[摘要] 4月10日，新闻晨报刊发稿件 《一小区近三成业主未缴维修资金》，报道了徐汇区肇嘉浜路433弄金兰花苑小区多户业主报修顶楼屋顶漏水、中高层墙体发霉、管道老旧渗漏等问题，却因小区住宅专项维修资金已经到达30%警戒线而无法动用，由此导致小区公共维修陷入困境。而且，该小区还有17户业主，至今没有交纳维修资金。
4月10日，新闻晨报刊发稿件 《一小区近三成业主未缴维修资金》，报道了徐汇区肇嘉浜路433弄金兰花苑小区多户业主报修顶楼屋顶漏水、中高层墙体发霉、管道老旧渗漏等问题，却因小区住宅专项维修资金已经到达30%警戒线而无法动用，由此导致小区公共维修陷入困境。而且，该小区还有17户业主，至今没有交纳维修资金。
实际上，类似金兰花苑这样的情况，并非个例。
统计显示，目前，全市有商品住宅小区8000多个，维修资金达到续筹线的小区约有400个，但近两年仅有10多个小区续筹成功。
续筹成功小区比例较低
去年9月，市民傅腾（化名）购买了徐汇区肇嘉浜路433弄金兰花苑小区一套170平方米的二手房，房龄近20年，装修时发现管道都是铸铁材质，普遍生锈，还有4处出现漏水、渗水现象。
当他向物业报修时，却得知小区维修资金已到达30%的警戒线，无法动用，而且小区还有17户业主没有交纳维修资金，小区公共维修因此陷入困境。
“续筹工作确实难，要老百姓再掏钱，却没有像交纳首期维修资金一样有办房产证的约束，这既是上海的难题，也是性的难题。”市物业管理事务中心工作人员说，除了续筹手段比较欠缺外，历史遗留问题也是“一座大山”，因为有很多老小区从未交纳过维修资金，“好在这些历史问题正在解决之中”。
针对老小区维修资金空白、欠缺问题，《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015-2017）》已将“加快解决商品住宅专项维修资金历史遗留问题”以及“加快解决‘售后房’小区三项维修资金历史遗留问题”作为11项主要任务中的两项，抓紧解决。
按照相关规定，1996年6月10日前已办理房产初始登记手续的商品住宅，业主自行筹集金额与市、区县两级政府补助金额按照6:4的比例共同筹集维修资金，其中政府补助金额部分由市与区财政按照5:5的比例各自承担。1996年6月10日至2000年12月31日期间办理了房产初始登记但未归集维修资金的商品住宅小区，由区政府负责追缴。追缴未果的，由区财政承担应由建设单位交纳的部分。
对原以职工住宅立项的有关“售后房”小区公共设施维修资金不足部分，按初始筹集标准，由市、区财政一次性予以补充。
截至2016年底的实时统计，政府补建补贴超过10亿元，完善了全市房屋维修资金体系，基本解决了历史遗留问题。全部补建工作预计2017年底完成。上述工作人员表示，经过补建，很多老小区的维修资金从无到有，从不足到充足，房屋“养老金”、“医保金”健全起来了，但维修资金时刻处于消耗之中，完善续筹机制才是维修资金正常运转的长久之计。
据统计，全市商品住宅小区共有8000多个，维修资金达到续筹线的小区约400个，近两年仅有10多个小区续筹成功。
该工作人员坦承，本市续筹成功小区的比例还较低，很多小区维修资金到达红线后，碍于各种原因原地不动，不能积极作为；但也有一些小区积极开展续筹工作，解决了小区维修资金不足的难题，保障了房屋及设施设备的正常使用。在这方面，嘉定区新成路街道的成功案例具有一定的示范意义。
“维修资金续筹太难了”
作为吃下“维修资金续筹”这只螃蟹的街道，嘉定区新成路街道在全市房地系统小有名气。但提到维修资金续筹，多名参与续筹工作的业委会主任均感叹：“太难了！”
以新成八坊为例，该小区因为房屋老、维修频繁，小区维修资金逐渐濒临30%的法定续筹线。
“业委会沙主任拍着桌子，逼我维修，但维修需要钱啊！”管理服务新成八坊的惠乐物业公司总经理贾晓霞说，对于业委会和物业而言，要维修“只剩续筹一条路了”。
业委会和物业摸底发现，新成八坊业主们的维修资金较为复杂，一共有四类情况：一是开发商和业主都足额交纳；二是开发商交了，业主没交；三是开发商交了，业主需要补交；四是1996年前的房子，开发商、业主都没交。
2010年，新成八坊440户业主率先开始续筹，即“给小区维修资金充值”。
凡是牵扯到“钱”的问题，都是敏感问题，而要让每家每户业主都心甘情愿掏钱更是难上加难。
“特别要感谢多数积极配合的业主，没有他们，我们的工作寸步难行。”贾晓霞说，在续筹工作中，约50%的业主是主动配合的，约20%的业主需要做工作，约28.5%的业主需要“啃骨头”，还剩约1.5%的业主可能需要采取法律手段。
令贾晓霞激动的是，新成八坊最终完成了100%业主的续筹工作。
给个别业主发催缴律师函
即便有了新成八坊续筹成功的先例，同属新成路街道的新成三、四坊在续筹时，依然遇到了很多困难。
2014年，续筹工作启动后，新成路街道成立了以居委会、业委会、物业公司为核心，社区民警、街道社区管理科、房管办等多方参与的专项工作小组，发动业主代表、楼组长、党员、政府公职人员等带头缴款，还通过召开现场咨询会、出展板、寄送《告知书》等方式释明法理，有半数以上业主主动缴款。
“未主动交纳的业主，我们就挨家挨户敲门做工作。”新成三、四坊业委会汤主任说：“业委会4名同志都是‘打不死的小强’，每人分60户，每户人家平均上门拜访10次。从不开门到开门，从骂人到点头，大家都默默承受，想办法解释法理、化解抵触情绪、争取认同。”
对于做不通工作的业主，小区业主代表大会通过了专项工作小组的决定，依法发出了“催缴住宅专项维修资金”的律师函，同时由工作人员上门做好解释工作，并对出租户或不住的业主再次寄出《告知书》。对拒收律师函的个别业主，安排业委会和居委会工作人员一道上门，为将来在法庭上举证做准备。
据统计，新成三、四坊共有业主1128户，有542户业主需要续筹，截至目前依然有几户业主尚未完成这一工作。
小区账目要经得起“晒”
2010年至今，摸着石头过河的新成路街道总结出四条续筹的经验：业主配合、组织得力、账目清晰、法律护航，四条相辅相成，缺一不可。
“小区账目要清晰规范，能‘摊开来’，经得起‘晒’。否则就搞不了续筹。”贾晓霞说，续筹启动后，很多业主提出要查看过往账目：“业主要查账，必须让他们查，查过就放心了，很快就会主动交钱。但是，如果账目中有部分小区公共被挪用，比如给保安、保洁开了工资，就会失去业主的信任，续筹就很难开展了。”
贾晓霞强调，涉及屋顶、外墙、电梯、管网等重大维修项目的账目，都要做到项目原始征询表决资料齐全、工程发票单据凭证完备、第三方审价审计过关。
对于业主而言，维修资金的使用情况还可以通过“上海物业”APP查询，方便、透明。
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