[摘要] 近日上海楼市疯传，只要偿清银行贷款，再买第二套房即可享受首套房的首付比例及利率优惠，这就意味着对首套房的认定或许将“认房不认贷”，2008年至今的房地产市场，从低潮到2013年的高峰，再度回归今年的沉寂，楼市似乎经历了“倒V”的走势，而二套房政策的利好程度与楼市走势相反，呈现“V”型走势。
编者按：近日上海楼市疯传，只要偿清银行贷款，再买第二套房即可享受首套房的首付比例及利率优惠，这就意味着对首套房的认定或许将“认房不认贷”，2008年至今的房地产市场，从低潮到2013年的高峰，再度回归今年的沉寂，楼市似乎经历了“倒V”的走势，而二套房政策的利好程度与楼市走势相反，呈现“V”型走势。
房天下整理近五年来上海房地产市场的二套房贷政策变迁，品味楼市转折中的规则变化。房天下邀请你收看“今日话题:V型走势细说这些年上海二套房贷款政策”
2008年 二套房贷松绑救市 享受利率下浮15%政策
2008年12月17日，国务院出台促进房地产市场健康发展的三条措施，对第二套房贷款的限制进行松绑。时任国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的
政策措施。会议要求，进一步鼓励普通商品住房消费，对已贷款购套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。[详情]
影响：改善型住房房贷享受首套房待遇
一户家庭改善性买房，假设贷款总额为100万，还贷期为20年。则新政前贷款年利率为基准利率的1.1倍即6.732%，新政后贷款年利率享受购买首套房下浮15%的政策，则为5.202%。
新政后月供为￥6,711.66，比此前每月少还￥881.29。
新政后还贷总额为￥1,610,797.29，比此前每月少还￥211,508.87。[详情]
投石问路 沪二套房贷细则"暗放"
据记者在部分房产中介了解到的情况，假如购房者原来的人均住房面积低于32.2平方米这一标准，在再次购买普通住房的时候，就可以在部分银行享受到利率下浮15%甚至30%的优惠。
“您符合条件，我们有把握帮您申请到优惠利率的贷款。”当记者以购房人的身份向中原物业某营业部中介经纪人咨询时，该经纪人听到记者报出的人均居住面积没有达到上述标准，便承诺在购买第二套住房时，可以帮记者申请到优惠利率房贷。 [详情]
2009年 二套房贷首付四成 但优惠收窄
2009年7月24日，针对目前部分媒体有关银监会收紧二套房贷政策一事，银监会新闻发言人廖岷表示,银监会二套房贷政策没有调整，“银监会始终要求商业银行坚持执行40%及以上的首付比例，这一政策从未进行调整。”
廖岷表示，近年来，银监会坚持以审慎有效的监管防范房地产信贷风险。对购买首套普通自住房和人均住房面积低于当地水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民优惠政策不变，但绝不可延伸适用。[详情]
随后市场盛传，二套房贷将在8月1日全面收紧。记者昨日采访发现，8月份各家银行并没有统一的收紧动作，不过从7月份开始，已经有部分银行支行悄然提高了二套房贷的门槛，主要表现在取消或降低了贷款利率的优惠。
多家担保机构相关负责人昨日向记者表示，二套房贷首付成数基本上一直以来都是四成，但是现在的一个变化是，能将二套房贷款利率做到7折的支行，确实已经比之前少了很多。[详情]
影响：二套房贷收紧、房价持续上涨、成交量连续下滑
“最近由于二套房贷收紧的政策影响，以及连续三四个月上海房价的持续上涨，我们门店的成交量7月同比下降了15%，而从刚刚过去的8月周的来看，我们的业务量又比7月下降了15%。”
8月9日，汉宇地产董事总经理施宏睿在接受笔者专访时坦言。根据施宏睿的经验，最近普通住宅二手房成交量比高端项目的下降速度更为迅速。对于本市绝大多数以刚需住宅交易为生的中小中介来说，目前的局面并不乐观。[详情]
2010年 二套房利率优惠全面取消 首付提至5成
为进一步深入贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展，人民银行、银监会决定，完善差别化的住房信贷政策，调节和引导住房需求。
各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。[详情]
影响：上海个人房贷增量负增长 银行严控住房按揭
上海银监局10月14日发布的统计数据,截至9月末,上海主要商业银行的个人住房贷款余额为4721.63亿元人民币,同比减少177.49亿元。从8月份开始,上海个人房贷出现负增长,8月份上海个人房贷增量为负2.40亿元,9月份为负4.27亿元,第三季度个人房贷增量同比减少454.38亿元。
上海银监局称,自2010年4月17日国务院颁布新“国十条”后,上海银行业落实房地产宏观调控政策,发挥信贷杠杆作用,目前初见成效。
据上海银监局局长阎庆民透露,上海银行业正根据相关文件加紧修订和完善相关制度,明确停止受理第三套及以上住房按揭贷款,并根据上海市政府有关规定进一步细化非在沪居民申请贷款准入资格的认定标准,同时严控各类贷款变相用于购买住房。[详情]
2011年 二套房贷首付提至6成 利率不低于基准1.1倍
时任国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
国务院常务会议要求，人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。
上海二套房贷认定标准通知：认房认贷认调查
住建部、人民银行、银监会联合下发的通知明确以下三种情况，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：一是在拟购房所在地房屋登记系统（包括预售合同登记备案系
统）中其家庭有登记有一套（及以上）成套住房的，二是借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房的，三是通过尽职调查确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的，即“认房认贷认调查”。[详情]
影响：二套房贷赶搭末班车难度大
在去年二套房贷首付提高到五成的基础上，本次“新国八条”再次将首付比例上调一成。27日，工、农、中、建四大国有商业银行表示，将认真贯彻26日国务院常务会议提出进一步做好房地产市场调控的部署，并加大对保障性住房建设的信贷支持。
中行相关负责人表示，将认真贯彻新出台的差别化住房信贷政策，促进房地产市场平稳健康发展。
工行相关部门负责人表示，将按照监管部门有关要求制订相应实施细则，尽快落实到位，并进一步加强保障性安居工程建设的信贷支持力度。截至2010年末，工行保障房贷款余额144.28亿元，同比增43%。
农行监事长车迎新近期表示，下一步农行将选择条件较好的县域支持房地产开发，推进城镇化发展，并将保障房建设放在信贷支持的突出位置。
建行表示，建行一直认真贯彻执行国家房贷政策，并将按照监管部门有关要求做好落实工作，同时积极支持居民自住购房需求，加大保障房建设的支持力度。[详情]
2012年 银监会澄清二套房松绑传闻
记者6月7日获悉，6日向国务院常务会议汇报的《商业银行资本管理办法（试行）》（下称《办法》试行稿）删掉了2011年8月征求意见稿中对二套房贷按60%差别计算风险权重的规定，采用二套房与首套房一致的45%计算风险权重，此外还统一调降了地方融资平台的风险权重。
根据早报记者见到的一份《办法》试行稿，监管层将首套、二套房贷笼统划入“个人住房抵押贷款的风险权重为45%”范畴。而2011年8月发布的征求意见稿中对首套房贷和二套房贷，分别规定了45%和60%不同的风险权重计算比例，这在当时被认为将有效抑制银行发放二套房贷。[详情]
影响：对普通购房者的影响有限
二套房贷有了新政。上周，银监会正式发布《商业银行资本管理办法（试行）》，调低银行做二套房贷款时预留的资本金比重。记者走访省城各大银行了解到，这一政策出台后，此前以较高利率获得二套房贷款的购房者，以较低利率获取贷款的可能性较大，但对于大多数普通购房者，则影响不大。
尽管降低二套房贷的风险权重，使得银行方面发放二套房贷的成本降低，可以为银行带来更大流动性。但业内人士解释，由于市场上首套房、二套房的首付比例依然没有变化。另外，即便上述办法实行，个人购房者也无法获得更低的贷款利率。因此，在上述股份制银行人士看来，新政其实难以影响到符合要求的普通购房者，只不过对于原来需要按上浮15%或20%获得二套房贷的购房者，现在按照相对较低的利率获得贷款的机会，可能会大一些。[详情]
2013年 提高部分城市二套房贷款首付比例和贷款利率
2013年2月20日，国务院常务会议出台新的“国五条”，再次升级了房地产调控措施，也成为十年内第九次房地产调控措施。8天后，国务院厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，诸如，“提高房价上涨过快城市第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”和“对执行限购政策措施不力的地方政府进行约谈和问责”等更严格、更细致楼市调控措施出台。
上海国五条细则:适时调整二套房贷款首付比例和利率
中国上海门户网站和市政府新闻办官方微博“上海发布”同时公布市政府厅印发的本市贯彻《国务院厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》实施意见的全文，实施意见明确，严禁发放第三套及以上购房贷款，并将严格查处违反限购政策、捂盘惜售等行为。
银行业监管部门还要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反规定的及时加以制止、纠正。金融管理部门要加强政策实行效果监测和评估，做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。
影响：四分之三房贷流向首套房
针对媒体对多家商业银行收紧房贷的报道，央行昨日回应说，房地产信贷政策方向没有变。
这一政策仍然“落实差别化住房信贷政策，积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求，不断加大对中小套型普通商品住房和保障性安居工程建设的支持力度”。
央行称，今年房地产贷款继续保持了快速增长。前三季度，累计新增个人住房贷款12492亿元，占各项贷款新增额的17.2%。而9月底个人住房贷款余额也达到8.7万亿元，同比增长20.9%。
此外保障性住房开发贷款也快速增长，9月底的余额达到6863亿元，同比增长31.3%。
在差别化信贷政策上，央行主要支持居民购买首套自住房的贷款需求。前三季度商业银行新增的个人住房贷款中，首次购房贷款占比达到76.5%。[详情]
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