[摘要] 时隔一年，本市新房库存面积再次突破1000万平方米。网上房地产数据显示，截至昨天，本市新建商品住宅可售存量为1001.72万平方米。其中别墅库存增加明显，尤其是杨浦区，以近一年的平均销售速度来算，杨浦现有的库存别墅，即便一套也不再新增，全部卖完也要86个月，也就是差不多7年。
时隔一年，本市新房库存面积再次突破1000万平方米。网上房地产数据显示，截至昨天，本市新建商品住宅可售存量为1001.72万平方米。其中别墅库存增加明显，尤其是杨浦区，以近一年的平均销售速度来算，杨浦现有的库存别墅，即便一套也不再新增，全部卖完也要86个月，也就是差不多7年。
2014年明显供过于求
限购政策从紧后，本市商品住宅一度销售吃紧，库存直线上升。2012年末，本市新房库存面积为1023.3万平方米。不过，受到2013上半年政策“末班车”效应的影响，2013上半年本市新房供销比（供应面积/成交面积，下同）仅为0.8，新房市场供不应求，导致库存持续下跌，到2013年6月，本市新房库存跌至不足930万平方米。随着去年下半年新房供应发力，供求关系逐渐趋于平衡，到了2013年末本市库存为971.5万平方米。
进入2014年后，新房市场开始呈现明显供过于求的格局，截至2月10日，2014年本市新房供应和成交面积分别为92.9万平方米和74.9万平方米，供销比为1.2，而去年同期供销比仅为0.3。明显供过于求，库存面积也就此突破1000万平方米大关。
而上述格局的出现还是在于近期开发商推盘积极性高涨。据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，截至2月10日，本市共有32个项目推盘入市，合计供应面积为92.9万平方米，是去年同期供应量的2.6倍。不过，受到政策、信贷、春节假期等多方面因素的影响，楼市成交氛围较为冷清，2014年至今14个入市的纯新盘中，11个楼盘的去化率不足3成，仅1个楼盘销售过半。
库存别墅同比增12.6%
从物业类型来看，目前本市别墅和产品的库存套数分别为1.2万套和5.7万套，同比分别上涨12.6%和7.2%。据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，以近12个月月均成交量来推算，本市别墅产品要全部卖完得花24.6个月，而产品以月均速度销售卖完仅需7.1个月。
产品库存增长主要集中在郊区，共有库存4.7万套，增长最为明显的是宝山和青浦两区，的库存体量同比分别增长80%和75.7%。和相反的是，别墅库存增长却主要集中在中心城区。本市中心城区的别墅库存为691套，同比大幅增长51.2%。
据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，2013年到2014年2月10日为止，本市中心区域合计供应别墅365套，是同期别墅成交量的2.4倍，市中心别墅产品出现明显供过于求的现象。市中心别墅产品置业成本较高，是导致市中心别墅卖得比较慢的主要原因之一。
以杨浦区为例，车行过五角场淞沪路，常常能看到路边竖立的巨大广告牌，上面推销的都是新江湾城的房子，其中不少是别墅。杨浦区2013年至今供应别墅170套，基本上相当于市中心区域别墅供应总量的“半壁江山”，但同期仅成交51套，导致其别墅库存进一步增长。目前杨浦区在市中心各区域中别墅库存体量，共有367套可售房源，以近12个月月均成交量来推算，杨浦区库存的别墅全部卖完要86.4个月，差不多7年多一点。
高门槛是导致杨浦区别墅产品去化缓慢的重要原因，近12个月杨浦区成交别墅的套均总价近2000万元。“受到土地开发周期的影响，去年杨浦多个项目集中入市加剧了区域内别墅市场供求不对称的局面，累计库存体量出现明显上升。”21世纪不动产上海区域分析师罗寅申表示。
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