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下半年 房地产投资增速将出现整体下滑趋势

房地产数据中心 2017-07-04 09:50:10

距离北京3.17调控已过去百日,调控的力度总算是显现出来了,一线和核心二线城市量价普遍稳定下来又或有所下滑,其中,深圳房价从去年10月至今已累计下跌7108元/平米。但与一二线城市不同的是,三四线城市仍在加快去库存脚步,对全国地产销售形成有力支撑。但就现状来看,三四线城市库存压力还是比较大的,在这样的情况下,市场对可以拉动房地产销售和投资增量的棚改存了比较高的期待。

对于库存周期长的城市来说最困难的问题是需求不足,住建部棚改相关数据显示2016年我国货币化棚改安置比例为48.5%,预计2017 年将进一步提高货币化安置比例,达到60%左右。按套均85 平米计算,预计货币化棚改将带来约2.5亿平方米的商品房住房需求,占2016 年全国商品住宅销售面积的18%无怪乎今年5月24日国务院常务会议上李克强总理特意确定了今后三年棚户改造的目标任务:确保完成今年再开工改造600 万套的棚改任务,同时实施2018 年到2020年3 年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区1500 万套。

今天,咱们不妨来思考一下棚改这件事。

棚改难在资金困难

在城镇化快速推进的历史大潮中,棚户区改造不仅改善民生、改变城市面貌,也创造住房需求、拉动房地产投资、提高城市土地利用率,是未来5年支撑房地产行业发展的核心变量之一。好处多的说不完,但在实际操作过程中遇到的最大问题补偿款问题,资金从哪儿来直接影响到棚改进度。

2013年,国务院印发针对棚户区改造的25号文件,将2013年的棚改目标由此前提出的304万户降低为232万户,而下调的主要原因就是棚改巨大的资金压力。2014年,中国人民银行创设抵押补充贷款(Pledged Supplemental Lending,PSL),为开发性金融支持棚改提供长期稳定的资金来源。随后,央行PSL贷款对象扩展到中国农业发展银行和中国进出口银行等两个政策性金融机构,而这也变成主要的资金来源。但从今年以来,棚改增量资金主要来源变为了保障性住房开发贷款和财政支出。根据相关数据,我们可以发现PSL贷款累计余额虽然仍以高位运行,但是增速却不断下滑。2017 年棚改的货币化率进一步提升意味着资金需求量的增加。2017 年1-5 月PSL 新增2947 亿,相比于去年同期的4188 亿元,支持力度明显下降。

棚改是三四线城市去库存利器

目前房地产的现状是一二线城市库存不足,限购政策层出不穷,看起来颇为萧条,但与之相反的却是三四线城市商品房销售的火爆,两极分化严重。三四线城市会出现这样的情况,是在宽松政策指导下,农民进城购房和棚户区货币化改造等多项因素叠加造成的。我们来看一下人口流出大省四川、安徽和河南的省会城市销售占比变化,2013-2016 年每年春节前后,农民进城购房置业需求会有一个集中释放,表现为一方面全省地产销售保持高增速,另一方面省会和省内主要城市销售量占比却明显下滑,这一现象在2017 年更为突出。

今年一季度是棚户区集中开工改造时间段。在多份政府文件中,都有“6月底前应不低于70%,9月底前100%开工”这样的表述。改造开工的加快和今年货币化安置率的提高,进一步刺激了三四线城市的地产销售。但要注意到,5月底全国商品房待售面积仍然高达6.6 亿平方米,对大部分房屋供需比偏高的城市,尤其对库存积压严重的三四线城市来说,去库存任务依然艰巨。四川、山东、湖南等很多省份依然将去库存作为工作的重点,采取“购房奖励”、“购房补贴”等多种“升级版”政策形式推动库存去化。考虑到一季度农民置业和棚改货币化需求的集中释放,年内房地产销售增速将呈逐渐回落态势。

棚改对房地产的影响没那么大

棚改虽然有利于去库存,但是要明确的一点是棚改安置房安置部分不拉动商品房销售,房地产销售是通过货币化安置拉动。自2015年,棚改货币化安置大力推进以来,棚改货币化安置比例快速提升,直接拉升商品住房销售。住建部数据显示,2015年和2016年棚改去库存分别约1.5亿平和2.5亿平;按照2015年和2016年商品住宅销售面积11.2亿平和13.8亿平来算,两年棚改货币化安置消化商品房分别占全年销量的13.4%和18.1%。

不过棚改对于房地产投资拉动作用较弱,无法改变下半年投资增速下降的大趋势。根据2017 年600 万套的棚改目标,去掉60%的货币化安置部分,40%是属于实物安置,即保障房建设。考虑到由于保障房的建设用地一般靠政府划拨,固定资产投资构成中主要是建安费用,2016 年12 月的建安成本一般在1650 元/平米,单套面积一般在60平左右,那么简单算下来棚改带来的房地产投资新增需求约为3000 亿元,相比于2016年全年房地产投资的10 万亿元,占比仅为3%,体量相对有限。再考虑到“6月底前应不低于70%,9 月底前100%开工”的进度安排,棚改对于房地产投资的支撑作用是将逐渐减弱的。

但要具体说到对各地房价的影响,那么大家怕是要失望了,中估联数据研发总监颜莉博士认为:“棚改的目的有两个,第一,改善城市居民居住质量。第二,增加房地产市场供给。针对第二点,增加的房地产市场供给如果能被新型城镇化中的新市民所吸收,那么这个城市房地产市场中短期看好,反之亦然。因此,棚改的影响的关键是在城市对新市民的吸引程度上,只有能形成一定吸引力的城市,房价才存在支撑。

部分内容整理自东吴证券

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