风暴眼中的万科

2024年，房地产行业都在等到一个小阳春，结果春天未至，却等来行业楷模——万科的至暗时刻。

作为房地产头部优等生，行业最后一道防线，背后有深圳国资靠山的万科，自3月以来就陷入了新的一轮债务展期舆论风波，这次危机的焦点并不在美元债，而在境内非标债务。

01

2月28日传言万科董事局主席郁亮去北京和新华资产等险资企业谈债务延后行权。

3月8日，双方再次谈判，简单点说就是万科想让债主们把几十个亿债务展期，不要宣布借款提前到期，不然暴雷无疑，债主们则想要万科增加资产抵押，减小自身风险，结果双方依然没谈拢。

接着，万科迎来了“股债双杀”时刻：

3月19日，万科多只境内债下跌，其中"20万科08"下跌11.78%之多，万科的市净率仅为0.46，跌至十年最低点，甚至国外的穆迪公司也趁火打劫，将万科的评级下调为“垃圾级”。

一时间黑云压城，危机四伏，难道万科也熬不住了？

事情没这么简单，3月15日最新消息，万科终于等到了一笔来自国资真金白银的驰援。

当天万科A公告称，公司第一大股东深铁集团将通过战略配售方式认购中金印力消费REIT不超过30%的份额。

公开信息显示，这只公募REITs发行规模约为35.59亿元，募集份额总额为10亿份，这意味着，深圳地铁认购金额约为10亿元，这将成为迄今为止国内国资体系对消费类REITs认购金额最大的一笔投资。

关键时候，还得是靠山出手，虽然这笔钱并不多，但象征意义极大。

众所周知，深圳地铁背后是深圳国资委，从去年11月开始多次口头上力挺万科，这次终于有实质性的资金支持了，算是给万科背后的债主们吃了一颗定心丸。

02

除了国资下场，一向骄傲不肯变卖资产的万科，也开始向现实低头，断臂自救。

3月19日，万科把其在上海人民广场的地标——中区广场抵押给了兴业银行，获得了14亿的贷款。

早些时间2月9日，万科就以7折的骨折价卖出了其王牌商业项目——上海七宝广场，被领展公司以23.84亿收购了余下一半权益。要知道，这个项目在万科商业版图里贡献了最多的营收，2022年收入高达4.08亿。

卖，卖，卖，这些举措都传递一个信号，万科迫切需要回笼资金，以应对即将到来的偿债高峰期。

此外，万科还开始大刀破斧地进行组织改革。

2月份就把南方区域的12家公司砍到8家，3月把上海区域的15家砍到8家，一个月时间还不到，万科集团就直接减少了11个城市公司。

要知道南方、上海区域是万科最赚钱的区域，2022年两个大区营销额2400亿，占整个集团一半以上，奈何当下市场环境槽糕，销售额惨淡，区域合并、聚焦收缩成为万科不得不走的一个损招。

所以，靠着国资靠山、变卖资产以及持续组织改革，万科现在还没倒下，同时作为房地产最后的希望，信心的代表，它也不能倒下，行业承受不起这波冲击了。

那未来还能撑多久呢？

炸天团看了下万科即将到期债务，情况不容乐观。

前不久万科刚搞定了3月11日到期的6.2亿美元（大约45亿人民币）的境外债，紧接着还有一只中期票据“21万科MTN002”，到期兑付时间为4月29日，债券余额为20亿元。

据不完全完全统计，万科在未来一年内所需的债务总额有可能超过445亿元！

作为对比，去年11月万科曾表示过，如果剔除预收监管资金，目前在手的资金为600亿，如果其中没有变化，挺过一年没问题，之后就很难说了。

03

纵观这次万科的债务风波，折射的其实是当下整个行业的问题。

最根本的症结在于楼市的预期变了。

据数据显示，今年1-2月百强房企累计销售金额为4544亿元，同比跌幅为50.7%，直接腰斩，新房市场可以说是哀鸿遍野。

尽管当下已经出现了局部小阳春的楼市行情，但整体看，短暂的回春无法阻挡或者掩盖楼市依然下跌的过程。

众所周知，万科很早就喊出了“活下去”，很多战略预判也都做对了，但却并未坚决的执行。

或者说，当下的市场情况，比万科当初预判的最差情形还要糟糕。

比如，自2023年以来，万科依然花了500多亿在公开市场拿地。

敢拿地，说明当时万科对楼市还有信心，但这500多亿的土地款，再加上盖楼所需的建安成本，而这些新开工项目目前的状态要么卖不出去，要么还在建，让万科本就捉襟见肘的现金流更是雪上加霜。

如今，意识到问题严重性的万科已经在非常努力的补救：抓销售、促回款，加大项目回款力度与速度。

但指望销售额快速回升解决万科当下的危机，已经不太现实。

如此背景下，对于万科而言，更现实的解救思路依然是更深度的捆绑国资让其拿出资金、稳住金融机构增信贷而非抽信贷。

而想要完成这两个动作，现实点看，不仅万科自己做不到，甚至于深圳国资也做不到，那就需要来自更高层的授意了。

好在，高层似乎已经意识到了！