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坐稳准一线城市位置的杭州 小区风险如何?

房地产数据中心 2018-01-03 10:33:57

中估联数据小区物业风险评级结果大揭秘,想了解你家小区风险如何,千万别错过!

今日揭秘的城市是杭州,这个坐落在西湖边,以电商闻名于众,强势坐稳准一线的江南古城楼盘风险如何?如果在这里定居,选择哪个区域更好呢?中估联数据从大数据角度来为大家揭开神秘的面纱!

城市概述

中估联数据评定杭州市的房地产风险等级为(A),评级展望为(风险低)。

杭州市是浙江省省会,是浙江省的政治、经济、文化、教育、交通和金融中心,长江三角洲区域性金融服务中心、现代物流中心和交通枢纽;国家高新技术产业基地、信息经济中心和创新中心;国际电子商务中心和重要的旅游休闲中心。

杭州市最新城市总体规划指出,2020年规划区(上城,下城,江干,拱墅,西湖,滨江,萧山,余杭,总面积3334平方千米)常住人口规模745万人,其中中心城区人口400万人,规划区城乡建设用地规模1119平方千米,城镇建设用地729平方千米,其中中心城区建设用地430平方千米,人均城市建设用地107.5平方米。城市化水平达到84%左右。(总体规划区针对城区,不包含临安区以及富阳区。中估联数据风险评级结果已涵盖这两个区。)

2016年,杭州GDP为11,312.72亿元,人均GDP约为12.4万元,常住人口约918万。

截至2017年9月,杭州一、二、三产业比例关系为2.4 : 35.9 : 61.7, 产业结构不断优化升级,服务业的主体地位不断强化。

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小区风险评级结果分布

中估联数据对杭州市下辖10个区、1个县和1个市其中2072个楼盘进行风险评级,按照ABCDE五个评级分段表示,中心城区风险评级分布为:

从评级结果上看,全市A、B、C、D、E各个评级占比分别为2.5%,23.9%,44.6%,24.6%和 4.4%。

各区县评级结果占比分布情况如下图所示:

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从各区风险评级结果来看,风险级别较低的是上城区,滨江区和拱墅区的楼盘。上城区位于杭州市中部偏南,是杭州中心城区之一,区内有46.3%的楼盘评级结果为A或B;滨江区有27.5%的楼盘评级结果为A或B;拱墅区有35.6%的楼盘评级结果为A或B。

整体表现较差的是富阳区,富阳区楼盘评级结果为D的楼盘占比达50%,富阳区位于杭州市的西南角行政中心离杭州主城区较远,经济发展亦没有与其接壤的萧山及余杭区强劲,房价却与其不相上下甚至更高。西湖区楼盘评级结果为C或D的楼盘占比达50%。

在研究过程中,我们把楼盘建成年代分成四个区段 (1990年之前,1990年到2000年,2000年到2010年,以及2010至今),得到不同建成年代对应的风险评级结果如图所示:

仅从建成年代来看,杭州楼盘总体呈现风险和年代的负相关,尤其是近几年,建成年代越新,风险等级高的可能性越大。具体展开到评级二级指标(租售比、房价支撑度、交易活跃度),结果如下:

1、租售比:杭州市区多数区县租售比指标风险等级在1990年以后逐渐提高,说明位置相似的区域,新旧房价的差距大于租金的差异。

2、房价支撑度:杭州市多数区县房价支撑度在2010年后大幅降低,新房子大多数处于房价支撑度C和D的等级。

3、交易活跃度:杭州市各个区县楼盘活跃度情况好的普遍为2000年以后的房子,主要集中在活跃度A、B、C等级。

解析:

租售比体现了使用价值与长期投资价值之比,反映了小区实物、区位等因素和小区价格之间的关系,使得小区与小区之间横向可比。

房价支撑度利用小区周边地理信息数据,结合GIS技术,反应小区周边的服务、配套对该小区价格的支撑度,体现了小区区位价值。

交易活跃度利用成交、挂牌、总量等数据,体现小区在市场上的成交预期,反映了小区变现难易程度。

业务建议

小区风险评级可以作为抵押业务的重要参考数据,评级结果能够使金融机构快速判断小区总体情况,并结合单套的面积、朝向、楼层等因素,灵活判断是否放款以及放款成数。

根据上文研究分析,在杭州开展抵押贷款业务时可着重考虑上城区,滨江区和拱墅区,而在西湖区和富阳区开展业务时则需要风控部门加强监控。

当然,金融机构在进行抵押贷款业务的时候,更科学更安全的方式是根据抵押物所在小区的具体评级结果,有针对性地实施贷款策略。

关注“微估价”微信号即可秒查房价,后期也将能查询到你所在小区的风险评级结果哦~

注:本文由中估联数据-中国房地产估价数据中心刘杨春雨原创,小岚编辑,如需转载请联系房地产数据中心,转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源,违者必究。

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