上海楼市十年：新晋房企鏖战魔都 京粤闽渝各领风骚

编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

岁月如刀,浮生若梦，十年，每个城市或多或少都有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事，楼市亦然。房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：上海楼市十年》，呈现一副上海楼市白银时代的全景图!

如果说把楼市比喻成江湖，那么不同出身的开发商如同江湖中不同的门派在楼市中纵横捭阖。在这场楼市话语权之争中，各系开发商发挥自身优势，取长补短的同时也带动了上海整体楼市产品和服务的升级。

纵观上海楼市十年发展史，除了本土的开发商外，京系、粤系、闽系、渝系……四大外来派系凭借独具特色的开发模式和产品特性逐渐在上海站稳了脚跟。2008—2018年，上海楼市已逐步形成“群雄逐鹿，百家争鸣”的态势。各大派系新晋开发商在不断地变革之中探索着前进，共同促进了上海楼市的快速发展，在上海的房地产发展历史中添上了浓墨重彩的一笔。

京津系：融创一枝独秀 央企国企开发商挑大梁

新晋开发商代表：融创、首创、远洋、金融街、中铁建、信达、当代、金隅等

所谓京津系开发商，泛指来自京津地区的开发商，该系有两支重要的组成部分，其一为背景和实力雄厚的央企、国资背景开发商，其二为京津地区民营房企。相比于其他的派系开发商，京津系开发商有着无与伦比的先天优势，或财政实力雄厚或拿地资源丰富亦或产品特色十足，其在产品打造上以精品为核心，注重口碑营销，整体均好性十分突出。

近十年，京津系开发商在上海楼市发展中一直占据着举足轻重的地位，其中代表性的就是融创。2012年6月，融创以33.7亿元代价收购绿城旗下9个项目股权，融创以融绿为壳正式进军上海。当时，融绿旗下已经有20个项目，其中,上海占8个，涵盖别墅、大平层、高端公寓等各类中高端产品。

进军上海两年，融创迅速在竞争激励的上海楼市中站稳脚跟，成为龙头房企之一。其中，2014年根据同策的

2017年，融创在上海推出十三大项目，目前已成为上海楼市近十年来影响力的新晋开发商之一。

除了融创外，首创也是一个不得不提的开发商之一。自2013年起，首创置业战略布局上海，短短2年时间，在松江、青浦、杨浦、嘉定等地连续拿下6个项目成为当时拿地最猛的新晋开发商之一。彼时，首创置业上海公司总经理李旭华表示，“三年进入上海前十，销售业绩70-80亿元。”

除此之外，远洋、金融街、中铁建、信达等央企国资背景开发商在京系开发商中占据主流。2010年8月4日，远洋地产以18.99亿将上海罗店的两幅低密度住宅地块成功收入囊中，首次进军上海市场。截至目前，远洋地产在上海开发的住宅物业、收购的持有型写字楼物业、养老物业总计达10个。

2012年12月至2013年3月份，中铁房地产集团上海置业有限公司竞得上海市宝山区两块住宅用地，标志着中国铁建房地产集团有限公司正式进驻上海。

2015年8月7日，金融街宣布正式进入上海，并推出其在上海的三大项目，其中，金融街(静安)中心、金融街(海伦)中心原为SOHO中国两个项目，以52.32亿元被金融街收购。上海火车站北广场以北地块则是金融街控股7月15日以88.15亿元拍得，成为当时总价地王。

信达地产在上海一直名声不显示，2014年分别拿下宝山罗泾地块和松江新城地块，由此开发了信达蓝庭和信达郡庭两个项目。2015年开始，信达成为土拍市场的焦点。2015年11月25日，信达以72.99亿元的总价拿下新江湾城宅地收入囊中，成为该区域新晋单价“地王”。2016年， 信达地产以58.05亿元竞得宝山顾村地块，溢价率306.53%，成为当年溢价率地王。

另外值得一提的是，2015年2月11日擅长绿色科技地产的当代地产集团以17.35亿元竞得闵行区江川社区地块，楼板价18777元/平，溢价率95.5%，此次为当代置业首次通过招拍挂拿地进入上海。

粤系：占据申城楼市半壁江山 碧桂园、恒大发力追赶

新晋开发商代表：碧桂园、恒大、星河湾、卓越、佳兆业、海伦堡等

粤系开发商是中国房地产业中当之无愧的“元老”， 他们富有冒险精神、实力雄厚、精细全面、兼容务实。相比于其他派系的开发商，粤系开发商有充足的资金支撑，他们追求长线开发，看重开发的规模和品质。在产品打造上，粤系开发商项目以其完善配套、精致的园林、精装修交房等特色，成为其精品化战略的重要支撑。

粤系地产也是进入上海的外来开发商派系之一，万科、金地、华润、合生、招商、保利为代表的粤系开发商深耕上海近20年，并且长期占据了楼市的半壁江山。其中，万科和绿地这十年来一直争做上海龙头，金地、保利、华侨城等开发商也是上海房企近十年10榜单上的常客。

2008年以来，越来越多的该系开发商进驻上海，攻城略地的同时品牌和规模也得到快速发展，其中尤以碧桂园和恒大为代表。

2015年4月29日碧桂园以6.0755亿元一举拿下嘉定区徐行镇地块，这家擅长三四线城市大盘开发的粤系龙头开发商首次进军上海。随后，在2015年12月，碧桂园一鼓作气，接连拿下3块宅地。2016年，碧桂园似乎秉持了年底拿地的传统，依次拿下青浦朱家角宅地、临港奉贤2块宅地。进入2017，碧桂园依然延续了这股势头，年初夺得宝山区罗店镇老镇区C1-2、C5-5地块，土地储备迅速增长。2017年下半年，碧桂园拿下杨浦东外滩一商办地块后，首次进入上海内环。

回顾碧桂园在上海的发展历程，碧桂园大部分是独立拿地，但是其中也采用了部分联合拿地。从2015年入沪开始，碧桂园已经开发了20多个项目。谈及上海发展战略，碧桂园集团上海区域总裁高斌给出了这样的解释：“上海的市场容量非常大，碧桂园将从刚需入手，在实现区域深耕后满足客户的成长性，进一步做好刚改和改善性产品。希望能够在上海周边站稳脚跟后不断扩大在上海的布局，有机会进入上海市区，让碧桂园的各个产品系都能够在上海落地。”

除了碧桂园之外，恒大也是近十年新晋上海的粤系开发商龙头之一。2008年，恒大斥资14亿元收购源深路1号项目，占地仅3.4万平方米，名为“上海恒大华府”。2009年，恒大上海公司低调成立，但直至2013年12月底，恒大才正式在土地市场通过招拍挂摘得项目。虽然长期以来低调神秘，但恒大在上海土地市场的次出手就惊爆市场，两天内连夺五块宅地的大手笔一鸣惊人。

2013年12月底，恒大两天内一口气拿下的5块地，两幅位于嘉定区，三幅在松江，均属外环区域。其中，嘉定马陆项目的楼板价是14598元/平方米，溢价率达82%。随后，恒大拿下松江区佘山北居住社区地块、松江中山街道两块地和嘉定安亭的地块，成交楼板价分别为12460元/平米、12903元/平米、12461元/平米和9938元/平米，溢价率则分别是149%、137%、126.59%和98%。

恒大地产上海公司总经理陈科俊在接受采访时如是说。“我们看好上海市场，未来恒大将深耕上海，扎根上海。”最近三年，恒大在上海进入收获期，五大项目纷纷售罄交房。但在土地市场的动静却渐小，但不可否认的是，恒大依然是申城楼市不可小觑的一股力量。

在众多新晋上海粤系开发商中，专注豪宅开发的星河湾独树一帜。2007年国庆前后，星河湾在上海顺利拿下浦东花木地块，首次进入上海，项目命名浦东星河湾。2008年，星河湾收购闵行区金色紫都项目，命名为上海星河湾。浦东星河湾在2009年8月8日开盘首日，创下成交金额超40亿元的中国楼市新纪录。同年，星河湾跻身上海房企销售榜第七位。2011、2012年，星河湾凭借浦东星河湾和上海星河湾的热销连续两年登上上海房企销售10。

此外，2009年年底擅长开发办公物业和综合体物业的卓越集团正式进入上海市场，卓越上海选择收购青浦赵巷的别墅群——圣安杜鲁斯庄园。2010年12月29日，卓越获得奉贤南桥新城这块商办用地。此后数年，卓越在青浦新城、奉贤南桥、闵行马桥、宝山等地拍得多幅地块，成为新晋粤系开发商的后起之秀。

闽系：抱团发展强势入沪 阳光城、泰禾、融信异军突起

新晋开发商代表：阳光城、泰禾、融信、中骏、宝龙、建发、正荣、国贸、福晟、中庚等

在上海楼市2008年——2018年的10年发展历程中，上海并不缺乏本土房企，不过遗憾的是除绿地外，大多数本土开发商难逃被整合、被兼并和转型的命运，本土房企式微，影响力越来越弱。

与之相对应的是，来自福建的闽系开发商越来越多的抱团强势入沪，并开始走到了上海地产圈子的中心。在各大派系开发商中，人们往往把大部分闽系开发商作为是“高杠杆+高周转”发展模式的代表。其实也不尽然，闽系开发商战略群的多样性，几乎涵盖了目前所有开发模式。同时在产品上形成自身独特的竞争力，比如泰禾的院子系列、金辉的“铭著系”、中骏的天字系等等。

从早期的世茂，到后来的象屿，从低调的禹州、旭辉，到后期风声水起的阳光城、泰禾，再到新晋上海的融信、正荣、中骏、国贸等，无不把上海当做其战略布局的重镇。2012—2013年，闽系成为贯穿全年度的楼市关键，其重要表现就在土拍市场一掷千金的大手笔抢地。在近10年的楼市发展中，阳光城、泰禾、融信成为新晋上海的闽系开发商的典型代表。

2012年11月15日，阳光城在上海首次拿地。同年，阳光城集团管理总部迁至上海，化布局逐渐明朗。至2015年8月，阳光城以17.3亿元竞得杨浦平凉社区地块，不到三年时间，阳光城在上海已经拿下9个项目，分布上海浦东新区、杨浦、宝山、嘉定等区域。深耕上海走向的的阳光城从2011年的23亿元销售额到2014年的230.7亿元，三年时间完成十倍业绩增长。2017年，阳光城销售额更是高达951亿元，实现了爆发式增长。

同阳光城类似的还有中骏，2013年末中骏拿下了位于虹桥枢纽的中骏广场，正式进入上海。在短短一年过后，中骏2015年于上海的销售就达到了42亿元;2016年同比增长81%，达到了76亿元。截止目前其于上海已有多达八个项目的全方位布局，为同时期进入上海的房企中是布局最快的企业之一。

如果说阳光城以快速抢地快速开发来进入申城楼市主流的话，泰禾则是以自身突出的产品营造能力来打开市场。在2013年，泰禾拿下闸北商办用地正式进入上海。同年9月，泰禾以24.75亿竞得宝山区高境镇高境社区地块，项目命名为泰禾红御。2014年2月，泰禾以15.3亿元竞得青浦新城地块，命名泰禾红桥。泰禾红御开盘之后就火爆上海，2015年项目持续热销，全年完成26亿的销售业绩，而且在红御项目的影响下，板块的均价也随之提升。泰禾红桥同样在短时间内实现清盘，再度提升泰禾品牌影响力。

2016年5月19日，泰禾以总价47.44亿元、超200%的溢价率将崇明长兴岛两块宅地收入囊中。至此，泰禾已经在上海开发了泰禾红御、泰禾红桥、信达泰禾上海院子(合作)、泰禾大城小院等多个代表性项目。2018年4月，上海“院子系”项目——信达泰禾·上海院子迎来首次开盘，首批376套房源全部售罄，实现了泰禾“院子系”产品在上海的又一次叫好叫座。这也是继1月泰禾上海大城小院首开即售罄之后，泰禾今年在上海打响的第二枪。

相较于阳光城高周转快速抢占上海市场、泰禾以产品力赢得口碑，融信则是以另一种模式成为新晋闽系开发商代表之一。2013年4月，融信集团宣告正式进军上海，以14.12亿元拍得上海赵巷特色居住区地块，此后的不到一年时间内，融信在上海共抢下七幅地块，总耗资86.2亿元，权益后实际代价42.8亿元。其中，仅有融信铂湾为融信操盘(附属公司开发)，剩下六个项目均为合作对象操盘(合营及联营公司开发)。

真正让融信声名鹊起的2016年的中兴社区地块土拍。2016年8月17日，位于上海静安(原闸北)中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段，起拍价46亿，吸引了18家企业前来竞拍。最终融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪，以10万/㎡的名义楼板价，14.3万/㎡的可售面积楼板价，139%的溢价率，创下中国土地成交史上最贵地王记录。

在闽系房企在上海攻城略的背后，则是大批的闽系房企正将自己的大本营搬来了上海。作为闽系房企中的翘楚，排名前20的闽系房企中，已经有近半数企业将总部搬到了上海：2017年1月，中骏置业自2015年宣布在上海设立第二总部之后正式宣布其公司总部入驻上海中骏广场。稍早之前的2016年3月，出身莆田的融信、正荣相继宣布总部已迁入上海;同年11月，禹州地产也传出消息，其总部已经搬迁至上海。除上述4家房企外，更早一批还有世茂、阳光城、旭辉、宝龙等早已完成总部迁至上海的战略布局。

渝系：龙湖、东原领衔 用好产品和服务说话

代表开发商：龙湖、东原、协信、隆鑫、金科等

相比于财大气粗的京系、玩杠杆高周转的闽系和老牌强势的粤系，渝系在上海楼市10年发展中显得名声不显。该派开发商心态平和、谦虚服务，通过实实在在的产品和切切实实的服务赢得市场一席之地。他们擅长打造精细化产品，其核心理念在于一切以客户生活需求为基点，用好的产品和居住感受来说话，在产品的打造上尽显苛刻精细。

上海楼市十年，渝系开发商总是能够凭借不断创新的产品、精致细腻的园林景观、高效高质的物业服务以及独具特色的邻里文化，在千帆竞渡的魔都楼市中赢得客户的青睐，在这其中龙湖和东原堪称个中翘楚。

2007年11月8日，龙湖以15.4亿元摘牌青浦区赵巷镇特色居住区8号地块，龙湖滟澜山成为龙湖进入上海的作品。远在上海市郊的青浦，拍出了15.42亿元的天价，每平方米的楼板价达到10700元，郊区住宅楼板价破万元，这在当时是次。

2008年底，龙湖滟澜山首次开盘即惊艳上海滩，龙湖把本来应该建造90平以下的公寓拼装组合成叠加别墅，造出了一个纯别墅的小区，龙湖滟澜山身价因此陡增，销售价格定在了16000元一平方米附近。同时大量的附赠面积和龙湖出色的景观设计能力，滟澜山短短两周就销售85套，揽金3亿元，成为当时别墅市场的销售。

龙湖滟澜山的一鸣惊人之后，龙湖在上海陆续布局了龙湖郦城、好望山、蔚澜香醍、紫都城、新壹城、北城天街、虹桥天街、龙湖天琅、龙湖天璞等10余个项目，这些项目均取得了口碑和销量的双丰收。2017年11月14日，龙湖以42.3257亿元拿下奉贤南桥两块住宅用地，这是自2015年之后，龙湖上海公司的次拿地住宅项目。进驻上海11年，龙湖已经成为上海楼市中举足轻重的一支重要力量。

相比龙湖，东原只能算是上海楼市中渝派房企的后起之秀，但它进入上海的步伐更坚决。2014年7月18日，渝派房企代表之一的东原地产成功拍得上海南桥新城一宗住宅用地。截至2017年，其已经在上海区域布局了包括东原郦湾、东原逸墅、灏景湾、桐南美麓等在内的7大项目，引入优质产品线落地。根据2017年报显示，东原全年实现合约销售金额298亿元。期内，华东区域表现亮眼，仅上海区域就为东原全年业绩贡献出32.49亿元的营业收入，占总营收逾三分之一。

除了土地市场通过拍卖或收购快速落子外， 2017年4月东原地产集团总部更将整建制迁往上海。对于总部迁至上海的目的，东原地产集团董事长罗韶颖在内部信《为什么我们要搬到上海?》也有过阐述，“是因将上海视作为产品体验与社区价值体系‘双升级’的理想实验场，并将探索更多的商业模式创新。上海所在的华东地区作为全中国客户层次更丰富、生活方式更多样、对体验更敏感的市场，对于处于成长阶段的东原来说有重大战略意义，下一发展阶段的核心竞争力将在此浮出水面并成熟、成形。”