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2018楼市调控第一弹!多城限购“松绑”真相!

房地产数据中心 2018-01-09 17:38:18

2018年楼市的第一个引爆朋友圈的房地产新闻,不是哪哪儿又加入调控大军或者哪哪儿房价出现了暴跌,而是兰州市住房保障局发布的《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》公告,明确了对部分区域松绑限购。

一时间各方解读都席卷而来,连带着的还有其他城市的各种隐形调控放松,仿佛2017年压在楼市身上大山裂开了一道缝隙,马上就会蹦出一只名为“涨价”的猴儿。事实是怎么样呢?咱们不妨一起来看一下这两日被频频提及的这些城市。

哪些城市调控放松了?

除了兰州被官方盖了章明确限购的放松外,被一同解读的还有合肥、南京、武汉、郑州等等城市。中估联数据整理了一张限购松绑的地图,大家一起看一下:

首先是兰州,限购确实放松了,偏远地区限购取消,市区仍然限购但无需缴纳社保证明即可买房,除此之外,所有区域都增加了限售限制,《通知》明确了个人在城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内(含高新区、经济区、九州开发区,不包括高新区榆中园区)购买的住房,满三年方可上市交易

其次是合肥,合肥的调控放松是源自合肥市国土局和物价局,对于市民投诉的一个回复,大意为2016年11月1日之前出让的土地不受“限地价”调控的影响,因而被解读为限价的放松,但其实并没有官方文件对此盖章,不可尽信。

最后是南京、武汉等城市的限购放松确切来说是针对人才的调控放松,这也不是近期的新闻,而是2017年的“抢人大战”就开始的“松绑”,实质上是调控政策的深化,背后是地方政府要留住人才,随着北上广深对人口的严格控制,人才去向成迷,二线城市显然是卯足了劲要吸纳人才才能获得更好的发展。

兰州会成为全国限购“松绑”的序章吗?

兰州为什么会放松限购?这种放松是否会蔓延全国?其他城市的限购“松绑”有何不同?

第一,释放财政压力

在土地财政依赖度没有得到根本性解决的背景下,地方财政依旧面临房地产市场低迷带来的压力。2017年11月,兰州土地出让金同比下降10.9%。这种情况继续下去,对于地方的财政是个不小的考验。

第二,“因城施策”为稳定楼市

兰州行政调控的放松,并不是全面放松,而是有条件的、部分区域和部分人群的放松。从可能涉及的人群来看,会有一部分人从限购划入不限购,但是与此同时,这部分划入不限购的人,面临的是新的限制:限售。从这个意义上讲,兰州的行政调控,是在延续”去库存“的思路。对这种思路解读为全国限购松绑的开始,为时尚早。

经历了2017年调控政策的升级和扩围后,很多2016年量价齐升的城市的房地产热度得到了一定程度的控制。即通过行政调控的手段,基本上达到了价格稳定、成交回归的目标。

然而调控政策是直接调控,从房地产市场的情况来看,调控政策具有一定的短期性,目的性,以及一定副作用。副作用表现在,可能会导致成交低迷,价格稳定的背后蕴藏着暴涨的压力。这是因为房地产作为资本品,成交意味着市场热度,以及这种热度背后的支撑的价格预期。

从市场规律来看,成交还意味着一定的市场效率。过于低迷的成交,对于房地产市场而言是效率低下、预期不稳定的一种体现。从这个意义上说,不排除部分城市会对限购进行松绑,从而从某种程度上恢复市场效率,在市场效率和市场稳定性之间寻求新的平衡。

3、限购松绑其实是对人才的争夺

其他城市的限购新政,和兰州有极大不同,表面上是对购房者的筛选,本质上是对人才的筛选。经济快速发展时期,城市房地产的发展是资本追逐型的,具备资金的人在房地产市场上有优势。

现阶段,特大城市和很多城市发展面临资源、城市容量等的限制条件。而高端、具备发展潜力的人才是城市发展最具备能动性的力量,城市发展和房地产发展叠加,才产生了所谓的限购新政。这些新政并不能从根本上改变2017年的调控格局,但是在调控的结构进行调整,既是城市发展的选择,也是各地房地产市场差异化的体现。

注:本文由中估联数据-中国房地产估价数据中心研发总监颜莉、小岚原创,如需转载请联系房地产数据中心,转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源,违者必究。

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