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推动住房供给侧改革抑制房价上涨

国际金融报   2017-04-05 11:54

[摘要] 目前我国房地产市场面临的问题主要是供给问题,应该通过多种手段扩大有效供给,以此来确保房地产市场的健康发展。

3月30日晚间,广州再次升级调控政策。迄今为止,全国已有超过40个城市出台房地产调控政策,主要是限购限贷,从需求方面进行调控。

然而,有市场人士指出,目前我国房地产市场面临的问题主要是供给问题,应该通过多种手段扩大有效供给,以此来确保房地产市场的健康发展。

现状:高房价埋下隐患

除去少数炒房者之外,畸高的房价令有刚性需求的青年人压力山大,令有改善住房需求的中年人迷茫焦虑,更令致力于国家振兴发展的有识之士忧心忡忡。

众所周知,高房价会透支未来购买力,抑制消费;高房价会提高劳动力成本,影响出口;不合理的高房价也会导致资本外流;不合理的高房价甚至不利于推进创新、创业的国家大计,进而影响国家的长远竞争力。

此外,高房价还会导致地方政府过度依赖土地财政,造成政府低效率的懒政与腐败并发,浪费宝贵的财政资源。

当房价偏离基本面上涨,必然会抑制住宅消费相关产业链的增长。这不但会导致经济低效率和资源不合理配置,阻碍城市化进程、危害经济长期可持续发展,而且会为经济危机与社会动荡埋下隐患。

根源:住宅用地供给不足

让我们分析一下,十多年来,房价到底为什么会越调控越高。

从表层上看,就是由于住宅的供不应求。随着城市居民收入的增长和城市化进程的推进,住宅需求增长巨大,一线城市表现尤其突出,出现了长达十余年供不应求的局面,房价持续上涨是必然结果。

同时,房价上涨推动开发商高价抢地,由于存在容积率的杠杆效应,带动地价以更快的速度上涨。地方政府反而可以通过卖更少的地,获取更多的土地出让收益。

中原地产研究中心统计数据显示,截至3月30日,全国50大热点城市合计出让土地金额为5885.8亿元,同比上涨59.6%。

这些巨额的土地收入用得好,可以投入医疗、教育、养老等公共建设,用不好,则变成形象工程和各种名目,靠短期利益笼络人心的工具。

因为地方政府既能完全垄断土地供给,又能出台各种地方政策,调控买方的购房需求,所以,人口呈流入趋势的地方政府完全掌握了土地的定价权。

众所周知,高房价有利于地方政府靠土地财政出短期政绩。但凡是真心执行中央调控房价政策的城市,其房价不高反而土地收入少,不容易出短期政绩。

终,形成经济学上逆向选择现象,地方政府纷纷追求土地财政,饮鸩止渴;纷纷效仿只调控买房需求,不增加土地供给的假调控。地方政府的调控也就变为了欺上瞒下的笑话,价格越调越高。

对策:住宅供给侧改革

我国有庞大的居民储蓄和巨大的住宅购买需要,之前存在的种种问题,恰恰为释放改革红利埋下了伏笔。

在鼓励创新和全面放开“二孩”等长远利好的政策下,住宅的供给侧改革无疑可以成为短期拉动经济的关键。这里根本不用担心增加城市土地供给会影响粮食安全,因为城市化本身是高度节约土地的过程,再加上减少些粮食浪费、耕地抛荒,增加些农业科技成果推广,完全可以对冲城市用地的增加。

此外,我国一线城市居住用地占城市建设用地比重远远低于主要发达国家的一线城市,因此,我国当前的改善空间巨大。

其次,不合理的结构和价格诱发了海外购房热,导致资本和人才双重外流。住宅供给侧改革意义重大,改革得好将释放出巨大的改革红利,推动中国越过“中等收入陷阱”;改革得不好,将发展成压垮经济的重担。

通过推进住宅供给侧改革,应该相信通过科学规划,结合节能、生态、环保理念,发挥后发优势,大胆改革、借势转型,一定能够战胜困难,抑制房价快速上涨。

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