》,点击链接可直接阅读】。

在以散租为主的租赁住房市场,地方政府有什么办法“控租金”呢?

大量供应租赁住房显然是一个办法。

过去,我们提出:“未来三年,部分大城市土地供应或将有所回升,并将更多用于租赁住宅,推动更多集体建设用地入市,以缓解居住而非买卖的供需矛盾” 【详见2017-11-19微信文《欧阳捷:新时代,住房市场格局已变》,点击链接可直接阅读】。

另一个办法是启用尚未真正发挥作用的政府租赁合同管理平台。

未来,这一平台可能会成为出租住房征税的租金价格信息共享平台,其租金收入可以作为房地产税或空置税征收依据。

必要时,政府住房租赁合同管理平台或将会发挥租金备案价格管理的作用,不符合政府期望的租赁合同将不受法律保护,其租金收入也不能享受税收减免优惠。

未来,或许很快会有城市尝试推广租赁住房合同的备案措施,这也会为未来设立、征收房地产税、空置税提供收集信息和辅助决策等帮助。

03

支持刚性居住需求,坚决遏制投机炒房

——这句话已经阐述多次,但投机炒房至今无法杜绝。

最根本的原因是供求失衡导致房价上涨预期难以改变,投机投资客抢先入市,带动刚需和改善型需求的恐慌性入市,加剧了供求关系失衡,进一步推升房价上涨预期,并导致刚性居住需求被挤出市场。

在这些供不应求的热点城市,如果我们真的想“支持刚性居住需求”,我们何不限购一套住房呢?毕竟我们每天只能睡在一张床上啊。

文件只提遏制投机炒房,未提投资购房,这是明智的策略吗?

事实上,政策为投资购房留了余地,也为租赁住房市场留下空间。

不然的话,以近几年新房供应趋势性下降的现状,没有投资性新房补充二手房市场,二手房交易就会趋于枯竭,未来也会无房可租了。

04

因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展

——这句话既是为地方政府赋能撑腰,也是“进一步落实地方调控主体责任”。

目标只有一个“确保房地产市场平稳健康发展”,这与中央政治局“推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展”要求如出一辙。

去年,我们预判:

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这恰恰符合中央政府的核心诉求,而且也证明了精准的行政调控是可以按住楼市疯狂的。

今年,我们已经看到住房市场逐渐走向“大稳小乱”。

我们相信,不只是今年,未来五年,只要行政调控手段不退出、不任性,不再过度刺激或过度打压,楼市将持续“大稳小乱”的格局。

【详见2018.01.28微信文《欧阳捷:楼市没有大起大落,房价不会大涨大跌》,点击链接可直接阅读】

05

2018年底前,一线、二线城市要编制完成2018年至2022年住房发展规划

——记得去年4月1日,雄安新区横空出世。

同一天,住建部、原国土资源部发出《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。

通知要求:“2017年6月底前,地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县(县级市)应编制完成住宅用地供应中期(2017-2021年)规划和三年(2017-2019年)滚动计划,并向社会公布”。

时至今日,我们能够找到的如期公布的城市约有83个,其中一二线城市只有11个,相对于37个一二线城市和全国3100多个市县,公布滚动计划的城市是少之又少的。

这次,住建部要求各一二线城市在年内编制完成2018年至2022年住房发展规划,并报住房城乡建设部备案后向社会公布实施,显然对于地方政府来说,这又是一个很大的难题。

当然对住建部来说,也是政府公文公信力的极大挑战——因为,这是要向全社会公布的。

增加住房供应的前提是增加住房用地供应,增加土地供应的前提是增加建设用地指标,增加建设用地指标的前提是增加农用地占用,而农用地占用涉及到基本农田保护规划调整和18亿亩耕地红线保护国策。

显然,这不是住建部一纸公文所能解决的问题。

退一步说,即便是一二线城市都能制订这样的规划,也难以真正落实。

过去很多城市公布的住宅用地供应计划少有完成的,未必是城市政府不努力,而是城市真的无地可供。

如果可售住宅和租赁住宅用地总量供应不能真正增加,尤其是当增量住房供应越来越少,住房总存量很可能不会增加(危房拆除与拆迁),人们转向购买二手房或租房,可交易、可出租住房将越来越少,房价和租金将同时形成更大的双上涨压力,如果租金不受控,上涨速度会更快。

尽管如此,我们还是期待住房规划的公布,以期合理引导社会预期和楼市共识。

06

抓紧调整住房和

用地供应结构

——文件提出:“各地要落实人地挂钩政策,有针对性地增加住房和用地有效供给。”

这其实是2016年国务院政府工作报告中明确的要求,从逻辑上来说,显然是正确的。

但是,目前很多一二线城市出台了抢人才大战,却未见“人地挂钩”,我们甚至很少看到、听到有地方政府统筹考虑大力引进人才之后如何匹配住房问题?

在政府内部,政策显然是不协调的。

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住建部再次提出“切实提高中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供应中的比例”,这显然是不得已而为之的治标之策了。

我们又回到中低价位、中小套型的老路上。

过去的调控并没有证明这是一条正确的适合中国国情的正确道路,因为调结构只是权宜之计,并不能满足人民群众追求大而宽敞的美好住房的生活需要。

07

要改进商品住房用地供应方式,建立房价地价联动机制,防止地价推涨房价

——过去我们说过:“地价的上涨势必带来房价上涨压力,如果限价令在这些城市的执行有所放松,就会带来“追涨杀跌”的投资逻辑”【详见2018.03.18微信文《欧阳捷:莫轻言回归一二线,细揣摩一城定一策》,点击链接可直接阅读】。

文件公开承认了“地价推涨房价”的现实。

不过,改进供地方式是国土部门的事权,控制房价是房管部门的职责,如何能让两个部门建立房价地价联动机制呢?

“限房价、竞地价”、“限房价、限地价”都是住建部比较推崇、国土部门普遍操作的方式。

从控房价、控地价的效果上看,的确起到了明显的作用。

今年以来,各地流拍土地渐多、土地溢价率下降,也从另一个侧面反映了土地市场因此而有所理性降温。

可以相信,未来的土地市场还会继续降温,不过,不会出现历史上急速降温的可能了。

毕竟,热点城市政府已经严格控制了土地供应,“僧多粥少”的格局之下,地价基本不会下降,合适的土地还是会有不少房企心仪而争抢的。

08

热点城市

要提高住房用地比例

——文件提出:“住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排”。

这是官方首次提出热点城市住房用地占比要求。

显然,过去住房用地供应比例明显偏低,导致了如今的供求失衡。

从去年一二线城市公布的供地计划来看,只有25个城市公布了当年供应用地计划,其中住宅用地占城市建设用地比例高于25%这一要求的只有不到一半。

从今年一二线城市公布的供地计划来看,全年时间已经接近过半,只有12个城市公布了当年供应用地计划,其中满足住宅用地占城市建设用地比例高于25%这一要求仅有5个。

公布计划并非难事,关键是敢不敢公布。

如果我们的住房用地计划是逐年减少的,显然,公布供地计划不利于稳定楼市。

但是,不公布计划岂不是有掩耳盗铃之嫌?

信息透明既是现代社会管理的必然规律,也是政府执政能力的严峻挑战。

如果我们不能妥善地应对这些挑战,我们又如何能够赢得全社会的信任与支持呢?又如何能够让政策得到全社会的响应与配合呢?

09

要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应

——文件提出:“力争用3—5年时间,公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上”。

所有热点城市都达到这一目标恐怕有点难。

即使真能达到这一目标,在住房用地供应本身不足、供求关系见涨的情况下,可售型住房的稀缺性将越发凸显,投资投机购房更加难以平抑。

目前,几乎只有北京在大力推广共有产权住房,但其实,我们还很缺乏对共有产权住房保障的体系化设计。

上海共有产权住房已经出现类似过去经济适用房的问题,目前政府似无更好的解决办法。

如果我们不能通过顶层设计,实现共有产权住房投资、进入、管理、退出的合理解决方案,今后共有产权住房很可能变成经济适用房一样品质不高、管理困难、转手不易、有失公平的鸡肋。

10

热点城市要积极探索推动供地主体多元化

——文件指出:“在权属不变、符合土地利用总体规划和城乡规划的情况下,非房地产企业依法取得使用权的国有土地可作为租赁住房用地”。

坦率地说,这是不是住建部越权自然资源部发声了?

租赁住房用地性质究竟为何?

如果非房地产企业依法取得使用权的国有土地是工业用地、商业用地、科技产业用地、物流用地,是否都可以转作租赁住房用地?是否都需要补缴土地出让金?

去年8月,原国土资源部、住建部《关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》,只是明确试点农村集体建设用地建设租赁住房,迄今为止,并未看到放开企事业单位用地建设租赁住房。

如果真能放开企事业单位存量用地转为租赁住房用地,将会明显增加租赁住房用地规模,推动租赁住房市场发展,同时弥补住房用地供应的严重不足。

文件点名北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都市,要在6月底前提出并上报建设租赁住房的具体实施方案,时间只有1个多月了。

如果各城市上报的具体实施方案包括企事业单位存量用地转为租赁住房用地,自然资源部又会如何接招呢?

11

要加强

个人住房贷款规模管理

——住建部是不是又越权了?

“严格落实企业购地只能用自有资金的规定,加强住房用地购地资金来源审查,严控购地加杠杆行为”,这是自然资源部的职责。

“落实差别化住房信贷政策,强化对借款人还款能力的审查,严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为”,这是央行与银监会的职责。

这反映了住建部的迫切心情,希望各地住建部门向城市政府反馈并协调相关部门的一致性动作。

目前,土地购置价款增速已经进入负增长区间,土地流拍渐多、溢价率走低,土地市场疯狂景象有所降温,购地加杠杆行为几近绝迹,说明国土部门的执行力还是蛮强的。

信贷增速也已经明显下降。

个人按揭贷款增速已经为负,定金及预付款增速也降为8.3%,未来还会呈现下降趋势。

居民中长期消费贷款同比增速从2017年初就已经开始下降,短期消费贷款与中长期经营贷款增速也在今年掉头向下,短期经营贷款仅占全部居民贷款的11.1%,增速虽然有所提升,但同比增长不过1.5%,也几乎可以忽略不计。

居民部门杠杆率正在收缩,银监会不声不响地压降了居民杠杆。

开发贷款增速已经进入负增长,未来需要保持信贷政策的相对平稳和信贷资金的合理额度。

政策需要时时检视,目前不宜继续收缩开发贷款额度。

不然,我们可能又会陷入“打压过度——市场冰封——再次刺激——市场火爆——再度打压”的房地产市场反反复复的政策周期。

12

加强舆论引导和预期管理

——文件提出:“各地要全面落实住房销售合同网签备案制度,定期发布权威信息,加强政策解读和市场信息公开,及时澄清误读,正面引导舆论”。

过去,住建部严格禁止官员甚至政策研究部门解读政策,从而丧失了引导舆情的主动权甚至丢掉了自己的舆论阵地,调控动作往往得不到社会的理解与支持,官员甚至不敢出面辟谣。

这次,文件赋予了各地政府住建部门发挥正确引导舆论的正能量,可以说是一个进步,这恰恰体现了我们过去所说大城市控房价的根本逻辑在于“增供应”与“控预期”【详见2017.12.17微信文《欧阳捷:调控步入纠结期,何以破局?》,点击链接可直接阅读】。

不过,“控预期比控房价更难”【详见2017.12.31微信文《欧阳捷:放松限价令?消除幻觉、能卖早卖!》,点击链接可直接阅读】。

问题的关键还是要正确引导。

只有权威信息是正确无误的、理性客观的,而且是持续稳定的、一以贯之的,才能正确引导舆论,才具有公信力和权威性。

文件还要求:“严厉打击利用自媒体公众号等网络媒体炒作渲染房价上涨、散布虚假信息等行为,营造良好的舆论氛围,稳定市场预期”。

这对于维护市场秩序、预防羊群效应、降低市场过热都是有好处的,也可以控制那些违背“房住不炒”定位的不当言论蛊惑民心、扰乱预期。

13

进一步落实

地方调控主体责任

文件提出:“住房城乡建设部将加快建立房地产市场评价和监测预警体系,完善对地方房地产调控工作的评价考核机制,具体落实地方政府稳房价、控租金的主体责任”。

这对地方政府又上了一道紧箍咒,通过体系化的评价考核机制,相信对地方政府的调控主体责任会有更强约束力。

不过,文件还提出“严格督查,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方,坚决问责”。

问谁的责?如何问责?问责可否持续?

这恐怕是调控中的又一个难题。

附文:

2017.02.26 《欧阳捷:关于京沪住房市场的五个预言》

2017.11.19 《欧阳捷:新时代,住房市场格局已变》

2017.12.17 《欧阳捷:调控步入纠结期,何以破局?》

2017.12.31 《欧阳捷:放松限价令?消除幻觉、能卖早卖!》

2018.01.28 《欧阳捷:楼市没有大起大落,房价不会大涨大跌》

2018.03.18 《欧阳捷:莫轻言回归一二线,细揣摩一城定一策》

(文中部分配图来源于网络,如有不妥之处,请指出)

END

2018年全国23个已开业吾悦广场

“我爱你·五月”主题活动剪影

免责声明:本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表,未经许可,不得转载。

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