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“稳杠杆”下的楼市调控

上海证券报   2018-03-23 07:12

[摘要]   李宇嘉今年的政府工作报告用较大篇幅阐述了强化金融监管,压缩并促使影子银行回归表内和服务实体经济,搭建新金融监管架构。周小川在“两会”记者会上说,中国经济广义货币体量已相当大,经济增长将减少过去大量依靠资金支持的方式;广义货币增长已低于名义GDP增长,宏观经济已进入稳杠杆和逐步调降杠杆的阶段

 

今年的政府工作报告用较大篇幅阐述了强化金融监管,压缩并促使影子银行回归表内和服务实体经济,搭建新金融监管架构。周小川在“两会”记者会上说,中国经济广义货币体量已相当大,经济增长将减少过去大量依靠资金支持的方式;广义货币增长已低于名义GDP增长,宏观经济已进入稳杠杆和逐步调降杠杆的阶段。这意味着,今年将以金融供给侧结构性改革推进去杠杆。在控制货币“总闸口”与杠杆率的思路下,作为资金敏感型行业、加杠杆源头的行业,房地产业前景或要重估。

2018年,控制居民杠杆率首次进入“降杠杆”框架。同时,央行年度工作会议首次提出,实施房地产金融宏观审慎,平滑房地产顺周期波动,除了控制按揭投放外,还要打击居民借助消费贷违规加杠杆,堵住影子银行违规对接房地产项目。显然,资金量价双约束将是今年楼市调控的着力点。

截至今年2月,首套房贷利率连续14个月上升,同比去年2月上升22.15%。但央行副行长潘功胜认为,从长周期看,房贷利率仍处于较低水平。据上述概括管理层控制房地产杠杆的逻辑来判断,未来房贷利率还会上升。而且,随着金融去杠杆持续推进,银行表外业务回表会消耗资本金,银行负债端综合成本还将上升。再加上楼市区域分化,热点城市调控“不放松”,有的区域楼市风险已在溢价显现。由此,银行对房贷利率自主定价,扩大利率浮动区间,暂停消费贷,缩减资产负债表等,已是大趋势。近期,中信银行暂停北京(楼盘)200万元以上个人住房抵押贷业务,事实上是因北京房价相比去年高峰下降15%,贯彻去杠杆指示,表外回表倒逼新增资产降速,收益高的实体企业中长期贷款需求上升(今年前2个月占比比2017年增加8个百分点)等因素所致,估计那些表外业务占比大的中小银行后续还会跟进。当然,强金融监管和去杠杆势头正猛,差别化弱化。

对此,央行副行长潘功胜表示,央行会督促商业银行严格落实差别化住房信贷政策,执行房贷差别化定价,积极支持居民特别是新市民购房的合理需求。政府工作报告也明确,支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权。相应的,金融支持重点将转向住房新供给领域。自去年以来,去杠杆叠加调控高压,楼市政策导向租赁、棚改等,金融对商品房的支持力度下降,甚至首套房融资也被银行“一刀切”地挤出了。因此,周小川在这次记者会上提出宏观经济进入“稳杠杆”阶段,是个重要信号,未来可能更强调房贷利率差别化,首套房或重将回信贷支持范畴。

虽然房贷利率整体还会上升,但首套房贷利率上浮趋于见顶。首套低利率、非首套高利率,两者利差扩大,差别化和结构调整正在夯实房贷的投放效率。当然,房贷投放还将实施规模控制。今年1月至2月,居民中长期贷款(主要是房贷)同比少增近1000亿,占全部新增贷款的24.4%,较2016(45%)和2017年(39%)显著降低。不过,算上短期贷款,今年1月至2月居民贷款占全部新增贷款的49%,相比2016年(50%)和2017年(52%)并未明显下降。基于房贷的额度限制、限预售,以及网签后开发商将一次性付款与购房优惠挂钩,银行更愿发放高利率短期贷,而居民也竞相以短期贷充当房贷。难怪去年短期贷款投放增长3倍,而今年1月至2月暴增5倍。

对控制房贷规模,潘功胜副行长指出,虽然2017年和今年以来的个人房贷增速有所减少,但个人房贷增速比整体贷款增速高了将近10个百分点,个人房贷仍较快速地增长,可以满足市场的合理需要。个别银行在个别时段因资产负债匹配问题,放款时间有所延长也是可能的。这意味着,银行紧缩房贷的经营策略得到了央行的认可,未来房贷规模依旧维持紧平衡的局面,这与控制居民杠杆率和央行实施房地产金融宏观审慎一脉相承。当然,“稳杠杆”的提出,意味着未来控规模或转向控制非首套房贷、消费贷“房贷化”,打击影子银行对接房地产项目等。

需要提醒的是,央行坚守偏紧的房地产金融政策,并不会因房地产新开工、拿地、开发投资、商品房销售量价下滑而掣肘政策的连续性和稳定性。因为,基于资金回归实体,房地产金融资源结构性调整已开启,未来资金投放将更多地支持棚改、保障房,住房租赁和“补短板”框架下的危房改造、新型城镇化等等,这些将对冲商品房交投的下滑,房地产行业体量仍将保持高位。同时,下半年首套房重回信贷支持范畴,三四线和县域继续“去库存”,今年将新增1300万人进城落户。此外,除在建项目外,今年新增580万套棚改,加上拨付滞后的国开行棚改专项贷款(PSL)继续井喷,所有这些都能确保今年商品房市场不会大幅下滑,而这也给控制楼市杠杆留出了空间。

(作者系资深房地产研究人士)

 
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