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上海7月地价246亿创6年新高 房价上涨动力不足

21世纪经济报道   2016-08-03 07:59

[摘要] 7月沪新建商品住宅价格虽再度涨至历史高位。

7月沪新建商品住宅价格虽再度涨至历史高位,但能看到环比涨幅已连续两月收窄,即使交易量在近两月出现显著回升,但新房均价进一步上涨已然内动力不足。

上

海土地拍卖地块信息查询上

海土地拍卖地

7月,上海土地成交金额创出月度历史新高。上海中原市场研究部数据显示,2016年7月,上海土地(不包括工业用地)成交面积54.14公顷,成交金额246.22亿元,环比分别上涨12.99%、28.61%;同比面积下滑1.09%,金额同比上涨45.05%。值得关注的是成交金额也创下自2010年以来7月份的月度新高。

7月地王轮番上演,首先是月初,合景泰富47.35亿元竞得松江大学城宅地,楼板价39073元/平方米,刷新板块宅地楼板价纪录;月中,虹口区凉城新村街道073-06号地块被新城总价37亿元拿下,楼板价67409元/平方米,虽然没有达到市场预期水平,但也刷新了自2010年以来全市宅地楼板价纪录。月末,金地以88亿元拿下浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块,年度总价地王诞生,作为远郊土地,其溢价之高令人乍舌。后是杨浦区新江湾城N091101单元A4-01(B3)地块,被融信以31.55亿元摘下,楼板价52840元/平方米,但净地价高达9万元/平方米,目前内环内均价尚未突破10万元/平方米,而该幅位于中外环线的地块中标地价将直接把板块房价推向超过10万。

以往商办用地不是底价就是低价成交,而在7月多幅土地出现溢价,甚至高溢价,如杨浦区平凉社区01C2-02商办地块被上海杨浦科技创新有限公司9.67亿元摘下,溢价率177.6%,楼板价48582元/平方米,又如闵行两幅商办土地也现一定溢价。

专家分析了7月地王频现的三大原因:主要与供地节奏有关,上半年土地供应紧张,即便是4-5月份土地供应面积不过50-55公顷左右,而6月土地供应达90公顷,为7月成交奠定了量的基础;其次,7月多幅宅地质量提升,与以往集中供应在奉贤、青浦等郊区相比,7月成交的土地中,外环线内就有多幅,或是在偶尔有供应郊区板块;再次,销量较好的2016年,房企积极竞拍造成了地价高涨,中标房企大部分今年销售额高于去年水平,如金地和新城今年上半年成交金额同比上涨超过100%,而从存货与销售量来看,如金地和合富泰景两大房企,按照2015年底的消化速度库存已不足一年半消化时间,这也促使他们积极拿地。

楼市方面,据统计,7月上海市新建商品住宅供应量为78.6万平方米,环比上涨7.5%,同比下滑18.8%;成交量为131.4万平方米,环比上涨5.3%,同比下滑2.3%;成交均价37319元/平方米,环比上涨1.6%,同比上涨7.7%。6月供求比为0.6:1,7月延续了供不应求态势。

有分析师指出,7月沪新建商品住宅价格虽再度涨至历史高位,但能看到环比涨幅已连续两月收窄,即使交易量在近两月出现显著回升,但新房均价进一步上涨已然内动力不足。据四大一线城市公开数据,7月新建住宅价格环比涨幅方面,上海情况佳,北京、深圳涨幅均不及上海,而广州更是出现年内首度下跌。

显然,这一波楼市上涨行情中,一线城市包括上海的价格上涨空间已接近尾声,但钱宁罗认为,以7月来看,全市新建商品住宅的供应量及成交量均出现同比下跌,而供应量的减少更为严重,目前这种低供应状况已维持两个月,由此,将进一步加大供需矛盾,而这也是除成交结构因素外,影响新建商品住宅均价的不稳定因素之一。

正是在这个过程中,又出现土拍价格的接连走高,当然这种走高更多是金融加速器的作用,但各方将其推导到住宅销售端是显而易见的,外围区域的刚需项目价格已“非刚需化”,而某些目前还有土地可出让的较为中心区域如虹口、杨浦、新静安等则在短期内膨胀为“新豪宅”聚集地。

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