[摘要] 继去年的降息、降准之后，楼市又迎来330新政、公积金新政，政策层的宽松伊始曾引发一阵购房的小高潮。新政背后，是否印证了房地产泡沫存在的现状， 楼市能否将在新政利好下实现软着陆？上海楼市的二季度和下半年又会是何景象？
编者按：继去年的降息、降准之后，楼市又迎来330新政、公积金新政，政策层的宽松伊始曾引发一阵购房的小高潮。新政背后，是否印证了房地产泡沫存在的现状， 楼市能否将在新政利好下实现软着陆？上海楼市的二季度和下半年又会是何景象？
精彩观点：
1、4、5月份开始会迎来加快去化的窗口期，上海库存的压力会在此窗口期有较大机会得以释放。
2、上海市内环境土地开发量已经饱和了，目前中高端在往中环发展。土地价格的猛涨，也必然会传导到房价上。
3、市场转暖，整个均价突破3万不会是空穴来风，并且会将成为市场的常态。
4、如果新政落地，如果有能力去购房，越早买则置业压力和成本相对也会比较低一些。
新聚仁机构地产研究院市场总监 丁隽竹
四五月份将迎来库存去化的窗口期
丁隽竹表示，就整个上海而言，2014年上海处于调整期，判断成交160万方，折合每个月80万方，按照增长来看，库存周期在15个月之内，有压力减小的趋势。
但是接下来，很多楼盘各个区域、代表和档次的地区，都准备在4月份推盘，4月份推盘的量可能达到70个，已经远超去年同时期，甚至可能还要超过5月份。开发商对于未来市场的预判上看到这个开盘量，也能够看到市场明显向好。
而目前就出台的一系列政策来看，对于刚需、刚改都是有助推的，结合市场面和政策面，可以看到4、5月份开始会迎来加快区划的窗口期，上海库存的压力会在此窗口期有较大机会得以释放。
中高型住宅多往中环发展 内环已饱和
丁隽竹表示，中高端的自住型会受几个方面因素影响。是政策方面的原因。实际上政府一直主张改善型的自住，整体购房的重心在上移。上海作为一线城市，有一大波改善需求的人群客观存在，而政府政策配套也是支持这样的成交。
另外，上海有1200万的库存，120平方米以下可能只占30%，更多的是改善型的库存，成交的放量和供应链也是相匹配的。
第三，上海市内环境土地开发量已经饱和了，目前中高端在往中环发展。很多业内人士说，中环的价值也在不断的跳脱了，带动价格上涨也很正常。
第四，土地方面的原因。现在上海面粉贵过面包的现象屡见不鲜，去年土地的涨幅超过50%，还不含前滩地王项目的数据。土地价格的猛涨，传导到房价上并不奇怪，价格往上也是很正常的。
均价突破3万将会是市场常态
今年一季度商品住宅成交均价是24896元，与去年基本持平，但是比去年一季度上涨了10%。对于二季度或者是下半年的房价，会不会还有一个比较大的波动？
丁隽竹认为，楼市政策出来之后对市场的影响，大家的共识肯定都是向好的。
2014年整个地价上涨50%（不包括前滩的项目），而地价传导到房价，也会有一个过程。至于涨价10%，可能是在整个市场之前限购限贷，整个市场在大家观望的习惯下，是比较克制和含蓄的。
而在2014年这个调整期，房价均价比2013年涨了12.48%，而随着现在组合拳的落地，包括整个市场转暖，整个均价突破3万不会是空穴来风，并且会将成为市场的常态。
系列新政落地购房越早越好
丁隽竹表示，根据房天下的调查问卷，大部分人都是看好未来房价的增长。这一系列的政策，包括从去年到今年的调整，对于购房者的心理转变有非常大的促进作用。
当然这也有别于2014年，今年很多政策确实落地，未来国家有一些储备的政策可能会继续投放下去。政策焕然一新，市场面也给人感觉往好的方面去，这对于购房者入市会有比较大的推动力。
如果公积金增贷新政落地，按正常流程去走，如果现在有能力去买，是越早越好。因为房价上涨是客观存在的，越早买的话，置业压力和成本相对也会比较低一些。
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