[摘要] 被保定抢了风头的北京通州楼市，正在经历着一场“倒春寒”。清明小长假的最后一天（4月7日），位于通州区台湖镇的东亚台湖印象二期开盘的200套房源销售一空，但付出的代价是将原来28000元/平方米的精装修房预售价格调低至23000元。
被保定抢了风头的北京通州楼市，正在经历着一场“倒春寒”。清明小长假的最后一天（4月7日），位于通州区台湖镇的东亚台湖印象二期开盘的200套房源销售一空，但付出的代价是将原来28000元/平方米的精装修房预售价格调低至23000元。
降低预期价格的还有万科，《每日经济新闻》记者从北京市住建委网站了解到，3月30日获得预售审批的首开万科公园里项目拟售均价在26500元~28022元/平方米，远低于此前销售人员声称的31000元~34000元/平方米。
东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏分析称，预期价格的下降虽然不能称为真正意义上的降价，但房企“以价换量”的手法已透露些市场降温的信号。“如果不是按照这个价格销售，去化速度肯定要慢一倍，我们也希望通过价格调整加速回笼资金。”
亚豪机构数据显示，清明小长假4月5日~7日期间，北京仅签约205套商品住宅，成交面积2.36万平方米，这一数据创下自2008年以来6年同期新低。
万科、东亚调低售价
从默默无名到声名鹊起，通州台湖仅用了一年时间。这座偏安北京东南五环外的小镇，房产单价也迈向“3万元”时代，但停止的哨声在临门一脚时吹响。
“批的价格肯定做不了精装。”原本售价接近34000元/平方米的精装修项目，最终获批价格上限仅为28022元/平方米。上述万科项目销售人员告诉《每日经济新闻》记者，由于价格审批的限制，最终把精装修交房改为毛坯交房。
事实上，这已经不是万科个出现预期价格下调的项目。就在3月份，万科位于北京南六环大兴区天宫院的住总万科橙项目开盘，毛坯房均价为21000元/平方米，比之前万科预计的26000元/平方米的精装房价格低了5000元/平方米。
一时间，万科降价成为北京楼市的爆炸性新闻，但随后万科给出了官方解释，“由于北京市住建委会对期房进行预售价格指导，审批价的限制，让万科放弃了原来方案中精装修、空气净化系统、以及学校等配套设施的引入，以达到降低成本的目的。”在万科副总裁、北京万科总经理毛大庆看来，万科橙项目所谓的降价其实是开发商严格按照政府相关部门指导意见在进行定价销售，也是一种不得已的选择。
贾玉鹏表示，“其实进入2014年后，政府对价格的控制要略松一些，但出于对市场的判断，我们预估今年价格上涨的幅度不会很大，所以希望在这个时期平价入市，快速出货加速资金回笼以进行新的土地储备。”
一位不愿具名的房企人士表示，不管是万科还是东亚项目，主动与被动的降价背后凸显的是市场成交放缓的现实。
供需方市场预判出现转向
“按照蓄客状况，如果开盘卖到2.5万元/平方米也可以，但去化速度会慢一倍。”贾玉鹏表示，出于公司对回款速度的要求，宁可选择“低价跑量”。
的确，在观望气氛日渐浓厚的市场中，房企换取销量的“杀手锏”无疑是降价。据亚豪机构数据显示，清明小长假4月5日~4月7日期间，北京仅签约205套商品住宅，成交面积2.36万平方米，这一数据创下自2008年以来清明小长假期间，近7年同期新低。
“造成北京楼市成交进入‘冰封期’的最主要原因是刚需客群越来越重的观望情绪。”亚豪机构副总经理任启鑫在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。
在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已出现转向。中原地产首席分析师张大伟表示，目前大部分刚需项目的供需结构出现了明显变化，2013年北京单价2万元左右的刚需项目供需比基本为1:4，但目前已降低至1:2。
值得注意的是，相比去年开发商单次往往仅推数十套的惜售心态，今年春节之后，众多楼盘开足马力，大举推货，单次300、400套的供应量越来越常态化。
“自住型商品房冲击导致楼市整体的销量水平大幅下滑，影响到了开发商上半年业绩目标的实现。”任启鑫分析称，在购房刚需仍存的情况下，越来越多的项目都将改变推盘策略。
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清明节将至，沪上房企纷纷收兵。
房天下截至4月3日的统计显示，本周末（4月5日-4月6日），上海市内很可能没有楼盘新增入市。而在上一周末，上海有多达15个楼盘公布了推盘计划，总计推出房源1600余套。
对此，某外资房企总经理解释，一般来说，购房者不太会选择清明节购房，所以零开盘也很正常。据他了解，清明之后，有多个项目有开盘计划，预计整个4月，上海楼市的推盘量、成交量都会维持较高水平，成交量有可能会突破100万平方米，价格则会以稳为主。
某地产分析师也说，历年清明小长假，楼市推盘量都很低，但今年的零开盘还是有些令人意外，“零开盘的情况往往会出现在春节期间，目前楼市热度下滑，观望情绪上升，开发商索性避开清明淡季，不勉为其难推盘。”
这一观点得到不少开发商认可。
沪上某房企副总裁介绍，最近几天，该公司旗下楼盘售楼处的客户来访量明显减少，主要是清明因素影响，所以该公司也没在这个时间节点上，做出太多的营销安排。
据他介绍，该公司在浦东的一个改善型项目，将在4月申请预售证并进行客户积累，争取在4月底入市，“主要是六七十套独栋别墅房源，价格会根据实际的客户积累情况定。因为总量不多，我们在销售上没有严格的指标要求。”
某品牌房企华东区副总裁也说，每年清明节新增入市的楼盘都很少，今年的零开盘或许只是个巧合，毕竟3月最后两周开发商都在大力推盘，到了4月初缓一缓也正常。
“我觉得目前的市场热度正在慢慢回升，我对4月的市场还是看好的，推盘量、成交量都会维持较高的水平。”该副总裁说，该公司在松江的一个刚需项目将在4月加推100多套房源，均价会较此前开盘价提升1000元/平方米。
前述沪上房企副总裁同样预期乐观。“4月周受清明节因素影响，成交量不会太高，但清明之后推盘量会逐步增大，成交量会逐步走高，4月全月上海楼市的成交量可能会超过3月的水平。”他判断，为保证较高的销量，开发商在定价上会比较谨慎，不会上涨太快。
根据房天下截至4月3日的统计，4月上海有44个楼盘计划推盘，其中刚需楼盘有20个。经过前期的蓄客和3月份的观望，许多刚需项目将在4月份逐渐放量推盘，预计清明假期后楼市推盘量会出现一个“小高潮”。
不过，房天下认为，“降价潮”的影响仍在继续，今年楼市“金三银四”的成色明显不足，预计楼市的爆发会出现在4月中下旬或5月份。
根据房天下截至4月3日的统计，4月上海有44个楼盘计划推盘，其中刚需楼盘有20个。预计清明假期后上海楼市推盘量会出现一个“小高潮”。
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