[摘要] 改造后的彭三小区面貌焕然一新。唐烨摄昨天一早，静安区闻喜路上锣鼓喧天，彭浦新村街道彭三小区第四期改造工程完成，423户居民领取了“新房”钥匙。那么，这个“高配版”“拆落地”项目在推进中，究竟解决了哪些难题？这一模式是否可以在上海复制推广？老工人新村遭遇新烦恼作为上海首批工人新村，彭浦新村街道辖区内有
改造后的彭三小区面貌焕然一新。唐烨摄
昨天一早，静安区闻喜路上锣鼓喧天，彭浦新村街道彭三小区第四期改造工程完成，423户居民领取了“新房”钥匙。作为上海竣工完成的“拆落地”项目高层建筑小区，此次改造后的6幢居民楼全部都配套了电梯。
说是“新房”其实并不准确，因为房子还在老地方，居民家里的卧室面积也没有太大改变；但原来外表老旧的不成套老楼，已变成厨卫独用、带电梯的新楼。过去9年，静安区对彭三小区通过原地拆除、重建的方式，拆除了25幢楼、新建了13幢楼，让852户居民告别老房，住上拥有独立厨卫、电梯、地下车库、小区绿化以及社区公共配套的新房，居民还可以按照房改政策花一两万元买入成为售后产权房。
“拆落地”作为近年上海旧房改造的一种途径，2005年起，这一形式在上海多个区用于实施旧改。昨天参观小区后，现场专家与居民公认，彭三小区第四期拆落建改造，是目前上海已经完成的“拆落地”改造中条件最优、改善幅度的一个项目。那么，这个“高配版”“拆落地”项目在推进中，究竟解决了哪些难题？这一模式是否可以在上海复制推广？
老工人新村遭遇新烦恼
作为上海首批工人新村，彭浦新村街道辖区内有不少小区都建造于上世纪五六十年代，彭三小区是其中之一。
“当时的彭三小区可谓‘明星小区’，能住进来的都是工人中的佼佼者。”今年79岁的居民吴忠义，在彭三小区住了58年，当年他们一家三口与父母一同居住在彭三小区的两间房间内。
彭三小区改造项目设计负责人陈健洲说，早期的工人新村多为大户型，像彭三小区多是三房户型。但当时普遍居住条件没那么好，一套三房可能被分配给两到三户人家居住，这就造成合用厨卫的情况。吴忠义一家五口就与同样一家五口的邻居合用厨卫。“一到早上，10个人上厕所，紧张程度可想而知。”彭三小区有58幢楼，其中非成套住房有1998户，住着近万人。
除了厨卫合用的不便，由于年久失修，小区房屋结构老化、道路严重积水、上下水管道堵塞等硬伤开始显现，改善生活环境成了小区居民最热切的期盼。
2007年起，彭三小区被列为全市试点旧住房成套改造项目之一，分五期实施。启动的一期通过对房屋搭、放、升、抬，扩大住宅面积，使6幢非成套住房居民实现厨卫独用。但小区内还有很多住房结构、布局、排水等基础条件太差，不适合进行这样的改造。因此，2009年开始，彭浦新村街道试点在彭三小区实施“拆落地”改造项目。
“所谓‘拆落地’，是指居民先通过在外租房过渡等方式搬离老房，由政府将老房拆除原地重建，待房屋竣工后居民再回搬的一种改造方案。”彭浦新村街道旧改办主任须炳荣介绍，改建原则是“拆一还一”：改建后房间使用面积原则上不扩大，但居民可以拥有独立的煤卫设施和更合理的空间布局，从根本上解决困扰老房的煤卫合用、结构老化、严重积水等问题。
为了更好地推进旧住房改造项目，2009年彭浦新村街道成立了旧住房成套改造推进办公室。同年3月，彭三小区“拆落地”改造项目启动，通过二三期改造，先后拆除10幢旧楼，建成7幢多层新楼。
随着居民对居住条件要求的提高，完成的四期相比二三期，在房屋设计与规划配套上有了很大提升。褐色与淡黄色相间的高层建筑、淡绿色的遮阳玻璃窗、设有健身步道与绿色植物的中心花园，改造后的四期从外表看与新建商品房小区没有太大差别。
完成改造的四期项目，在拆除原先的15幢老公房后，在原址上建造了3幢18层居民楼和3幢8层居民楼。作为上海竣工完成的“拆落地”项目高层建筑小区，6幢居民楼全部都有配套电梯。
居民房屋内部改善更大。吴忠义家原来有两间10多平方米的房间，改造后房间卧室面积均有所增加，还配有独立厨卫。他家原来住在一楼，抽签后分到6楼，这让他喜出望外，有电梯的高层房让他和老伴出行都很方便。当天，他激动地说，早早就约了装修公司，拿到钥匙后马上就能进场装修。
据介绍，建造高层后空出来的地面空间，则被引入提升小区品质的配套：增加了一个可容纳285辆车的地下停车库、大量绿化以及建筑面积超过6000平方米的社区公共建筑，未来在公共建筑中将引入老年食堂、活动中心等。
更实惠的是，原来小区大部分住房为公房，根据房改政策，这里的居民还可以用每平方米1295元的基础价格买下房屋产权，相当于每户花一两万元，房屋的性质由公房变为售后产权房，今后可以进行交易，给以后进一步改善居住条件带来可能，小区里也能选举业委会。“过去小区的房屋不成套，按照规定，房屋无法作为售后产权公房进行购买；改造后，房屋都成套了，这个问题就不存在了。”区房管局负责人说。
“拆落地”总体进展缓慢
彭三小区的旧房拆除重建从2009年至今，用9年时间完成852户非成套住房的改造。这个速度在上海同类项目改造中并不算慢。从全市层面看，“拆落地”改造从2005年上海多区实施至今，真正竣工的项目并不算多，推进的过程相对缓慢，主要因为实施难度比较大。
首先是房屋结构设计难度大，既要平衡居民利益，也要满足成本、建造住房规范等方面要求。
原来居民的房屋结构各不相同。不成套的住房中面积的人家才6.5平方米，的则有40多平方米；有的人家房间朝南，有的人家房间朝北。在改造之初，设计方就确定了公平与人性化的原则，既要确保居民家原来的房屋房型、面积、房间数量与朝向等基本不动，又要在原来房屋面积基础上有一定增加，并配上独立厨卫。最终，就像拼积木一样，423户居民设计出39种房型。
“不成套住房每间房间的使用面积，最终增加两平方米左右。”陈健洲说，这个增加面积是经过测算的。考虑到成本问题，房屋面积不可能无限制增加。在设计上给每户人家增加的面积要相当，即便邻里之间增加的面积相差0.1平方米，居民也会感到不满意。
此外，改造后的楼层高度还要根据相关住房规范，考虑到周边房屋的楼间距、采光等问题，也要控制在一定高度内。
其次，实施改造，居民达成最终一致意见难度大。按照规定，此类项目采取业主（公房承租人）自愿、政府扶持、因地制宜、分类改造的方式。一次征询需要90%租赁人（产权人）同意后，方可启动改造工作；二次征询即居民签约率达到95%以上，协议才能生效。这个租赁人（产权人）同意标准，让不少此类项目拖延甚至止步。
“与旧改不同，‘拆落地’改造的主要目的，是解决居民住房的不成套问题，而不是解决居民的居住困难。”业内人士指出，有些人家原来居住面积非常小，即便“拆落地”改造增加了独立厨卫，也不会过多增加居民居住面积，导致造成“拆落地”项目的同意率不如旧改高。
要让居民同意率达标，背后有很多群众工作要做。由于有了第二期与第三期的样本效应，彭三小区四期在最初征询中就达到95%，但有部分居民还是因为种种原因不同意改造，曾有户居民在旧改办工作人员与居委会上门50多次做工作后才同意签约。对确实存在居住困难的居民，在确保公平的前提下，区房管局与街道想方设法帮助其解决困难。如，有一家兄弟两户人家住在一间房子内，改造后还是一间房，最初兄弟两户人家觉得实际困难没得到根本性解决。区房管局与街道上门做工作，告诉他们改造后的房屋可以买断成售后产权公房，用这套房子可以帮兄弟两户人家在郊区置换两套房屋，这样可以实现他们分户的愿望。
重建让居民政府均受益
一些专家在看过彭三小区四期项目后，都说这属于“高配版”拆落地项目。在区房管局负责人看来，“高配版”可能是指小区内的环境，有了地下停车库、绿化以及社区公共建筑等商品房小区才有的公共设施，而房屋本身还是按照“拆一还一”原则进行建设。
能在小区内设立这些公共设施，与四期改造实现上海高层“拆落地”项目不无关系。“前面两期改造都是多层建多层、多层建小高层，在第四期时，我们发现再建造多层或小高层无法解决这么多居民的房屋成套难题，必须通过增加建筑高度来增加容积率，因此在满足日照、退界等建造指标后，2012年我们重新调整小区规划，并得到市规划部门的批准。”区房管局负责人说。
四期改造目前经费投入来源由区政府财政收入、房改净归集资金和居民自付产权购买费用共同组成。记者了解到，因为许多旧住房的土地是划拨的，并非走的招拍挂流程，因此增量房屋办不出产证，无法进行交易。而按照本市相关政策显示，目前拆除重建试点项目纳入本市保障性安居工程并使用相关扶持政策，通过拆除重建的增量房屋，除用于安置回搬住户外，各区仅限于政府回购方式用于各类保障房使用。
在彭三小区“拆落地”项目中，除了居民得实惠，作为主要出资方的政府也同样受益。
对居民来说，通过改造后，房屋质量明显提高，小区面貌焕然一新，公共配套设施完善。在改造变独用后，居民可以按照公有房屋出售政策将租赁公房变为售后产权房，实现房屋价值。在彭三小区实施“拆落地”时，静安区还根据居民实际情况，对每户居民给予一定的租房补贴。
对政府来说，“拆落地”项目产生了巨大社会效益。“，四期改造中有了绿地、停车场与公共配套等设施，这些设施不仅为四期居民服务，还辐射周边其他居民；第二，原来的彭三小区房屋已不具备修缮条件，改造后消除了房屋安全隐患，减少了政府在公共安全上的投入；第三，在改造中，下水道、公共道路等都进行了改造，城市面貌发生巨大变化。”
四期改造产生了样板效应。五期改造今年将启动，涉及居民户数878户，已完成居民意愿征询工作，同意改造率高达99.3%，目前正在办理前期手续，即将启动居民签约工作。
(解放日报)
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