楼市20年:调控中的“居住”回归

⊙记者 刘向红 张良○编辑 邱江

经过大半年的“陪跑”，等房子结婚的长沙（楼盘）小伙王红（化名）终于通过公开摇号买到了心仪的房子，“如果不是楼市调控新政，我可能今年都买不到房。”

王红所指的新政是长沙市6月25日出台的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》。该新政目前在楼市中可谓最严——限售期达4年、暂停企业在限购区购房、2年内离婚按婚前拥有房产政策执行……

从1998年住房商品化改革以来，中国楼市已迈进第20个年头。这20年，楼市调控一直如影随形，从的“国八条”到“新国八条”，从“国十条”到“新国十条”，从限购、限贷到限价、限售限商，从“史上最严”到“没有最严，只有更严”，调控可谓无处不在。

但九九归一。所有的调控最终回到了一个方向：房子是用来住的。多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，已成为当前不可逆转的选择。随着住房租赁市场建设全面展开，共有产权深入探索，以及正在路上的房地产税制改革，越来越多的人将实现“住有所居”“居有品质”的愿景。

不断改善的居住条件

“安居乐业，长养子孙”“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”……有房子住，有环境好的房子住，是中国人亘古不变的梦想。

“没有改革开放，没有楼市调控，就不会有阿拉老百姓住房的改善。”1980年出生的上海（楼盘）市民靳先生感受颇深地对记者说。

靳先生4岁时和父母住在静安区一个7平方米的石库门厢房里，没有厨房和卫生间。后来，父亲单位解决困难职工住房问题，分到了普陀区一套建筑面积43平方米的公房。1998年，中国住房商品化改革，靳先生的父母把福利房卖了，换成闵行区的一套商品房，建筑面积70平方米，一家人的住房条件才稍微缓解。

其后，房地产市场一片火热，上海更是大兴土木，一幢幢住宅楼拔地而起，排队购房随处可见，房价也是水涨船高。“那时候，我们一家人又想换个更大面积的房子，但口袋的钱不够。”靳先生说，2006年、2007年楼市密集调控，短时间内量价齐跌。“趁着调控的机会，2007年，一家人东拼西凑，通过首付的方式，购买了位于青浦的联排别墅，建筑面积190平方米，当时均价每平方米1万元。”

至此，靳先生一家人住房条件才真正改善。几年后，随着收入的提高和经济的逐步宽裕，靳先生家又买了一套小三房用于出租。

类似靳先生的情形在不胜枚举。经济学家马光远认为，从1998年到2018年，这20年，一个不争的事实是解决了中国人住房短缺问题。

统计数据显示，1990年，上海市区人均居住面积只有6.6平方米。到2017年末，上海城镇居民人均住房建筑面积已达36.7平方米，居民住宅成套率达97.3%。如果放大到来看，1998年城市人均居住面积为9.3平方米。到2016年，居民人均住房建筑面积达40.8平方米，其中城镇居民人均建筑面积为36.6平方米。

房地产投资规模也大幅增长。1994年，房地产投资只有1796亿元，到2017年已达10.98万亿元，商品房销售面积近17亿平方米，销售总额13.37万亿元。

几经反复的楼市调控

随着房地产市场的发展，调控开始出现，并几经反复，先后动用了货币、信贷、税费、土地等多种政策工具。

2003年，房地产投资首次突破1万亿元，出现过热苗头。“当时对投资需求完全没有限制，二手房交易，除了印花税、契税之外，没有任何其他税收，还可以做转按揭。交易十分火爆，2004年一年内，有一套房子在同一家中介门店被卖了6次。”中原集团研究总监刘渊说。

然而，“好”景不长。2005年、2006年、2007年，“老国八条”“新国八条”“国六条”“国十五条”“信贷管理”等调控措施相继出台。上海的调控更为严厉，对不满2年的二手房交易征收5.5%的营业税、停止转按揭、延长过户时间等。在不断加码的调控下，投机（资）客逐步消散，楼市开始降温。据刘渊回忆，深圳（楼盘）、上海等热点城市房价先后下跌，一年不到，上海二手房价累计下跌17%。

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