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“关于产权保护的通知”—— 一个和房地产关系不大的故事

房地产数据中心 2018-05-17 17:23:32

5月14日傍晚,一份《国务院办公厅关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知》(以下简称《通知》)出现在国务院发布文件中。

5月15日,一个自媒体无意中发现并从中读出“调控即将取消”的含义,以此撰文。

5月16日,无数媒体转发文章,终于,一篇本该与房地产无关的《通知》火了,楼市又一次沸腾了。

5月17日,中估联数据带大家回到故事的开始,重新来梳理整条故事线。在这里强调一点,有关“调控解除”的解读绝对是误读,这则《通知》的主角不是房地产,而是另一个近期的焦点——中美贸易关系。

一、《通知》发布原因及背景

首先来看,国务院的这则《通知》是划分在科技、教育\知识产权类别下的,这正是以知识产权为名的中美贸易关系中中国的回礼。所以咱们今天的故事,就要从3月底特朗普宣布“301调查”开始。

美国历史上曾6次对中国进行301调查,所用的借口往往就是知识产权的问题,这一次也不例外,随后就是大家熟知的“中兴事件”,此后你来我往几番交战按下不表。

但就在《通知》发布的当天早上(美国时间5月13日晚),特朗普发推特表示不再制裁中兴,而后当日傍晚中国就直接发此文件作为回礼,也是借此机会补上产权保护这个bug,让美国以后不能再以产权作为借口挑事儿。

看到这里大家应该都很明白了,这件事儿起因是中美贸易关系,压根就跟房地产没啥关系,那么为什么会有那么多人相信这个误读呢?别急,且听我们细细说来。

二、老二优势:如何在竞争中获得后发优势

在现代的经济关系中,有一种说法叫老二优势,这样的关系就像马拉松比赛,跑第二的人只需要跟着跑第一的人的脚步就可以完成整场比赛,而不需要承担第一的心理负担。

现在中国和美国就是老大与老二的关系,我们默默地跟着美国老大学习,老大做出来的东西,我们迅速模仿,快速生产,占领市场。其实美国在上个世纪也曾经模仿欧洲先进国家,经历过这种老二优势给他带来的贸易好处。

正因为我们一直在模仿的路上前行,所以才会频频遭到老大的阻击。

目前WTO的规则是美国制定的,中国想要获得相应权益就必须在WTO中遵从老大的规则,因此,美国以知识产权为借口的抨击,中国就必须接招拆招,出台文件着手保护产权。这既是回应美国的需求,也是倒逼国内产权制度改革。

三、为什么要保护产权?

举一个例子:上世纪20年代,上海有公共租界和法租界,它在当时的上海只是占了一小块地区。在租界里如果你拥有房屋,租界管理当局会给你地契。在租界里面所发放的地契,它的信用几乎跟黄金是一样的,具有非常高的信用等级,可以流通,可以从银行质押去获取贷款,具有大家普遍承认的内在价值。与租界相邻的、由中国政府管理的地区,房屋虽然也有地契,但其信用等级要弱得多。

为什么两者的价值相差这么多呢?最关键的原因就是租界房子的产权有政府作为背书,一旦发生侵权现象,会有政府出面解决问题,而非租界则得不到很好的保护。换句话说,两者地契的信用差别就在产权保护上。为什么要保护产权,原因有二:

1、产权制度是市场交易的核心制度

新制度经济学的鼻祖罗纳德·哈里·科斯曾提出了很著名的科斯定理,其中科斯第二、第三定理通过明确产权这一要求说明,政府在解决外部性问题时,只需要明确产权,不需要干预市场,市场会在产权明晰时自发地调整到最优状况。因此产权制度可以说是市场交易的核心制度。

2、现阶段中国经济的效率问题——在效率和稳定之间寻求平衡

对于市场发育较为充分的环境,产权制度的明晰无疑是可以大幅提高市场运作效率的,对于资源配置来讲,产权制度是高效润滑剂。但是市场发育不够充分的环境来讲,如房地产市场,效率和稳定之间必须追求平衡。在这个阶段过分强调产权的作用而忽视市场秩序的建立,是不利于经济可持续发展的。

四、关于几个“权”的概念:房地产产权和物权

回到被误读的《通知》:不当限制企业生产经营、企业和居民不动产交易等民事主体财产权利行使的规定

这里的不当限制的当显然是第四声,意思是不合理限制,那么当下的限购、限贷、限售属于不合理范畴吗?我们先来看两个权的概念:

产权:是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。

物权:是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权和他物权(用益物权和担保物权)。

对《通知》的误读大体上是说现在的调控政策其实是对产权保护的不完善,阻碍了市场效率,所以政府要建立房地产长效机制就要先解除限制。

可如今的房地产市场是什么情况大家都很清楚,严格的行政调控、金融调控、税收调控外加土地调控才好不容易把一锅沸水稳定下来,如果现在放开调控政策,就相当于往这盆水里再加一勺油,市场稳定会被瞬间打破,到了那个时候何谈效率二字。所以说调控具有政治上和经济上的合理性,其根本目的在于稳定市场。

我们认为,《通知》中的“不当限制”是针对一些规章中存在的一些对市场效率的阻碍,但所有的权都必须在市场稳定的情况下才能保证,就像你不会见到战乱国家去大张旗鼓谈产权问题。

于房地产而言,目前还不到释放效率的时机。利用《通知》的单个句子进行断章取义的解读,认为《通知》针对的是目前实施的限购限贷等政策,这种做法表面看似博人眼球,获得流量,实质上是对产权及产权制度背后的内涵、适用条件不能有效理解的前提下对大众的误导,是非常不负责任的。

五:房地产故事:需要效率,但时机也很重要

基于以上分析,中估联数据认为《通知》针对的是中美贸易关系而不是房地产,但这并不是说房地产产权背后的效率不重要,而是在机制理清之前,稳定压倒一切,效率问题并不是最重要最紧急的。

所以暂时呢,大家就不用想着房地产调控解除这件事儿,短期内楼市的基调依然是紧缩状态,市场预期不稳定的城市可能会有更严厉的调控出台。

今年“两会”以来,中央多次强调经济工作的重点仍是供给侧改革,而其中对于房地产市场来说,调结构是方向也是导向。在调结构的基调下,不会出现对限购限贷等政策的重大方向的调整或者摇摆。

好了,今天的故事讲完了,这是一个关于产权保护的《通知》引发的中美贸易关系的故事,这是一个跟房地产没有多大关系的故事。

会产生交集是因为误读的内容正好迎合了部分不了解内情的民众的期待,这种时候就需要站在客观、公正立场的机构提供还原事实真相的分析。

谣言止于智者。

备注:本文由中估联数据-中国房地产估价数据中心颜莉、小岚原创,如需转载请联系房地产数据中心,转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源,违者必究。

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