[摘要] “请教：上海的内环，中环，外环如何划分？回答：房价3万以上的叫内环，2万以上的叫中环，1万以上的叫外环，5千的请仔细查询售楼处电话是不是0512开头的！”
“请教：上海的内环，中环，外环如何划分？
回答：房价3万以上的叫内环，2万以上的叫中环，1万以上的叫外环，5千的请仔细查询售楼处电话是不是0512开头的！”
这是网上流行的一个段子，由于流传已久，历史过于古老，如今已经找不到初的出处和时间。如果一定要找一个大致确切的年份，大约是2008年。
其实从2005年开始，沪上媒体上就有人不断喊出，上海房价要进入“1-2-3”的时代（内环房价3万，中环房价2万，外环房价1万），曾经引发轩然大波和广泛争议（2005年内环均价不到1.5万）。但直到2007年，在内环内还是能够比较容易地淘到单价3万元以下的新房，均价只有2万出头，中环和外环的单位均价也分别在1.5万元和8000元左右。然而，自2008年开始，上海房价正式进入“1-2-3”时代。那时候上海常住人口刚刚突破2100万人，那时候上海职工平均年薪刚到3.9万元，那时候上海三口之家的家庭年可支配收入刚到8万元。
但这之后不久沪上媒体上就一再有人喊出上海房价要进入“2-4-6”时代，甚至还有人扬言上海房价要很快进入“3-6-9”时代。8年过去了，2015年上海人口突破了2500万，上海职工平均年工资达到7.1万元，上海三口之家的家庭可支配收入达到了15万，那上海的房价究竟如何了？
如果时光倒转一年，很多人件事很可能是去抢购房子，不管哪里。的确，这短短一年，上海房价涨了30-50%，而且几乎不管是在哪里都出现疯涨。在2015年初，我们还判断上海房价是“2-4-6”的格局，但如今我们已经不敢这么说了。
经过一年多的暴涨尤其2016年初的疯狂上涨，上海住房价格突飞猛进地进入到一个新阶段。结合新房和二手房的数据，我们提出以下判断：
、上海新房价格全面进入“3-5-7”时代。据官方发布的2016年2-3月上海新房销售数据显示，内环内（内环以内区域）的新房均价已经突破8万元/平米，中内环间（内环与中环之间区域）的新房均价突破7万元/平米，中外环间(中环与外环之间区域)的新房均价逼近5万元/平方米，外郊环间（外环与郊环之间区域）的新房均价逼近3万元/平米，只有郊环外（郊环以外）的新房均价还在2万元/平米以下。
由于内环内土地面积很小（约114平方公里），且与中内环间的价格差距不大，我们这里用的是“大内环”的概念（中内环间面积约有200平方公里，合计314平方公里）。中外环间的房价则与“大内环”有明显的价格落差，且中外环间的面积达到349平方公里，从价格梯度和面积大小都适合扮演第二梯队的角色。而外郊环间的房价相比中外环间又下了一个梯度，本身面积也非常大，涵盖了上海市中心加周边城区的所有面积，加上前两个梯度已经包容上海市人口一大半，足够单独承担第三梯度的作用。而郊环外的房地产市场主要针对远郊区人口，房价一般不在市场人士考虑范畴内。所以我们所提出的“3-5-7”中的“7”是涵盖了内环内和中内环间的“大内环”，“5”指中外环间，“3”指外郊环间。
第二，上海二手房价格进入“2-4-6”时代。由于品质和房龄等诸多原因，二手房价格与新房价格存在一定的落差，但即使这样，二手房房价也紧追新房价格不断攀升。从市场领先中介公司获得的二手房成交数据显示，2016年4月上海内环以内(小内环)区域二手房板块均价已经全部超过6万元/平米，不少热点板块超过了7万元/平米，中内环间二手房板块均价则普遍超过4万/平米，外环线以外超过2万/平米的板块占到50%，其中外郊环间的板块均价基本在2万以上。所以我们总结为：上海二手房价进入“246”时代。
第三，十多年来上海房价的空间收敛与空间分化并存。随着各个地段禀赋优势释放和开发力度的不同，上海购房者的空间偏好发生了显著变化，导致了上海房价的空间格局有很大的变迁。
在市中心，内环内与中内环间在新房上的价格已经存在明显收敛，逐渐趋于一致，真正出现了“大内环”的态势。上海中环与内环之间的长风工业区-市北工业区-江湾基地这条工业带本来是市区明显房价洼地，但通过近年的城市更和大力再开发，已经成功转型成上海苏州河以北三大中环内侧高档住宅区，房价直逼内环内一些老牌高端住宅区。但内环内与中内环间在二手房方面，由于品质的历史差异，两者还有一道断崖，落差很大。
从市中心与郊区的对比来看，近十多年来，市中心的涨幅超过了郊区。2004年下半年时候，内环内的新房均价刚过1.1万元/平米，中内环间在9000元左右，中外环间大约是7500元，外郊环间基本5000元，郊环外则在4000元。
12年过去后，内环内的房价是12年前的7倍，中内环间7倍多，中外环间6.5倍，外郊环间6倍，郊环外5倍。在涨幅上出现从内到外的依次梯度下降，在价格上涨的值更是拉大了差距。可见，市中心相对郊区的房价梯度并没有随着地铁大规模建造和郊区新城大规模建设而缩小，反而是拉大了。我们初步认为，地铁的大范围开通、市区与郊区通勤交通成本的下降，反而使得市中心在就业和商贸上的区位优势更加明显，集聚效应更强，从而出现了微观尺度上的虹吸效应。确认这点，是我们正在深入研究的一个课题。
2004年时候，购房者更偏好于自然环境较好的区域，对别墅更加偏好，郊环线以外的松江佘山、奉贤海湾、浦东唐镇等相关板块的房价则明显高于周围区域的均价，甚至超过中环线以内一些区域的房价。而12年后的现在，购房者则明显偏好于公共服务更好的市中心区域。如市中心那些兼有自然环境、文化底蕴和公共服务的区域，二手房均价均超过7万/平米，新房则显著高于10万/平米。
第四，上海房价空间联动性强。目前上海各个环线基本不存在特别容易发现的价格洼地板块，房价的空间传导效应表现的非常充分。如图1显示，外环以内低于4万/平米的板块，基本都分布在中外环间区域；均价高于7万/平米的板块则分布在陆家嘴(600663,股吧)和黄埔滨江区域，人民广场、南京西路和衡山路区域。在内环以内的23个板块中，二手房均价有6个板块的均价已经高于7万元/平米，高于6万元的板块有13个，低于5万/平米的仅有6个；在内环和外环之间的36个板块中，均价主要集中在4万-5万/平米之间（15个板块）,低于4万/平米的有13个，高于5万/平米的板块也有8个。
从大区域来看，外环以内的62个房地产板块中，只有20%左右的板块均价低于4万/平米（13个板块），而将近50%的板块均价超过5万/平米；外环以外的61个板块中，有50%的板块均价已经超过2万/平米，均价在1.5万元/平米的房子则主要分布在远离市中心，离人民广场半径在30公里以外的区域，如崇明大部分区域、奉贤、金山、松江南部和浦东的原南汇区域。
第五，上海房价受利好题材影响大。一些板块显著受益于重大市政工程建设和特殊亮点，被市场充分挖掘。如浦东唐镇板块，受益于地铁2号线和迪斯尼乐园建设，新二手房均价超过4万/平米；杨浦新江湾板块，被称为上海市区的生态湿地区域，新二手房均价达到58000元/平米。2015年末闸北和静安的合并，也让闸北几乎所有板块都在一夜之间出现了飙升行情。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
