上海商改租将解套存量商办房源，助力长租市场发展

上海成为全国首个实施商办改租赁的城市。这一政策的出台将解决大量商业用途房源的积压问题，并助力长租市场的发展。商办改租赁将为租售并举的住房体制提供供应力量，同时也为企业提供了利润空间。此外，合肥等城市也在推动商住房改造，为居住和租赁市场带来更多机会。

2017年最后，上海迎来首单"商改租"实例。3·26一纸政策出台，商业用途的房子，褪去居住属性，仅可办公，因此很多买了商住公寓的人一瞬间都觉得砸手里了，好在有个划分界限，之前已经居住的可按照原有继续有水电的供应，但界限之后，则不能进行改水、改电，因此居住属性彻底去除。

上海商办项目解套恢复居住属性，可租可住。宝山规土发布消息《宝山区首批存量商办项目转型租赁住宅方案完成上报备案，打响培育和发展本区租赁住宅市场枪》，上海的商办公寓转型租赁住宅，不仅紧盘活了存量房源用于租赁，同时也恢复了商办的居住属性，可以说是喜大普奔。同时，此前用商办物业做长租公寓的企业离合法化又近了一步。

宝山规土事件报导原文如下：区规划土地局积极对接市级部门关于加快培育和发展本市租赁住宅市场的会议精神和文件要求，牵头组织区相关职能部门对存量商业办公项目进行了梳理。经综合评估，宝山区BSPO-1004单元上港十四区项目01-04地块和06-02地块、淞南镇N12-0102单元03-01地块、淞南社区N120402单元N3-03B地块等三个项目符合转型条件，经报请区政府集体决策，拟批准转型为租赁住宅。根据相关规划管理要求，区规划土地局会同建设单位、评估单位、设计单位，与10月份、11月份对三个项目开展了综合评估，制定了切实可行的转型方案。12月初报请区政府集体决策，12月中旬将相关评估结果、区政府集体决策结果报市规土局进行备案。后续将进一步加快补充合同的签订和规划许可的调整。这是我局对加快培育和发展本区住房租赁市场，建立租购并举的住房制度改革的积极响应，在后续工作中将继续按政策法规有序稳步推进各项工作，确保人民居有所屋，满足宝山人民对美好生活的向往。

去年9月，上海出台《加快培育发展住房租赁市场实施意见》，提出通过新增用地建设之外，通过商办房屋按规定改建、引导产业园区建设、开展集体建设用地建设租赁住房试点等多种途径，增加租赁住房供应。不仅如此，上海市在《上海市城市总体规划》的公告中，明确提到 "可以将多余存量的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店改为住宅，用作公共租赁住房"。

突发！上海加快住房租赁发展新政正式发布，商改租开启，吸引更多企业投身租赁。此次宝山的存量商办项目转型租赁住宅的成功，可以说是给上海、甚至全国商办房屋做了一个样板示范。

“商改租”落地长租公寓受益租赁政策支持，解套存量公寓。首先，未来的房地产市场将大力扶持租房市场，租赁房的供应将成为政策大力扶持的趋势。商办公寓能够改成租赁型住宅，那么将会为租售并举的住房体制提供了极佳的市场供应力量。其次，商办改租赁住宅，能够有效的解决各大城市积压的商办类物业，尤其是各种写字楼、商业的巨大存量，已经成为隐患。长租房源再填主力一旦商办公寓被允许大规模改成租赁型住宅，未来一线城市的大量商住物业可能会被大型国企及相关运营机构整栋整栋的收购，先改规划成为租赁型住宅，然后再进行长租公寓的出租运营，最后再进行整栋溢价销售，或者进行资本化运作，从而获取高额利润。同时，允许商办用房按照规定改建用于住房租赁，解决消防、配套问题。

合肥也允许商住房改为住宅，允许按照民用标准征收电费。其他城市如广州、南京等也在推动商住房改造，为居住和租赁市场提供更多机会。

根据中原地产研究中心统计数据显示，已经有50余城出台租赁政策，对于盘活存量住房用于租赁有积极的支持和推动措施。明源地产研究院的数据显示，目前，我国有超过6600万平方米的存量商业物业资产待盘活，甚至有些商业空间刚面世就成了有待盘活的存量物业。北京、上海、广州等多个城市重点明确允许“商改租”，增加租赁住房供应。这些政策的落地将对发展长租公寓市场产生积极影响，并为企业带来更多发展机遇。